Bij erfpacht is de koper eigenaar van de opstal, maar niet van de grond. Hij betaalt een vergoeding (canon) aan de grondeigenaar, vaak een gemeente, of heeft de canon afgekocht. Voor het hypotheekadvies zijn vooral de lasten, de looptijd van het tijdvak en de waarde van belang.
Begrippen
- Canon: de periodieke vergoeding voor het gebruik van de grond.
- Tijdvak: de periode waarvoor de canon vastligt of is afgekocht. Na afloop volgt herziening, wat tot een flinke stijging kan leiden.
- Voortdurende of eeuwigdurende erfpacht: het recht loopt door; alleen de canon wordt periodiek herzien of jaarlijks geïndexeerd.
- Tijdelijke erfpacht: het recht eindigt op een vaste datum. Dat raakt de waarde en de acceptatie.
- Algemene bepalingen: de voorwaarden van de grondeigenaar (bijvoorbeeld in Amsterdam AB 2000 of AB 2016).
Fiscaal
- Periodieke canonbetalingen voor de eigen woning zijn aftrekbaar als kosten van de eigen woning.
- Een lening om de canon af te kopen kan eigenwoningschuld zijn; de Belastingdienst noemt afkoop van erfpacht als bestedingsdoel. De gewone aflossingseisen gelden.
Hypotheek en leennormen
- De canon telt mee in de toetslast van de geldverstrekker. Controleer hoe de verstrekker met de canon rekent, en of de herziene canon na het tijdvak is meegenomen.
- De marktwaarde in het taxatierapport is de waarde met erfpacht; daar hoort de canon bij. Afkopen verhoogt in de regel de waarde.
- Sommige verstrekkers stellen eisen aan het resterende tijdvak of accepteren tijdelijke erfpacht niet.
Amsterdam: overstappen naar eeuwigdurende erfpacht
- Eigenaren met voortdurende erfpacht kunnen onder voorwaarden overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Dan wordt de canon niet meer periodiek herzien, maar jaarlijks geïndexeerd, of eeuwigdurend afgekocht.
- De gemeente geeft voor overstappers een korting; voor 2026 noemt de gemeente een overstapkorting van 35% en een berekening op basis van de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2024. Controleer de actuele voorwaarden en het aanbod van de klant.
- Voorwaarden zijn onder meer: geen betalingsachterstand en geen bedrijfsruimte in het recht. Bij een VvE gelden aparte regels.
- De gemeente heeft een rekentool; gebruik de uitkomst als input voor de vergelijking afkopen of jaarlijks betalen.
Stappen
- Vraag de akte en de algemene bepalingen op; noteer canon, tijdvak, einddatum en indexatie.
- Bepaal de lasten nu en na herziening.
- Vergelijk jaarlijks betalen met afkopen (rentelast, fiscale aftrek, waarde).
- Check de acceptatie bij de geldverstrekker en de verwerking in de toets.
- Bij aankoop: controleer of een lopend overstapaanbod meegaat naar de koper.
Aandachtspunten zorgplicht
- Een aflopend tijdvak kan de lasten sterk verhogen. Benoem dat expliciet, ook als het buiten de rentevaste periode valt.
- Afkopen is niet altijd voordelig; reken het door en leg de aannames vast.
- Geef geen juridisch advies over de akte; verwijs bij twijfel naar notaris of erfpachtspecialist.
Vastleggen in het dossier
- Erfpachtakte, algemene bepalingen, canonbedrag en tijdvak.
- Berekening lasten nu en later, en de vergelijking afkopen of betalen.
- Bevestiging van de acceptatie door de geldverstrekker.
Let op
Concept. De Amsterdamse overstapvoorwaarden zijn gecontroleerd op amsterdam.nl (oktober 2026) en kunnen per jaar wijzigen.