Een snelle indicatie van de maximale hypotheek of de maandlasten is in de praktijk heel gewoon. Klanten gaan er vervolgens wel naar handelen. Twee uitspraken laten zien waar de grens ligt tussen een indicatie en een advies, en wanneer je een opdracht mag beëindigen.
Uitspraak 2024-1103 (Geschillencommissie, bindend advies)
- Feiten: consumenten kregen van een bank, vóórdat er een adviesovereenkomst was, een indicatieve berekening van hun financieringsmogelijkheden en maandlasten. Het uiteindelijke aanbod week daarvan af. De consumenten vorderden schadevergoeding.
- Oordeel: vordering afgewezen. De bank kon niet aansprakelijk worden gehouden voor een indicatieve berekening die was gemaakt voordat de adviesrelatie was aangegaan.
- Les: een indicatie is iets anders dan een advies, maar alleen als dat voor de klant duidelijk is. Benoem expliciet dat een oriënterende berekening geen advies en geen toezegging is, en op welke aannames (inkomen, rente, normen) zij rust.
- Vastleggen: bij elke indicatie de datum, de gebruikte gegevens en rente, en de tekst dat het om een indicatie gaat. Leg het moment vast waarop de adviesopdracht wordt gegeven (ondertekende opdracht of bevestiging per e-mail).
Uitspraak 2024-0511 (Geschillencommissie, niet-bindend advies)
- Feiten: een consument had een kantoor ingeschakeld als aankoopmakelaar en als hypotheekadviseur. De verkoper ontbond de koopovereenkomst, waarna de adviseur de hypotheekbemiddeling stopte. De consument klaagde daarover.
- Oordeel: vordering afgewezen. De adviseur mocht de bemiddeling stoppen, omdat er op enig moment geen geldige koopovereenkomst meer was.
- Les: een opdracht beëindigen kan, mits daar een goede reden voor is en je dat helder en tijdig communiceert.
- Vastleggen: de reden van beëindiging, de datum en de schriftelijke bevestiging aan de klant, inclusief wat er met al betaalde of verschuldigde kosten gebeurt.
Kernpunten voor de praktijk
- Maak in je dienstverlening onderscheid tussen oriëntatie en advies, en laat dat terugkomen in je vergelijkingskaart en opdrachtbevestiging.
- Een maximale hypotheek is geen verantwoorde hypotheek: de AFM verwacht dat je de betaalbaarheid voor deze klant toetst. Leg vast waarom je onder of op het maximum adviseert.
Let op: 2024-1103 betrof een bank. De les over het onderscheid indicatie/advies is naar analogie toegepast op adviseurs; dat is een interpretatie, geen uitspraak over adviseurs.