SEH volgt de publicaties van de AFM die direct gevolgen hebben voor het hypotheekadvies. Dit artikel bundelt de verkenning naar de kwaliteit van hypotheekadvies, de waarschuwing over funderingsrisico en de positie van adviessoftware. Voor de herziene Leidraad Hypotheekadvisering (2026) zie de AFM-artikelen en de FAQ in de kennisbank; voor reclame, AVG, beloning en andere compliance-onderwerpen zie k160 tot en met k167.
Verkenning kwaliteit hypotheekadvies (oktober 2024)
De AFM publiceerde op 10 oktober 2024 de uitkomsten van een verkenning. Zij noemt aandachtspunten in drie fasen:
- Oriëntatiefase: alleen de maximale hypotheek noemen is niet genoeg. Een lening die binnen de regels past, is niet altijd betaalbaar voor deze klant. Bepaal al in deze fase de maximaal betaalbare maandlast en kijk of de gewenste en haalbare maandlast realistisch zijn gezien de persoonlijke situatie.
- Klantgesprek: informeer de klant vroeg over relevante onderwerpen, zoals aflosvormen, inkomensrisico's en rentevaste perioden.
- Rol van de adviseur: de adviseur weegt zelfstandig wat passend is en volgt niet alleen de wens van de klant. Deze lijn is uitgewerkt in de herziene leidraad.
Funderingsrisico (februari 2025)
- De AFM waarschuwde op 26 februari 2025 dat woningeigenaren het funderingsrisico sterk onderschatten. Al in 2023 gaf zij aan dat klimaatrisico's onvoldoende in woningprijzen zijn verwerkt.
- Uit de consumentenmonitor bleek dat ongeveer 80% van de eigenaren geen funderingsproblemen verwacht, dat minder dan de helft weet dat de eigenaar de kosten zelf draagt, en dat meer dan een kwart denkt dat de verzekeraar betaalt. Funderingsschade door verzakking is meestal niet gedekt.
- Volgens een rapport uit 2024 krijgen in tien jaar zo'n 425.000 panden te maken met (zeer) ernstige funderingsproblemen.
Adviessoftware
De AFM bekeek veelgebruikte software voor onder meer arbeidsongeschiktheidsverzekeringen en concludeerde: software ondersteunt, maar de adviseur blijft verantwoordelijk voor een passend advies.
Wat betekent dit voor je advies (AFM-relevant)
- Leg in de oriëntatiefase zowel de maximale als de betaalbare maandlast vast, en de keuzes van de klant.
- Bespreek bij woningen in risicogebieden of met een oude houten fundering het funderingsrisico, vraag naar onderzoek of rapporten en leg vast wat besproken is.
- Controleer uitkomsten van software op plausibiliteit en motiveer het advies in eigen woorden.