Bij een nieuwe lening toets je met de acceptatiecriteria. Tijdens de looptijd kan het nodig zijn opnieuw te kijken of de klant de lening nog kan dragen. Daarvoor zijn de NHG-beheercriteria (V&N D.6), die je via de Beheertoets op Mijn NHG kunt doorrekenen.
Wanneer gebruik je de beheercriteria?
Verplicht (D.6.1):
- bij (dreigende) verkoop met verlies, voor de kwijtscheldingsbeoordeling;
- voordat je de woningbehoud-tools 'aanpassen van de lening' (D.5.3) of 'consolideren van schulden' (D.5.5) inzet;
- om na zo een aanpassing vast te stellen of de lening betaalbaar is.
Mag (D.6.1): om na een life-event te bepalen of hulp nodig is, of om de draagkracht te bepalen, bijvoorbeeld voor de Woonlastenfaciliteit of een betalingsregeling (E.3.2). Bij OHA mag de geldverstrekker de beheerregels via D.4.2 toepassen.
Wat is er anders dan bij acceptatie?
- Financieringslastpercentage uit de Financieringslasttabel Beheer (bijlage 5 bij het Document werkprocessen), niet uit de Trhk (D.6.2). Zie het aparte artikel over bijlage 5.
- Financieringslast op werkelijke lasten (rente, aflossing, inleg, canon, liggeld), gerekend alsof een zo groot mogelijk deel aflossingsvrij is. Past het dan nog niet, trek dan vermogen en de waarde van een opbouwproduct van de hoofdsom af. Vermogen is spaargeld, beleggingen en ander onroerend goed min 1,7% van de laatste WOZ-waarde van de eigen woning en min 3.550 euro per aanvrager (D.6.5).
- Toetsrente: resterende rentevaste periode 3 jaar of langer, dan de huidige rente; korter, dan de rente die de geldverstrekker voor nieuwe NHG-leningen met 3 jaar vast rekent (of de eerstvolgende periode), maar nooit lager dan de huidige rente (D.6.5).
- Einde renteaftrek binnen 3 jaar (in plaats van 10 jaar bij acceptatie): reken ook met het box 3-percentage (D.6.2).
- Inkomen uit dienstverband telt zoals het is, ook een tijdelijk contract zonder intentieverklaring. Alleen als ontslag is aangekondigd of het contract binnen 2 maanden afloopt, gebruik je het gemiddelde van 3 jaar (maximaal het laatste jaar). IBL mag als er geen (verwachte) daling is, maar niet als de klant de stijging nodig heeft (D.6.3.1).
- Ondernemer: IKV; is die alleen nodig voor de beheercriteria, dan betaalt NHG de kosten (D.6.3.2).
- Tijdelijke uitkering of alimentatie telt mee als de hoogte nog minimaal 3 jaar vaststaat; een daling door pensioen of AOW neem je pas mee als die binnen 3 jaar valt (D.6.3.3 t/m D.6.3.5).
- Overige verplichtingen minimaal op werkelijke last; zakelijke verplichtingen tellen niet mee als dat aantoonbaar is (D.6.4). Een herstelde of afgeloste BKR 2-codering mag je negeren (D.6.6).
- Bij 2 kinderen en een toetsinkomen tot 25.000 euro, of 3 of meer kinderen tot 30.000 euro, beoordeel je extra of er genoeg overblijft voor de basisuitgaven (D.6.2).
- Past de standaard niet bij de situatie (bijvoorbeeld door onvermijdbare persoonlijke kosten), dan kan de geldverstrekker NHG om een uitzondering vragen (D.6.7).
Woningbehoud-tools (D.5)
Inzetbaar als de klant een (dreigende) achterstand heeft door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, overlijden van de partner, relatiebreuk of problematische uitgaven, het zelf niet kan oplossen, wil blijven wonen en meewerkt, en woningbehoud in zijn belang en duurzaam is (D.5.1).
- Aanpassen van de lening: (deels) aflossingsvrij in box 1 of box 3, maximaal 50% van de marktwaarde (waarde volgens eigen regels geldverstrekker), en looptijd verlengen (D.5.3). De borg wordt dan herberekend (A.1.5.3).
- Schulden consolideren in een aanvullend NHG-deel (D.5.5): niet voor fraude-, misdrijf- of ondernemingsschulden; maximaal 35% van de openstaande hoofdsom (minus gekoppeld opbouwproduct); annuïtair of lineair in maximaal 30 jaar; geen borgtochtprovisie; ondanks BKR-codering A of 1 t/m 5 als het onderliggende probleem is opgelost. Kosten: de schulden, taxatie en notaris.
- Woonlastenfaciliteit (D.5.6): de geldverstrekker spreekt een aflossings- of rentepauze af en NHG staat aanvullend borg voor de achterstand die daardoor ontstaat, tot maximaal 9% van de oorspronkelijke hoofdsom. Melden binnen 30 dagen na de gewenste ingang; de klant betaalt naar draagkracht door; het eigen risico van 10% blijft.
- Budgetcoach of jobcoach op kosten van NHG, na toestemming, als de coach onafhankelijk is en noodzakelijk voor woningbehoud (D.5.7).
De Beheertoets op Mijn NHG (handleiding)
De handleiding is geschreven voor de toets bij ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, maar de stappen zijn dezelfde:
- Start een nieuwe toets met of zonder NHG. Alleen een geldverstrekker kan bestaande gegevens ophalen; voor een intermediair is het garantienummer niet verplicht. Opgeslagen toetsen staan onder Mijn toetsen, Alle toetsen (organisatie) en Definitieve toetsen (ingediend of besproken, niet meer te wijzigen).
- Algemene gegevens: toetsdatum, vrij kenmerk, gezinssamenstelling (bepaalt welke tabel wordt gebruikt; bij een nieuwe partner kies je samenwonend) en het aantal kinderen tot 21 jaar.
- Geldnemer: alle inkomens opgeteld, met als inkomenssoort die van het hoogste inkomen; vermogen is optioneel; verplichtingen tegen werkelijke last.
- Lening: ingangsdatum, rente en afkoopwaarde van de huidige lening; oorspronkelijke en huidige hoofdsom (zonder aftrek van afkoopwaarde). De netto lening is huidige hoofdsom min afkoopwaarde min vermogen, en de som van de nieuwe leningdelen moet daarmee overeenkomen.
- Nieuwe leningdelen: annuïtair of aflossingsvrij, box 3-deel, rente, einddatum renteaftrek en einddatum lening. NHG staat toe de looptijd weer op 30 jaar te zetten; let op de fiscale gevolgen.
- Resultaat: de toegestane maandlast tegenover de toetslast. Positief betekent dat woningbehoud mogelijk is. Bij een negatieve uitkomst en een wens om te blijven wonen denkt NHG mee (030 55 00 520).
Let op: de handleiding is van mei 2023. Zij noemt een niet-fiscaal aflossingsvrij NHG-deel niet toegestaan, terwijl de V&N 2026 bij woningbehoud en OHA (D.4.2.2, D.5.3) onder voorwaarden aflossingsvrij in box 3 toestaan. Volg bij verschil de V&N.
Verkoop met verlies (deel E)
- Stel vóór verkoop de marktwaarde vast met een taxatierapport en streef naar een marktconforme prijs; onderbouw een eindbod onder 95% van de marktwaarde (E.4.1, E.5.2).
- Gedwongen verkoop eerst onderhands, met een fysieke inpandige taxatie voor 'gedwongen (executoriale) verkoop' van maximaal 6 maanden oud; executie pas daarna, online of hybride, na melding van de datum voornemen veiling (E.5.3).