NHG maakt verbouwen en verduurzamen mogelijk bij aankoop, oversluiten en verhogen. De kern: alles wat de klant leent voor nieuwbouw of aanpassingen gaat via een bouwdepot, en voor energiebesparing is er extra ruimte boven de gewone grens.
Wat telt als kwaliteitsverbetering en als energiebesparend?
- Kwaliteitsverbetering: herstel van achterstallig onderhoud, verbetering of uitbreiding van de woning, en bodemsanering als het taxatierapport die nodig acht voor bewoning. Het moet onderdeel van de woning worden; inrichting valt erbuiten (C.6.2).
- Energiebesparende voorzieningen (EBV) zijn de maatregelen uit de Trhk: gevel-, dak-, vloer- en leidingisolatie, HR++-glas of beter, energiezuinige deuren, kozijnen (alleen samen met minimaal HR++-glas), douche-WTW, energiezuinige ventilatie (alleen samen met andere EBV), warmtepompen en zonnecellen.
Extra ruimte voor energiebesparing
- NHG-grens: 470.000 euro, plus maximaal 28.200 euro voor EBV, dus 498.200 euro (C.2).
- LTV: normaal maximaal 100% van de marktwaarde na aanpassingen; met EBV maximaal 106%, en die extra 6% mag alleen naar EBV (C.6.1).
- Bij oversluiten of verhogen van een lening zonder NHG naar NHG toets je ook de marktwaarde: maximaal 470.000 euro (stijging door EBV niet meegerekend) en inclusief EBV maximaal 498.200 euro. Is de waarde na aanpassing onbekend, tel dan de kosten op bij de huidige marktwaarde (C.2.4.3).
- Staat op het moment van het bindend aanbod nog niet vast welke maatregelen het worden, dan gaat het bedrag in het bouwdepot en kan het Energiebespaarbudget (EBB) of verbeterbudget worden gebruikt; de werkwijze staat op nhg.nl (C.6.1.1).
- Voor de financieringslast mag je de Trhk-ruimte voor energielabels en EBV gebruiken (C.7.2.1).
Bouwdepot (C.6.5 en D.1.1)
- Verplicht voor alle geleende kosten voor nieuwbouw en aanpassingen.
- Betaalt de klant een deel uit eigen geld, dan gaat dat eigen geld eerst op; pas daarna betaalt de geldverstrekker uit het depot.
- Blijft er na afronding geld over, dan moet dat restsaldo worden afgelost op de lening.
Taxatie en staat van de woning (C.5)
- De marktwaarde blijkt uit een taxatie; een hybride taxatie is toegestaan, behalve onder meer bij een lening boven 90% van de marktwaarde, bij een waarde na verbouwing of EBV, na afkoop van canon of volle eigendom, bij een veiling en bij (dreigende) gedwongen verkoop. Dan is een fysieke taxatie nodig.
- Fysieke taxatie: onafhankelijke taxateur, gevalideerd door een erkend validatie-instituut, maximaal 6 maanden oud vanaf de waardepeildatum, en bij aanpassingen met de waarde vóór, een overzicht van de aanpassingen en de waarde erna. Hybride taxatie: alleen toegestane producten en maximaal 6 maanden oud.
- Een bouwkundig rapport is nodig als het taxatierapport achterstallig onderhoud noemt dat snel moet worden hersteld en de gemiddelde geschatte directe kosten meer dan 10% van de marktwaarde zijn, als meer onderzoek nodig is of als de bouwkundige staat slecht is (C.5.2.1).
- Eisen aan dat rapport: gemaakt door de gemeente, Vereniging Eigen Huis of een bij de KvK ingeschreven bouwkundig bedrijf (dan volgens het NHG-model), onafhankelijk en maximaal 12 maanden oud (C.5.2.2).
- Achterstallig onderhoud dat direct moet worden hersteld, reken je alsof een bedrijf het uitvoert, ook als de klant het zelf doet. De klant is verplicht het uit te (laten) voeren (C.5.2.3).
Nieuwbouw
- Waarborgcertificaat onder het Keurmerk GarantieWoning, opgenomen in de koop-/aannemingsovereenkomst; bij een woningcorporatie als verkoper volstaat een afbouwgarantie. Bij bouw in eigen beheer gelden deze eisen niet (C.4.3).
- Kosten die mee mogen: koop-/aannemingssom, grond of ligplaats, meer- minus minderwerk, extra EBV (uit een meerwerkovereenkomst), bouwrente, renteverlies tijdens de bouw, aansluitkosten nutsvoorzieningen en afkoop canon tot maximaal de waardestijging (C.6.2.2).
- Waardestijging door afkoop van de canon zonder taxatie: maximaal 25% van de afkoopsom bij een afkoop korter dan 30 jaar, 50% bij 30 jaar of langer en 100% bij eeuwigdurend (C.5.3.1).
- Is de woning nog niet bewoonbaar, dan geldt NHG onder opschortende voorwaarde tot de woning feitelijk bewoond kan worden (A.7.1).