Een klant met overwaarde of spaargeld denkt aan een vakantiewoning of een woning om te verhuren. Het advies gaat dan niet over een eigen woning in box 1, en dat verandert bijna alles: de fiscale behandeling, de financiering en de wettelijke kaders.
Fiscaal: box 3
- Een tweede woning is geen eigen woning. Ze valt in box 3, net als de schuld die erop rust. De rente is niet aftrekbaar in box 1.
- Een niet-verhuurde tweede woning in Nederland waardeer je voor box 3 op de WOZ-waarde (voor 2026 met waardepeildatum 1 januari 2025).
- Voor een verhuurde woning kan een lagere waarde gelden via de leegwaarderatio, afhankelijk van de verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde. Sinds 2026 geldt die korting in bepaalde situaties niet meer; controleer de actuele tabel en voorwaarden.
- Het box 3-stelsel is in beweging. De Tweede Kamer nam in februari 2026 de Wet werkelijk rendement box 3 aan (beoogde invoering 1 januari 2028); de Eerste Kamer heeft de stemming in juni/juli 2026 aangehouden. Maak geen langetermijnberekeningen alsof het huidige stelsel blijft gelden.
Financiering
- Verhogen van de hypotheek op de eigen woning om de tweede woning te kopen: de verhoging is dan geen eigenwoningschuld (box 3). Let op de bijleenregeling en de fiscale gevolgen.
- Een aparte financiering op de tweede woning: bij recreatiewoningen of verhuurwoningen gelden vaak andere acceptatie, lagere maximale financiering en andere rentes. Gespecialiseerde (buy-to-let) verstrekkers toetsen vaak op huurinkomsten.
- Kredietverlening voor een niet-eigen woning valt onder andere regels dan een gewone hypotheek. Controleer of je vergunning en vakbekwaamheid deze dienstverlening dekken.
- Overdrachtsbelasting: voor een woning die de koper niet zelf als hoofdverblijf gaat bewonen geldt het algemene (hogere) tarief.
Verhuren: wettelijke kaders
- Gemeenten kunnen opkoopbescherming invoeren: betaalbare en middeldure koopwoningen in aangewezen gebieden mogen dan niet zonder vergunning worden verhuurd, met uitzonderingen (onder meer verhuur aan familie en tijdelijke verhuur na minimaal een jaar zelf bewonen).
- Gemeenten kunnen ook een verhuurvergunning eisen of regels stellen aan vakantieverhuur.
- Recreatiewoningen: permanente bewoning is vaak niet toegestaan. Controleer het bestemmingsplan (omgevingsplan).
- De eigen hypotheekakte verbiedt verhuur meestal zonder toestemming van de geldverstrekker.
Stappen
- Doel vaststellen: eigen gebruik, verhuur, of beide.
- Gemeente en bestemming checken (opkoopbescherming, vergunning, permanente bewoning).
- Financieringsroute kiezen en de gevolgen voor box 1 en box 3 doorrekenen.
- Kasstroom maken: huur, leegstand, onderhoud, VvE, verzekering, box 3-heffing.
- Bespreek het risico van waardedaling en van wijzigende regelgeving.
Aandachtspunten zorgplicht
- Een beleggingspand is geen spaarrekening. Leg de risico's van leegstand, huurders en waardedaling uit.
- Werk buiten je deskundigheid niet zelf aan de fiscale structuur (bijvoorbeeld bv of box 3-optimalisatie); verwijs naar een fiscalist.
- Wees transparant over welke dienstverlening onder je vergunning valt.
Vastleggen in het dossier
- Doel, financieringsroute, kasstroomberekening en fiscale uitgangspunten.
- Gemeentelijke regels die zijn gecontroleerd, met datum.
- Toestemming geldverstrekker bij verhuur van de huidige woning.
Let op
Concept. Box 3-gegevens gecontroleerd op belastingdienst.nl en eerstekamer.nl (oktober 2026). De status van de Wet werkelijk rendement kan na publicatie zijn gewijzigd.