Overdrachtsbelasting: tarieven, startersvrijstelling en recente rechtspraak

Rond de overdrachtsbelasting wordt steeds vaker geprocedeerd. De wet bevat open plekken, zoals wat "anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken" precies betekent, en rechters vullen die in. SEH bespreekt die uitspraken en de standpunten van de kennisgroep van de Belastingdienst. Dit artikel geeft de hoofdlijnen.

Tarieven en vrijstelling (2026)

2%: woning die de koper zelf anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken.
Startersvrijstelling: eenmalig, koper van 18 tot 35 jaar, eigen hoofdverblijf, woningwaarde tot en met 555.000 euro (2025: 525.000 euro).
8%: sinds 1 januari 2026 voor woningen die de koper niet zelf bewoont, zoals een verhuurde woning, een tweede woning of een woning voor een kind (was 10,4%).
10,4%: overige onroerende zaken.

Sloopwoning

Wie een bestaande woning koopt om die te slopen en er een nieuwe te bouwen, komt vaak niet aan het lage tarief of de vrijstelling, omdat de gekochte woning niet zelf wordt bewoond. De rechtspraak is hierover niet eensgezind: één uitspraak eiste echte bewoning van de gekochte woning, een andere liet het lage tarief toe omdat direct op dezelfde plek een vergelijkbare woning werd teruggebouwd. Wijs de klant op dit risico en reken in de kosten koper met het hogere tarief als de uitkomst onzeker is.

Tussenwoning en latere bewoning

Tussenwoning (tijdelijke woning in afwachting van een andere): het gerechtshof oordeelde dat het lage tarief geldt als de kopers de bedoeling hadden er langer dan zes maanden te wonen en dat ook deden. De zes maanden zijn daarbij een harde grens; feitelijk gebruik, duur en bedoeling tellen.
Latere bewoning: volgens het gerechtshof Den Haag kan het lage tarief ook gelden als de koper pas veel later in de woning trekt; de wet noemt geen termijn. Ook meer dan een jaar tussen aankoop en bewoning kan, afhankelijk van de omstandigheden.

Kennisgroepstandpunten (2025)

Voorhuis en achterhuis: kopen twee niet-verwante personen samen een pand met twee zelfstandige wooneenheden en bewoont ieder er één, dan kan ieder het tarief van 2% toepassen.
Appartement met VvE-lening: neemt de koper verplicht een aandeel in een lening van de VvE over, dan telt dat aandeel mee in de grondslag voor de overdrachtsbelasting.

Relatiebeëindiging

Bij het einde van een relatie kan de woning vaak zonder overdrachtsbelasting naar een van beide partners gaan, in elk geval als de woning in de huwelijksgemeenschap viel. Het aandeel dat de ene partner van de andere overneemt is dan vrijgesteld. Laat de notaris de voorwaarden toetsen.

Wat betekent dit voor je advies

Vraag bij elke aankoop expliciet hoe en wanneer de klant de woning gaat gebruiken en leg dat vast; het tarief hangt ervan af.
Neem bij twijfel het hogere tarief op in de financieringsopzet, zodat de klant niet voor een tekort komt te staan.
Verwijs voor fiscale beoordeling van een specifiek geval naar de notaris of een fiscalist.

Bronnen en links

Collegiale kennisdeling tussen financieel adviseurs, geen advies aan klanten of consumenten. Controleer altijd de actuele bron voordat je iets in een dossier gebruikt.