Box 3 raakt hypotheekadvies vooral via eigen geld (inbreng of extra aflossen), via een tweede woning en via de familielening. SEH schreef over de tegenbewijsregeling en over de positie van ouders die aan hun kind lenen.
Tegenbewijsregeling
Sinds de Wet tegenbewijsregeling kan een belastingplichtige aantonen dat zijn werkelijke rendement lager was dan het forfaitaire. Daarvoor is het formulier Opgaaf werkelijk rendement (OWR) verplicht.
- Bij vastgoed telt als werkelijk rendement zowel de huur als de waardestijging. Kosten mogen niet worden afgetrokken, behalve rente op schulden in box 3.
- Omdat waardestijging meetelt, levert de regeling bij een (niet verhuurde) tweede woning zelden voordeel op: een kleine waardestijging geeft al snel een hoger werkelijk rendement dan het forfait.
- Minderjarige kinderen: het vermogen van een kind dat op 1 januari minderjarig is, wordt het hele jaar aan de ouders toegerekend. Wordt het kind in de loop van het jaar meerderjarig, dan kunnen de ouders in de OWR het rendement tot die datum beperken.
- Overlijden: erfgenamen kunnen namens de overledene een OWR indienen; alleen het rendement tot en met de overlijdensdatum telt.
- Groene beleggingen: een negatief rendement telt niet mee als de waarde op 1 januari onder de vrijstelling voor groene beleggingen lag.
Volgens SEH hoort het invullen van de OWR niet bij de standaardtaak van een financieel adviseur. Je kunt de klant wel wijzen op de mogelijkheid en verwijzen naar een fiscalist.
Familielening
Nu de verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (jubelton) is afgeschaft, is een lening van ouders aan kinderen vaak de enige route zonder directe schenkbelasting.
- Voor het kind kan de lening eigenwoningschuld zijn (box 1), mits aan de voorwaarden is voldaan, waaronder annuïtaire of lineaire aflossing in maximaal 30 jaar.
- Voor de ouders is de lening een vordering in box 3. De waarde van die vordering is niet automatisch gelijk aan het nominale bedrag; SEH bespreekt de waarderingsvraag en het voorstel om zo'n vordering hetzelfde forfaitaire rendement te geven als schulden.
- De rente moet zakelijk zijn. Het gerechtshof Den Haag vond een rente van 9% op een familielening te hoog en stond niet de volledige aftrek toe. Een te lage rente kan juist een schenking zijn.
Wat betekent dit voor je advies
- Leg bij een familielening een schriftelijke overeenkomst vast met marktconforme rente, aflossingsschema en looptijd, en wijs op de aangifteplicht voor de leningsgegevens.
- Bespreek met de ouders de gevolgen in hun box 3 en verwijs voor de waardering naar een fiscalist.
- Reken de tegenbewijsregeling niet in als voordeel bij een tweede woning zonder concrete berekening.