Een startersadvies lijkt eenvoudig, maar combineert veel regelingen met eigen voorwaarden. Dit artikel zet ze op een rij met de volgorde waarin je ze in het gesprek afloopt.
Startersvrijstelling overdrachtsbelasting
- Voor kopers van 18 tot 35 jaar die de woning zelf langdurig gaan bewonen en de vrijstelling nog niet eerder hebben gebruikt.
- In 2026 geldt een woningwaardegrens van € 555.000 (in 2025: € 525.000). De grens gaat over de waarde van de hele woning, ook als de klant een deel koopt.
- De koper verklaart bij de notaris dat hij aan de voorwaarden voldoet. Een onjuiste verklaring leidt tot naheffing.
- Partners die samen kopen: de vrijstelling wordt per koper beoordeeld. Is één partner 35 of ouder, dan betaalt die over zijn deel het gewone tarief voor een eigen woning.
Schenking van ouders
- De eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (de jubelton) bestaat sinds 1 januari 2024 niet meer.
- Wel kan de eenmalig verhoogde vrijstelling voor een vrij besteedbare schenking aan kinderen van 18 tot 40 jaar bestaan; het bedrag is lager. Controleer het actuele bedrag op belastingdienst.nl.
- Is er vóór 2024 al een woningschenking ontvangen, dan gelden de oude bestedingsregels nog; zie de pagina van de Belastingdienst.
- Een schenking die wordt gebruikt voor de aankoop verlaagt de eigenwoningschuld. Leg de herkomst vast (ook in het kader van de Wwft).
- Alternatief: lenen van ouders. Zie het artikel over de familiehypotheek (k95).
Starterslening
- Een aanvullende lening van SVn naast de hypotheek, mogelijk als de gemeente of provincie een regeling heeft en een toewijzingsbrief afgeeft.
- De eerste drie jaar betaalt de klant over de starterslening geen rente en aflossing; daarna volgt een toets op draagkracht. Raadpleeg de actuele productvoorwaarden van SVn en de gemeentelijke verordening.
- De hypotheek en de starterslening samen moeten passen binnen de voorwaarden van de geldverstrekker en, bij NHG, binnen de NHG-normen.
NHG
- De NHG-grens is in 2026 € 470.000, en hoger bij energiebesparende voorzieningen (zie de NHG-artikelen).
- NHG geeft rentekorting bij veel geldverstrekkers en een vangnet bij een restschuld onder voorwaarden.
Inkomen van starters
- Tijdelijk contract met intentieverklaring: werkgeversverklaring.
- Zonder intentieverklaring of met wisselende uren: IBL, arbeidsmarktscan of perspectiefverklaring, afhankelijk van de situatie en wat de geldverstrekker accepteert (zie k72 en k43).
- Studieschuld telt mee op basis van het maandbedrag (zie k94).
Stappen
- Leeftijd, woningwaarde en eerder gebruik van de startersvrijstelling controleren.
- Inkomen vaststellen met de juiste route, en de studieschuld meenemen.
- Eigen geld en schenkingen inventariseren, met bewijs van herkomst.
- Nagaan of de gemeente een starterslening aanbiedt.
- Maximale lening berekenen met en zonder NHG, en de maandlast tegenover het budget zetten.
Aandachtspunten zorgplicht
- Een starter heeft vaak weinig buffer. Bespreek kosten koper, onderhoud en een noodbuffer, niet alleen de maximale hypotheek.
- Leg uit wat er gebeurt bij werkloosheid of een relatiebreuk kort na aankoop.
- Bespreek het overlijdensrisico ook als er geen ORV verplicht is.
Vastleggen in het dossier
- Verklaring startersvrijstelling (via notaris), schenkingsovereenkomst of leningovereenkomst ouders.
- Toewijzingsbrief starterslening, inkomensdocumenten, BKR- en DUO-gegevens.
- Berekening met en zonder NHG en de besproken buffer.
Let op
Concept. Bedragen startersvrijstelling en NHG-grens gecontroleerd op belastingdienst.nl en rijksoverheid.nl (oktober 2026).