Oude woning
€
€
Makelaarscourtage, kosten verkoop e.d.
€
Alleen het deel van de hypotheek dat fiscaal eigenwoningschuld is (box 1).
Nieuwe woning
€
Koopsom plus kosten die tot de verwerving horen, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten voor de akte van levering. Financieringskosten (advies, taxatie, hypotheekakte, bemiddeling) horen hier niet bij.
€
Verbouwing direct na aankoop.
€
Maximale nieuwe eigenwoningschuld (box 1)
–
Vervreemdingssaldo (verkoopprijs − verkoopkosten)
Eigenwoningschuld vlak voor verkoop
Eigenwoningreserve (EWR)
Restschuld
Verwervingskosten + verbetering
Af: eigenwoningreserve
Gewenste nieuwe hypotheek
Waarvan box 1 (eigenwoningschuld)
Waarvan box 3
Fiscaal in te brengen in nieuwe woning (EWR)
Eigen middelen bij gewenste hypotheek
Compliance: deze berekening is indicatief en geen fiscaal advies. Overgangsrecht (eigenwoningschulden van vóór 2013), de verdeling tussen fiscale partners, eerdere eigenwoningreserves en de aflossingseis zijn niet doorgerekend. Controleer de uitkomst in het adviespakket en bij twijfel bij de Belastingdienst of een fiscalist, en leg de berekening vast in het dossier.
Rekenwijze: vervreemdingssaldo = verkoopprijs − verkoopkosten. Eigenwoningreserve = vervreemdingssaldo − eigenwoningschuld (minimaal nul). Maximale nieuwe eigenwoningschuld = verwervingskosten + kosten verbetering − eigenwoningreserve. Het deel van de gewenste hypotheek boven dit maximum valt in box 3 (geen renteaftrek). De eigenwoningreserve moet fiscaal in de nieuwe woning worden ingebracht, ook als de klant het geld feitelijk anders besteedt; wie minder eigen geld inbrengt dan de EWR, krijgt een box 3-deel.
Toelichting
Drie jaar: de eigenwoningreserve blijft drie jaar na verkoop van de oude woning bestaan en vermindert in die periode de eigenwoningschuld bij aankoop of verbetering van een (volgende) eigen woning. Daarna vervalt zij.
Eerst kopen, later verkopen: wordt de oude woning binnen drie jaar na aankoop van de nieuwe woning verkocht, dan telt de eigenwoningreserve die bij die verkoop ontstaat alsnog mee. De eigenwoningschuld van de nieuwe woning wordt dan achteraf verminderd; het betreffende deel van de lening gaat vanaf dat moment naar box 3.
Restschuld: een restschuld is geen eigenwoningschuld en hoeft niet van de verwervingskosten te worden afgetrokken. Uitzondering: rente op een lening voor een restschuld die is ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 is maximaal 15 jaar aftrekbaar (restschuldfinanciering).
Aflossingseis: voor renteaftrek moet nieuwe eigenwoningschuld in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair worden afgelost. Voor bestaande eigenwoningschulden van vóór 2013 geldt overgangsrecht; dat is hier niet doorgerekend, controleer dit apart.