Betrouwbaarheid van funderingsinformatie: vastgesteld, afgeleid of indicatief, en de stappen van risicorapport naar onderzoek

Een funderingsscore is zo goed als de gegevens eronder. Het KCAF geeft bij zijn funderingsrisicorapport altijd aan hoe betrouwbaar de onderliggende data zijn. Voor adviseurs is dat het belangrijkste detail: een klasse D uit een model is iets anders dan een klasse D op basis van een onderzoeksrapport. Dit artikel vult k140 aan met de herkomst van de data, de dekking en de stappen tussen signalering en vaststelling.

Drie betrouwbaarheidsniveaus

Vastgesteld: er zijn gegevens op pandniveau, uit direct onderzoek, archiefstukken of bouwkundige rapporten.
Afgeleid: de gegevens komen van vergelijkbare panden in dezelfde bouwkundige eenheid. Is binnen zo'n eenheid iets vastgesteld, dan geldt dat als uitgangspunt voor de andere panden.
Indicatief: een modelschatting op basis van ondergrond, grondwater en in sommige gebieden satellietmetingen van zakking.

Hoe meer vastgestelde informatie, hoe betrouwbaarder de uitkomst. Het KCAF noemt zelf kansen op een juiste classificatie: hoog voor vastgesteld en afgeleid, lager (minimaal 85 procent, afhankelijk van de regio) voor indicatief. Behandel dit als een eigen opgave van het KCAF, niet als onafhankelijke validatie.

Waar komen de gegevens vandaan?

Landelijke bronnen: de BAG voor bouwjaar en pandgegevens, de AHN voor maaiveldhoogte, de bodemkaart en GeoTOP/BRO voor de ondergrond, en het Nationaal Water Model voor gemiddelde laagste en hoogste grondwaterstanden (GLG en GHG).
Satellietdata over zakkingsgedrag, in een deel van Nederland.
Lokale gegevens: funderingstypen, herstelmaatregelen en onderzoeksrapporten die gemeenten, corporaties en waterschappen toevoegen in de FunderMaps-database.

Waar geen funderingstype bekend is, schat een apart model het type in op basis van locatie, bodem en eerdere onderzoeken. Het KCAF heeft modellen voor meerdere typen funderingsrisico, maar voor slechts een deel daarvan is voldoende gevalideerde onderzoeksdata beschikbaar voor landelijke uitspraken. Voorbeelden van risico's zijn droogstand van houten palen en negatieve kleef.

Dekking en omvang

Er is geen landelijke registratie van funderingstype en -kwaliteit per pand. Cijfers zijn daarom schattingen.
De Stand van het Land 2025 baseert zich op ruim 6,4 miljoen panden en maakt onderscheid tussen vastgesteld, afgeleid en modelmatig. Daarin heeft ongeveer 57 procent van de panden een ondiepe fundering.
Het KCAF geeft aan dat het risico voor ongeveer 35 tot 40 procent van de woningen zeer betrouwbaar in kaart is. Op de pagina Funderingsgegevens staan voor panden van voor 1970 andere dekkingscijfers dan elders bij het KCAF; de definities en peildata verschillen. Citeer daarom geen dekkingspercentage zonder bron en datum.

Waarom droogstand centraal staat

Volgens RVO groeit schimmel in houten palen alleen als er zuurstof bij kan. Zolang de palen onder water staan, is dat niet zo. Zakt het grondwater, bijvoorbeeld door bodemdaling, bemaling of droge zomers, dan komt het hout droog te staan en kan het gaan rotten (paalrot of palenpest). Bacteriën kunnen hout ook aantasten, ook zonder zuurstof. Daarom zijn GLG en grondwaterbeleid zo bepalend voor het modelrisico, en daarom kan het risico per straat verschillen.

Van signalering naar vaststelling

Funderingsrisicorapport: een data- en modelinschatting, geen onderzoek ter plaatse. Het rapport is bedoeld voor professionals en wordt meestal via makelaar, taxateur of geldverstrekker opgevraagd. Het KCAF gebruikt inmiddels ook de term funderingsrisico-inschatting; oudere pagina's spreken van funderingsrisicorapport.
QuickScan: een beperkt onderzoek op locatie, vooral aan de buitenkant (gevelopname, scheefstand), dat het risico bevestigt of ontkracht. Het zegt niets over de kwaliteit van de fundering zelf.
Funderingsonderzoek volgens de KCAF-richtlijn: fysiek onderzoek door een erkend bureau, met een beeld van de staat, de herstelkosten en de termijn waarbinnen herstel nodig is.

Wat betekent dit voor het adviesproces?

Vraag bij een uitkomst altijd naar het betrouwbaarheidsniveau en leg het vast.
Een modelmatige D of E rechtvaardigt voorzichtigheid en nader onderzoek, geen definitieve conclusie.
Een lage klasse op indicatieve basis is geen garantie, zeker niet bij een gedeelde fundering van een blok of complex.
Blijf bij herstelkosten bij ruime bandbreedtes en verwijs voor getallen naar een funderingsspecialist; uw zorgplicht vraagt om transparantie over onzekerheid.

Bronnen en links

Collegiale kennisdeling tussen financieel adviseurs, geen advies aan klanten of consumenten. Controleer altijd de actuele bron voordat je iets in een dossier gebruikt.