Bijna elk hypotheekplan raakt aan de fiscale regels voor de eigen woning in box 1. Voor een planner gaat het er niet om alle details uit het hoofd te kennen, maar om te herkennen welke regel in een situatie speelt en waar het risico zit.
De bouwstenen
- Eigen woning: een woning die de belastingplichtige of zijn huishouden als hoofdverblijf ter beschikking staat. Er zijn uitzonderingen, bijvoorbeeld bij verhuizing of als een ex-partner in de woning woont.
- Eigenwoningforfait: een bijtelling in box 1, berekend als percentage van de WOZ-waarde.
- Eigenwoningschuld: de schuld die is aangegaan voor verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning en die aan de voorwaarden voldoet. Alleen over die schuld is de rente aftrekbaar.
- Tariefsbeperking: de rente is aftrekbaar tegen een beperkt tarief. Gebruik voor het actuele percentage de gegevens van de Belastingdienst.
Aflossingseis
Voor schulden die vanaf 2013 zijn aangegaan geldt dat de lening ten minste annuïtair of lineair binnen 360 maanden volledig moet worden afgelost, en dat het aflossingsschema daadwerkelijk wordt gevolgd. Een aflossingsachterstand kan gevolgen hebben voor de aftrek. In planning betekent dit: een aflossingsvrij of hoger leningdeel buiten de eigenwoningschuld valt in box 3.
Overgangsrecht
Schulden die al op 31 december 2012 bestonden, vallen onder overgangsrecht. Die schuld hoeft niet aan de aflossingseis te voldoen, maar de maximale aftrekperiode van dertig jaar blijft gelden. Bij oversluiten, verhuizen of splitsen is het van belang dit overgangsrecht goed vast te leggen, want het kan bij verkeerde keuzes verloren gaan.
Bijleenregeling en eigenwoningreserve
- Bij verkoop van een eigen woning met overwaarde ontstaat een eigenwoningreserve (EWR).
- Koop je binnen de termijn een nieuwe woning, dan wordt de EWR in mindering gebracht op de maximale nieuwe eigenwoningschuld. Het deel dat je toch leent, valt in box 3.
- De EWR vervalt na drie jaar. Ook bij verhuizen naar een huurwoning is dat dus de horizon om rekening mee te houden.
Wet Hillen
Wie geen of een kleine eigenwoningschuld heeft, kreeg voorheen een aftrek ter compensatie van het eigenwoningforfait. Die regeling wordt sinds 2019 in dertig jaar in gelijke stappen afgebouwd. Voor klanten die de hypotheek grotendeels hebben afgelost, stijgt de belastingdruk daardoor geleidelijk. Neem dat mee in scenario's rond aflossen en pensionering.
Praktische aandachtspunten
- Vraag bij elke nieuwe aanvraag naar eerdere eigen woningen, verkopen en bestaande leningdelen.
- Laat de klant de aangiftegegevens en de jaaropgaven van de laatste jaren aanleveren.
- Stel per leningdeel vast: box 1 of box 3, aflossingseis of overgangsrecht, resterende aftrekperiode.
- Maak de netto maandlast inzichtelijk met de juiste fiscale uitgangspunten en vermeld welke jaarcijfers je gebruikt.
- Bij twijfel over overgangsrecht of EWR: leg de vraag en de gevonden onderbouwing vast en betrek zo nodig een fiscalist.
Vastleggen in het dossier
- Overzicht van leningdelen met fiscale kwalificatie.
- Berekening van de eventuele EWR en de vervaldatum.
- Gebruikte fiscale parameters en het jaar waarop ze betrekking hebben.
Let op
Concept. Dit is een vereenvoudigde samenvatting; de wettekst kent veel uitzonderingen en voorwaarden. Controleer de actuele regels en tarieven bij de Belastingdienst en in de Wet IB 2001.