Steeds meer klanten boven of rond de AOW-leeftijd hebben een woning met flinke overwaarde en een bescheiden pensioen. Ze willen verhuizen, verbouwen, de kinderen helpen of hun inkomen aanvullen. De regels bieden ruimte, maar de risico's zijn anders dan bij jonge kopers.
Toetsing: wat geldt voor senioren?
- Inkomen vanaf de AOW-leeftijd: AOW, pensioen en lijfrente. Ga uit van een actuele opgave.
- Voor AOW-gerechtigden bestaat een aparte tabel met financieringslastpercentages, met hogere percentages omdat zij minder belasting betalen (zie Leennormen 2026).
- Werkelijke lasten: de AFM geeft aan dat een geldverstrekker bij huizenbezitters met een stabiel pensioeninkomen onder voorwaarden mag afwijken (explain) door te toetsen op de werkelijke lasten in plaats van een annuïtaire toetslast. Voorwaarden zijn onder meer een stabiele last (lange rentevaste periode) en een beperkt risico doordat er veel overwaarde is.
- NHG heeft een eigen seniorenregeling (zie artikel k72, onderdeel senioren).
Mogelijke oplossingen
- Verhuizen naar een goedkopere of gelijkvloerse woning met een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek, getoetst op werkelijke lasten.
- Verzilverhypotheek of levenslange hypotheek: geen of beperkte maandlasten; de rente wordt bijgeschreven en de schuld groeit. Aflossing volgt bij verkoop of overlijden.
- Aflossingsvrije verhoging om te verbouwen of te verduurzamen, zodat langer zelfstandig wonen mogelijk wordt.
- Schenken aan kinderen uit overwaarde: bespreek de fiscale kant (schenkbelasting, vrijstellingen) en of de klant het geld zelf later nodig heeft.
Risico's die je moet bespreken
- Een groeiende schuld bij een verzilverhypotheek kan de overwaarde opeten; vraag naar de no-negative-equity-garantie en de voorwaarden.
- Wat gebeurt er bij overlijden van de eerste partner? Daalt het pensioen, is de last dan nog betaalbaar?
- Opname in een zorginstelling: kan de woning dan worden verkocht of verhuurd, en wat betekent dat voor de eigen bijdrage?
- Onderhoud: de AFM wijst erop dat verzilverproducten bedoeld zijn voor mensen met een laag pensioen en weinig spaargeld. Is er nog budget voor onderhoud?
- Wilsbekwaamheid en een levenstestament: wie mag beslissen als de klant dat niet meer kan?
Stappen
- Inventariseer het doel: verhuizen, verbouwen, inkomen aanvullen of schenken.
- Stel het inkomen nu en na overlijden van elk van beide partners vast.
- Bereken de maximale lening via de reguliere toets en, indien van toepassing, de toets op werkelijke lasten.
- Vergelijk ten minste twee oplossingen, inclusief niets doen of verkopen.
- Bespreek de rol van de kinderen; adviseer om hen erbij te betrekken als de klant dat wil.
Aandachtspunten zorgplicht
- Senioren kunnen kwetsbaar zijn. Neem de tijd, vat schriftelijk samen en controleer of de klant de gevolgen begrijpt.
- Wees alert op druk van familie bij schenkingswensen.
- Leg vast waarom een product dat de schuld laat oplopen in het belang van deze klant is.
Vastleggen in het dossier
- Pensioen- en AOW-opgave, berekening nu en na overlijden.
- Gebruikte toets (regulier of werkelijke lasten) en de onderbouwing.
- Besproken alternatieven en de keuze van de klant.
Let op
Concept. Productvoorwaarden van verzilverhypotheken verschillen sterk per aanbieder; raadpleeg de actuele acceptatiegids.