De leennormen bepalen hoeveel een klant maximaal mag lenen. Een hypothecair planner stelt een andere vraag: welke woonlast past bij het leven dat deze klant wil leiden? Het antwoord begint bij het netto besteedbaar inkomen.
Wat is netto besteedbaar inkomen?
Het netto besteedbaar inkomen (NBI) is wat een huishouden werkelijk te besteden heeft na belastingen, premies en verplichte inhoudingen, inclusief vaste toeslagen en eventuele andere inkomsten. Het verschil met de leennormen:
- De leennormen werken met een bruto toetsinkomen en een woonquote. Die is gebaseerd op gemiddelde huishoudens.
- Het NBI is persoonlijk: het houdt rekening met de werkelijke inkomsten, het werkelijke uitgavenpatroon en de wensen van dit huishouden.
Inkomsten in kaart brengen
- Netto salaris per partner, met vakantiegeld en vaste eindejaarsuitkeringen apart benoemd.
- Variabele beloning: alleen meenemen voor zover duurzaam, en het risico benoemen.
- Inkomen uit onderneming (zie de artikelen over ondernemers).
- Overige inkomsten zoals alimentatie, huur of uitkeringen.
- Fiscale effecten van de woning: de teruggave van renteaftrek en het eigenwoningforfait.
Uitgaven en budget
Deel de uitgaven op in drie groepen:
- Vaste lasten: woonlasten, energie, verzekeringen, abonnementen, kinderopvang, vervoer.
- Reserveringsuitgaven: inventaris, onderhoud woning, vervanging auto, vakanties.
- Huishoudelijke uitgaven: boodschappen, kleding, persoonlijke verzorging, vrije tijd.
Vergelijk het budget van de klant met referentiebedragen, bijvoorbeeld van het Nibud. Grote afwijkingen zijn geen fout, maar wel een gesprekspunt: een budget dat structureel krapper is dan de referentie, is in de praktijk vaak niet vol te houden.
Van budget naar gewenste woonlast
- Bepaal welke netto woonlast overblijft nadat de overige uitgaven en een buffer zijn gedekt.
- Neem onderhoud, eigenaarslasten en eventuele VvE-bijdrage mee in de woonlast.
- Vergelijk de uitkomst met de maximale lening volgens de leennormen. Is de gewenste woonlast lager, dan is dat de basis voor het advies, niet het maximum.
- Leg vast dat de klant de keuze begrijpt als hij toch meer wil lenen dan de budgetanalyse ondersteunt.
Buffer
Een financiële buffer vangt onverwachte uitgaven en tijdelijke inkomensdalingen op. Bespreek de gewenste omvang, waar de buffer staat en dat die niet wordt ingezet voor de aankoop, tenzij dat bewust is gekozen.
Praktische aandachtspunten
- Laat de klant een paar maanden bankafschriften of een budgetoverzicht analyseren in plaats van alleen schatten.
- Maak een budget per levensfase: met kinderen, na de kinderopvang, na pensioen.
- Gebruik dezelfde uitgangspunten in de scenario's, zodat de vergelijking zuiver blijft.
Vastleggen in het dossier
- Het opgestelde budget met bron (opgave klant, afschriften, referentiebedragen).
- De berekende gewenste woonlast en de vergelijking met de maximale lening.
- De gewenste buffer en de afspraken daarover.
Let op
Concept. Referentiebedragen, toeslagen en fiscale parameters wijzigen jaarlijks. Gebruik de actuele cijfers van het Nibud en de Belastingdienst en vermeld in het dossier op welk jaar de berekening is gebaseerd.