Leennormen 2026: Nibud-advies hypotheeknormen in het kort

Samenvatting van het Nibud-rapport "Advies hypotheeknormen 2026" (M. Warnaar, J. Bos en G. van den Enden, september 2025) en de bijbehorende Excel met de tabellen. Het advies is grotendeels overgenomen in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk) die per 1 januari 2026 geldt. Bij een verschil geldt de regeling. Met de rekenhulp bij dit artikel zoek je het percentage op en reken je een indicatieve maximale hypotheek uit.

Financieringslastpercentages

Ook voor 2026 is het percentage het gemiddelde over vier jaar (2022 tot en met 2025). 2021 valt nu uit de berekening.
Nieuw: de percentages worden naar beneden afgerond op 0,1 procent in plaats van op 0,5 procent. Dat verkleint sprongen in de maximale hypotheek bij een kleine wijziging in inkomen of rente. In het uiterste geval scheelt het 0,4 procentpunt, bij € 75.000 inkomen ongeveer € 25,00 bruto per maand.
Door de inflatie van de afgelopen jaren liggen de percentages bij de meeste inkomens iets lager dan in 2025. Zonder loonstijging daalt de maximale hypotheek bij alle inkomens.
Het CPB verwacht 4,1 procent loonstijging in 2026. Met die loonstijging stijgt de maximale hypotheek voor alle inkomens, omdat het toetsinkomen hoger is.
De tabellen lopen van € 30.000 tot en met € 125.000 (niet-AOW) en van € 29.000 tot en met € 110.000 (AOW), in stappen van € 1.000. Onder het startinkomen geldt het percentage van het startinkomen.
Er zijn vier tabellen: niet-AOW en AOW, elk voor aftrekbare (box 1) en niet-aftrekbare (box 3) gedeelten.
Het tweede inkomen telt sinds 2023 volledig mee.

Voorbeelden maximale hypotheek (standaardtabel, label E/F/G)

Bij 4,25% rente:

€ 35.000: 2025 € 145.258; 2026 zonder loonstijging € 139.922; met 4,1% loonstijging € 145.659
€ 50.000: 2025 € 207.512; 2026 zonder loonstijging € 199.889; met loonstijging € 208.084
€ 70.000: 2025 € 302.374; 2026 zonder loonstijging € 290.517; met loonstijging € 308.600
€ 100.000: 2025 € 465.843; 2026 zonder loonstijging € 459.067; met loonstijging € 481.416

Bij 5% (minimale toetsrente bij rentevaste periode korter dan 10 jaar) ligt de maximale hypotheek lager, bijvoorbeeld € 190.939 bij € 50.000 en € 434.657 bij € 100.000, zonder loonstijging.

Energielabel: extra leenruimte bij aankoop

E, F of G: € 0
C of D: € 5.000
A of B: € 10.000
A+ of A++: € 20.000
A+++: € 25.000 (2025: € 30.000)
A++++: € 30.000 (2025: € 40.000)
A++++ met energieprestatiegarantie: € 40.000 (2025: € 50.000)
geen geldig label: € 0

De verlaging voor de zuinigste labels komt door de terugleverkosten en het einde van de salderingsregeling in 2027: veel zonnepanelen leveren financieel minder op. De standaardtabel is gebaseerd op label E, F of G en verandert hierdoor niet.

Energielabel: extra leenruimte voor verduurzaming

Maximaal extra bedrag voor maatregelen van de Trhk-lijst, naar het label vóór de verbouwing:

E, F of G: € 20.000
C of D: € 15.000
A of B: € 10.000
A+ of A++: € 10.000
A+++: € 0 (2025: € 10.000)
A++++ (met of zonder garantie): € 0
label onbekend: € 10.000

De lijst met maatregelen is voor 2026 niet gewijzigd. Bij verbouwing met maatregelen van de lijst in combinatie met een depotregeling is het bedrag vrijgesteld.

Studieschuld

De regeling blijft ongewijzigd. Het wettelijk maandbedrag van de DUO-lening wordt bij een box 1-hypotheek gebruteerd met een factor die afhangt van de rente op de hypotheek:

tot en met 2,000%: 1,05
2,001-2,500%: 1,10
2,501-3,000%: 1,15
3,001-4,000%: 1,20
4,001-4,500%: 1,25
4,501-5,500%: 1,30
5,501-6,000%: 1,35
vanaf 6,001%: 1,40

In de aanloopfase, bij een aflosvrije periode of bij een verlaagd termijnbedrag door de draagkrachtmeting reken je met een termijnbedrag op basis van de actuele restschuld, rente en resterende looptijd. Bij een volledig box 3-hypotheek bruteer je niet.
Voorbeeld Nibud: € 72,21 per maand × 1,20 = € 86 minder maandruimte, bij 3,75% rente ongeveer € 18.711 minder hypotheek.

Alleenstaanden

Het extra hypotheekbedrag voor aantoonbaar niet-kwetsbare alleenstaanden blijft € 17.000. Geïndexeerd zou het € 17.356 zijn; het Nibud adviseert het bedrag te handhaven. In de rekenhulp van het Nibud geldt de verhoging alleen zonder tweede inkomen en boven het startinkomen van de tabel.

Overige financiële verplichtingen

Niet-aftrekbare lasten (bijvoorbeeld consumptief krediet) bruteer je bij een box 1-hypotheek met de factor percentage box 1-tabel / percentage box 3-tabel. Niet bruteren bij verplichtingen die zelf aftrekbaar zijn (partneralimentatie, erfpacht, krediet voor verbetering van de eigen woning) en bij een volledig box 3-hypotheek.

AOW-gerechtigden

Er is een aparte tabel met hogere percentages, omdat AOW-gerechtigden minder belasting betalen. Bereikt de klant binnen tien jaar de AOW-leeftijd, dan toets je ook of het verwachte inkomen vanaf die leeftijd voldoende is.

Toetsrente

De AFM stelt de minimale toetsrente per kwartaal vast; die is geen onderdeel van het Nibud-advies (in het derde kwartaal van 2025 was dat 5%). De minimale toetsrente geldt bij een rentevaste periode korter dan tien jaar en bij hypotheken die binnen tien jaar volledig worden afgelost. Controleer altijd de actuele waarde.

Let op in het advies

De leennorm is de krediettoets van de geldverstrekker. Volgens de AFM-Leidraad Hypotheekadvisering (april 2026) is een lening binnen de Trhk-norm niet automatisch passend. Zie het kennisbankartikel over de leidraad.
Leg in het dossier vast welk normenjaar, welke toetsrente en welk energielabel (met registratiedatum) je hebt gebruikt.
Het Nibud publiceert elk najaar het advies voor het volgende jaar. Controleer of het advies voor 2027 al beschikbaar is; dan is dit artikel per 1 januari 2027 verouderd.

Bronnen en links

Collegiale kennisdeling tussen financieel adviseurs, geen advies aan klanten of consumenten. Controleer altijd de actuele bron voordat je iets in een dossier gebruikt.