Funderingsrisico: herkennen, gevolgen voor taxatie, NHG en verzekering, en de zorgplicht (AFM)

Funderingsproblemen zijn een van de grootste financiële risico's van een woning en zijn vrijwel nooit verzekerd. Het KCAF schat dat ongeveer een half miljoen woningen funderingsproblemen heeft of kan krijgen. Sinds 1 april 2026 staat het risico in het taxatierapport en vanaf 1 januari 2027 in de NHG-normen. De financiering van herstel staat in k141.

Hoe ontstaat funderingsschade?

Houten palen: vooral woningen van vóór ongeveer 1970 op slappe grond (veen, klei, rivier- en kustgebieden). Hout blijft alleen goed zolang het onder water staat.
Droogstand: zakt de grondwaterstand onder de paalkoppen, dan krijgen schimmels de kans het hout aan te tasten (paalrot). Droge zomers en een structureel lagere grondwaterstand vergroten het risico.
Bacteriële aantasting: ook palen onder water kunnen over tientallen jaren door bacteriën verzwakken.
Ondiepe funderingen (op staal): gevoelig voor bodemdaling en voor krimp van klei of veen bij droogte.
Verschilzakking: delen van een woning of blok zakken ongelijk. Signalen: scheuren in gevels en muren, klemmende deuren en ramen, scheve vloeren, scheefstand.

Waar zie je het risico?

Het taxatierapport: sinds 1 april 2026 bevat het model taxatierapport woonruimte een funderingsrisicoklasse van A tot en met E op basis van KCAF-gegevens. Het funderingsrisicorapport wordt binnen het taxatieproces toegevoegd en via het NWWI gevalideerd.
Het KCAF-funderingsrisicorapport (op basis van FunderMaps): het meest waarschijnlijke funderingstype, een risicoscore A tot en met E en de betrouwbaarheid van de data (indicatief, afgeleid of vastgesteld).
De funderingsviewer indicatieve aandachtsgebieden (RVO/KCAF, ook via PDOK): per gebied het aantal woningen van vóór 1970 op minder draagkrachtige grond. Een gebiedsindicatie, geen oordeel over één woning.
Funderingscijfer.nl: een indicatief cijfer op een schaal van 2 tot 8. Startwaarde op basis van bouwjaar, met correcties voor grondsoort, maaiveldhoogte (NAP), ligging in een RVO-aandachtsgebied en laagste grondwaterstand (GLG). Ook zichtbaar in PandWise en Woningcijfer. Dit is een eigen indicator en niet dezelfde schaal als de KCAF-klasse A tot en met E.
Het Funderingslabel was een KCAF-testwebsite (2020) met een indicatief risico per adres. De testfase is vroegtijdig beëindigd vanwege de grote belangstelling; het KCAF benadrukte dat het geen verplicht label in het taxatierapport was. De opvolger is het funderingsrisicorapport.
Verder: bouwdossier bij de gemeente, eerder funderingsonderzoek, funderingsloket, VvE-stukken en verkoopinformatie.

De risicoklassen (KCAF)

A: geen risico.
B: licht risico.
C: verhoogd risico of onzekerheid.
D: hoog risico; verder onderzoek aanbevolen.
E: vastgesteld funderingsprobleem.

Een modelmatige score geeft richting, geen zekerheid. Alleen funderingsonderzoek door een gespecialiseerd bureau, of betrouwbare gegevens uit het bouwdossier, zegt iets over de werkelijke staat. Bij rijwoningen en appartementen gaat het om de fundering van het hele blok of gebouw.

Taxatie en financiering

De taxateur moet de uitkomst wegen en toelichten. Bij klasse D of E kan hij aanvullend funderingsonderzoek nodig vinden, voor duidelijkheid over de staat, de mogelijke herstelkosten en het moment van herstel.
Een bouwkundige keuring kan dan worden vervangen door (beperkt) aanvullend funderingsonderzoek, tenzij de taxateur nadrukkelijk ook een keuring adviseert.
De geldverstrekker moet de funderingsinformatie meewegen. Leent de klant voor herstel dat direct nodig is, dan gaan die kosten in een bouwdepot. Is herstel niet direct nodig, dan beoordeelt de geldverstrekker of de klant de kosten later kan dragen; een bouwdepot is dan niet vereist.
Geldverstrekkers kunnen strengere eigen regels hebben. Zie de acceptatiewijzer.

NHG: V&N 2026 (nu geldig)

De V&N 2026-1 hebben geen aparte funderingsparagraaf. Wel van toepassing:

C.5.2: is de staat van de woning niet goed, dan kan NHG alleen met afspraken over direct herstel en als je hebt beoordeeld dat de klant dat kan betalen.
C.5.2.1: een bouwkundig rapport is nodig als de taxateur meldt dat meer bouwkundig onderzoek nodig is, dat de staat slecht is, of dat het direct nodige herstel gemiddeld meer dan 10% van de marktwaarde kost.
C.5.2.2: het rapport komt van de gemeente, Vereniging Eigen Huis of een onafhankelijk bouwkundig bedrijf (NHG-model) en is maximaal 12 maanden oud.
Herstel van achterstallig onderhoud is een kwaliteitsverbetering: in de kosten van de woning en in een bouwdepot (C.6.5). De waarde na verbetering vraagt een fysieke taxatie (C.5.1).

NHG: V&N 2027 (vanaf 1 januari 2027)

Risicoklasse A, B of C, of geen funderingsbeoordeling: het risico hoeft niet te worden meegewogen.
Risicoklasse D of E: verkennend funderingsonderzoek is verplicht.
Blijkt een hoog funderingsrisico, dan tellen de indicatieve herstelkosten uit het taxatierapport mee in de financieringslast: je rekent de last als annuïteit over maximaal 30 jaar tegen de AFM-toetsrente en trekt die af van de maximale financieringslast.
Heeft de klant meer dan € 25.000 eigen middelen voor toekomstig herstel, dan mogen de indicatieve herstelkosten worden verlaagd met het deel boven € 25.000.

Controleer de definitieve V&N 2027-tekst zodra die beschikbaar is.

Verzekering: meestal niet gedekt

Schade door paalrot, droogstand of bodemdaling is een geleidelijk proces en valt vrijwel altijd buiten de opstalverzekering. Het KCAF stelt dat funderingsrisico's niet te verzekeren zijn.
Na herstel moet de klant de opstalverzekeraar informeren om onderverzekering te voorkomen (zie k88 en herbouwwaarde.html).
Funderingsschade kan de waarde drukken, ook van buurwoningen in hetzelfde blok.

Zorgplicht: wat de AFM verwacht (AFM-relevant)

Volgens de AFM Leidraad Hypotheekadvisering (april 2026):

De adviseur heeft relevante kennis over de kans op funderingsschade in de omgeving waar hij actief is, en volgt de funderingsproblematiek als maatschappelijke trend.
Zijn er concrete signalen, of zijn de risico's in die omgeving algemeen bekend, dan betrekt de adviseur de financiering van herstel in het advies, voor zover dat redelijkerwijs kan.
Is geen oplossing mogelijk, dan maakt hij de klant op zijn minst bewust van het financiële risico.
Voorbeeld uit de Leidraad: al in de oriëntatiefase wijst de adviseur op verzakkingen door een dalende grondwaterstand, legt uit dat dit vaak niet verzekerbaar is, dat herstel duur kan zijn en de waarde kan drukken, en raadt aan de fundering vóór aankoop te laten beoordelen.

Wanneer bespreek je het?

Oriëntatie: de klant zoekt in een regio met bekende funderingsproblematiek.
Concrete woning: bouwjaar, ligging, risicoklasse, verkoopinformatie of een indicatie geeft aanleiding.
Vóór het verlopen van het financieringsvoorbehoud: dan kan de klant nog onderzoek laten doen.
Bij oversluiten, verhogen of verbouwen: een nieuw taxatierapport kan klasse D of E tonen.
In nazorg: bij signalen van schade of een funderingsaanpak in de wijk.

Wat je vastlegt

Dat je het risico hebt besproken, wanneer en op basis van welke bron (met datum).
Je advies over onderzoek vóór aankoop en wat de klant daarmee deed.
Dat funderingsschade in de regel niet verzekerd is.
Hoe je mogelijke herstelkosten in de betaalbaarheid hebt meegenomen (buffer, bouwdepot, financieringslast).
Kiest de klant tegen je advies in: de afweging en de keuze (zie afwijkend-advies.html).

Wat je niet doet

Een indicatief cijfer presenteren als oordeel over de fundering.
Zelf inschatten of herstel nodig is: verwijs naar een funderingsonderzoeksbureau of funderingsloket.
Herstelkosten noemen zonder rapport.

Let op

Concept. Risicoklassen, funderingsrisicorapport en Funderingslabel: kcaf.nl. Taxatierapport 2026 en V&N 2027: nhg.nl, kcaf.nl en nwwi.nl (zoekresultaten oktober 2026; volledige V&N 2027-tekst niet ingezien). V&N 2026 gecontroleerd in documenten/nhg-voorwaarden-normen-2026.pdf. Zorgplicht: hoofdstuk 6 van de AFM Leidraad (documenten/). Funderingscijfer: openbare projectinformatie; de site zelf was niet rechtstreeks te raadplegen.

Bronnen en links

Collegiale kennisdeling tussen financieel adviseurs, geen advies aan klanten of consumenten. Controleer altijd de actuele bron voordat je iets in een dossier gebruikt.