De AFM heeft in april 2026 een geactualiseerde Leidraad Hypotheekadvisering gepubliceerd. Die vervangt de leidraad uit 2011 (zeven losse afleveringen). Nieuw zijn onder meer verduurzaming en relatiebeëindiging.
De leidraad beschrijft elementen van een goede adviespraktijk: een voorbeeld van hoe je voldoet aan de adviesnorm van artikel 4:23 lid 1 Wft. Het is geen wet- of regelgeving en geen vakinhoudelijk handboek. Informatieverstrekking (artikel 4:19 en 4:20 Wft) en het bemiddelingstraject vallen erbuiten. De voorbeelden in de leidraad zijn illustraties, geen vaste richtlijnen, ook niet als er getallen in staan.
Rol van de adviseur
- Je hebt een zelfstandige rol: je laat je niet alleen leiden door de wens van de klant of door wat de aanbieder wil lenen. Benoem die rol al vroeg.
- Wijkt de klant af van je advies, wijs dan nadrukkelijk op de gevolgen en leg de afwijking vast in dossier en adviesrapport. Kun je je echt niet verenigen met de keuze, vraag je dan af of je kunt meewerken.
- Neem een onderzoekende houding aan en vraag door bij tegenstrijdigheden, bijvoorbeeld als de klant een stabiel inkomen bij arbeidsongeschiktheid belangrijk vindt maar het risico niet wil afdekken.
- Blijf vakbekwaam en digitaal vaardig. Je bent verantwoordelijk voor het advies, ook voor de juistheid van de regelingen en berekeningen in je adviessoftware.
Het adviestraject
- Kennismaking: deel Dienstenwijzer en Vergelijkingskaart, maak afspraken over de omvang van de dienstverlening en wees duidelijk waarover je niet adviseert. Bespreek bij een vraag naar de maximale hypotheek ook dat de leennormen uitgaan van een huishouden zonder kinderen en dat het maximum niet hetzelfde is als betaalbaar.
- Inventarisatie: kennis en ervaring, financiële positie, doelstellingen en risicobereidheid. Verifieer mondelinge informatie waar nodig en inventariseer bestaande en wettelijke voorzieningen.
- Analyse: maak klantspecifieke berekeningen, ook voor pensionering, eerder stoppen met werken, arbeidsongeschiktheid en overlijden. Onderzoek de betaalbaarheid na pensionering ook als de klant nog meer dan tien jaar van zijn pensioen af zit.
- Advies: een begrijpelijk, onderbouwd adviesrapport waaruit blijkt hoe je tot het advies kwam, welke wensen niet haalbaar zijn en wat de fiscale gevolgen zijn. Deel het tijdig, vóór het bemiddelingstraject. Schriftelijk of digitaal verstrekken is verplicht. Een gelaagde opbouw (samenvatting, onderdelen, achtergrond) noemt de AFM als goed voorbeeld.
- Nazorg: maak vooraf afspraken over de dienstverlening na het afsluiten en de vergoeding. Actief klantbeheer is een goede praktijk.
Verantwoorde woonlasten
- Kijk naar alle woonlasten: rente en aflossing, maar ook energie, belastingen, onderhoud, opstalverzekering en eventueel erfpacht.
- Uitgavenpatroon en spaargedrag worden belangrijker naarmate de klant (meer) maximaal leent ten opzichte van de LTI.
- Een lening binnen de Trhk-norm is niet automatisch passend, bijvoorbeeld bij een hoge levensstandaard of onvoldoende pensioeninkomen.
- Adviseer je boven de Trhk-norm, dan volstaat "goed toekomstperspectief" of "behoorlijk eigen vermogen" niet. Concretiseer de bijzondere omstandigheid en reken die door.
Rentevastperiode
- Bespreek de samenhang tussen rentevastperiode, maandlast, zekerheid en renterisico aan de hand van scenario's met actuele tarieven.
- Ga er dieper op in bij een hoge LTI en een korte rentevastperiode, bijvoorbeeld met scenario's van 2 en 3 procentpunt rentestijging.
- Het advies is je eigen afweging, niet alleen een vertaling van de wens van de klant. Volgt de klant het advies niet, leg dan de motieven en de risico's vast.
Verduurzaming
- Bespreek het energielabel en wat het betekent voor de leenruimte en de productkeuze (bijvoorbeeld duurzaamheidskorting). Dit is belangrijker bij label E, F of G.
- Je hoeft geen energie-expert te zijn; verwijzen naar een energiebespaaradviseur mag.
- Bij een aanvullende hypotheek alleen voor energiebesparende voorzieningen is niet altijd een volledig advies nodig; de AFM heeft daar handvatten voor gepubliceerd.
- Van de adviseur wordt kennis verwacht over de kans op funderingsschade in de omgeving. Betrek de financiering van herstel waar redelijkerwijs mogelijk en maak de klant bewust van het risico.
Fiscaliteit
- Breng het hypotheekverleden in kaart: hypotheekoverzichten, aangiften, schenkingen, erfenissen, ongelijke inbreng, draagplichtovereenkomsten en opbouwproducten (KEW, SEW, BEW). Neem geen genoegen met "weet ik niet meer".
- Bereken eigenwoningschuld en eigenwoningreserve en beoordeel wat in box 1 kwalificeert, inclusief overgangsrecht.
- Lukt reconstructie niet volledig, hanteer dan prudente aannames, leg die vast en bespreek de onzekerheden. Schakel zo nodig een fiscalist in.
Hypotheekproduct
- Vergelijk aanbieders niet alleen op rente maar ook op voorwaarden: offerte- en dagrente, bereidstellingsprovisie, verhuisregeling, boetevrij aflossen, rente mee laten dalen en overbruggingskrediet.
- Controleer als sluitstuk of het totale advies consistent en passend is, en motiveer welke voorwaarden doorslaggevend waren.
Life events en relatiebeëindiging
- Breng het financiële risico bij overlijden, arbeidsongeschiktheid en werkloosheid klantspecifiek in kaart, inclusief sociale, werkgevers- en eigen voorzieningen en wachttijden.
- Je hebt een zelfstandige plicht te beoordelen of de klant een risico dat hij wil lopen ook kan dragen.
- Ook als je niet over verzekeringen adviseert: kan de klant het risico niet dragen, wijs dan op de gevolgen en verwijs actief door. Terugbellen na enige tijd is een goede praktijk.
- Bespreek bij partners de relatievorm, afspraken, kinderwens, eigendomsverhouding en lastenverdeling, en de gevolgen van een relatiebreuk, vooral voor de partner met het laagste inkomen.
Oversluiten
- Oversluiten is een nieuw adviesmoment. Was het vorige advies minder dan vijf jaar geleden, stel dan in elk geval de checkvraag of er relevante wijzigingen zijn. Bij meer dan vijf jaar ligt hergebruik van oude informatie niet voor de hand.
- Betrek de huidige aanbieder en andere aanbieders, neem alle kosten mee en bereken de terugverdientijd.
- Informeer over fiscale gevolgen en gevolgen voor verbonden producten en de aflosvorm, bijvoorbeeld bij aflossingsvrij naar annuïtair.
Bron: AFM, Leidraad Hypotheekadvisering, april 2026. Deze samenvatting vervangt de leidraad niet; lees bij twijfel de volledige tekst.