NHG, woning en verduurzaming (deel 2 van 3)

Een zelfbewoningsplicht verplicht de koper de woning zelf te bewonen, vaak voor een vaste periode. Gemeenten kunnen dit opleggen bij bepaalde woningen. Verhuur is dan niet of beperkt toegestaan. Controleer de akte en de gemeentelijke regels.

De koopovereenkomst bevat koopsom, roerende zaken, ontbindende voorwaarden en bijzondere bepalingen. Fouten in die gegevens werken door in het rapport. Ook bijzondere bedingen, zoals erfpacht of anti-speculatie, moeten in het rapport komen. Controleer dit vooraf.

Bij twijfel laat je de klant het kadastrale perceel controleren. Verschillen kunnen ontstaan door oude metingen of gebruik van grond die niet is gekocht. De koper betaalt alleen voor wat in de akte staat. Bespreek dit voor ondertekening.

Grond van de gemeente of buren in gebruik gaat niet automatisch over. Er kan sprake zijn van verjaring of een huurafspraak. Dit heeft gevolgen voor waarde en gebruik. Laat de notaris dit uitzoeken en leg de uitkomst vast.

Bij bekende sloop- of herstructureringsplannen is financiering vaak beperkt of onmogelijk. De taxateur hoort dit te vermelden. Informatie staat vaak bij de gemeente. Bespreek het risico en controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Omgevingsfactoren zoals geluid, hoogspanning of geur kunnen de waarde en verkoopbaarheid drukken. De taxateur neemt dit mee in de waardering. Het kan ook gevolgen hebben voor de courantheid. Bespreek het met de klant en leg dat vast.

Een taxatie bepaalt de marktwaarde van de woning. Een bouwkundige keuring beoordeelt de technische staat en de herstelkosten. De taxateur kijkt alleen globaal naar gebreken. Voor een goed beeld van risico’s zijn beide nodig.

Bij oudere woningen, zichtbare gebreken of twijfel over fundering is een keuring vooraf verstandig. In een krappe markt wordt vaak zonder voorbehoud geboden. Dan is een keuring vooraf de enige manier om het risico te kennen. Leg vast dat je de klant hierop hebt gewezen.

Met deze voorwaarde kan de koper de koop ontbinden als de keuring ernstige gebreken oplevert. De voorwaarde moet duidelijk omschrijven wat als ernstig geldt, bijvoorbeeld een bedrag aan herstelkosten. Zonder heldere omschrijving ontstaan discussies. Laat de klant dit met de makelaar regelen.

Een vaste wettelijke termijn is er niet. Geldverstrekkers en NHG kunnen eisen stellen aan de datum van het rapport. Bij een oud rapport kan de staat van de woning veranderd zijn. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Dat kan vaak via een bouwdepot als onderdeel van de verbouwing. De taxateur bepaalt dan de waarde na herstel. De lening moet binnen de LTV en de normen passen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Er bestaan standaardmodellen die eisen stellen aan inhoud en opbouw, bijvoorbeeld bij NHG-aanvragen. Een rapport volgens zo een model is beter vergelijkbaar en wordt eerder geaccepteerd. Controleer welke eisen de geldverstrekker of NHG stelt. Vraag het juiste model aan.

Bespreek de verschillen met de klant. De taxatiewaarde kan te hoog zijn als gebreken niet zijn meegenomen. Informeer de geldverstrekker bij wezenlijke gebreken. Leg vast welke informatie is gedeeld.

De verkoper heeft een mededelingsplicht voor gebreken die hij kent. De koper heeft een onderzoeksplicht. Wat redelijkerwijs ontdekt had kunnen worden, valt vaak voor rekening van de koper. Verwijs bij een geschil naar een juridisch adviseur.

De koper moet zelf redelijk onderzoek doen naar de staat van de woning. Een bouwkundige keuring helpt aan die plicht te voldoen. Zonder keuring is het moeilijker om de verkoper aan te spreken. Wijs de klant hierop en leg dat vast.

Een ouderdomsclausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken die bij oudere woningen te verwachten zijn. Het risico op herstelkosten ligt dan meer bij de koper. Dat versterkt het belang van een keuring. Bespreek dit met de klant.

Met een asbestclausule verklaart de koper bekend te zijn met mogelijk asbest en neemt hij het risico. De koper kan de verkoper dan meestal niet aanspreken. Bij verbouwing kunnen saneringskosten hoog zijn. Neem dit mee in het budget.

Veel voorkomende types zijn een fundering op staal, op houten palen en op betonnen palen. Houten palen zijn gevoelig voor droogstand en paalrot. Een fundering op staal kan gevoelig zijn voor verschilzetting. Het type bepaalt mede het risico en de eventuele herstelkosten.

Bij droogstand komen de koppen van houten palen boven het grondwater uit. Daardoor kan schimmelaantasting en rot ontstaan. Dit kan leiden tot verzakking en hoge herstelkosten. Het risico hangt af van de grondwaterstand in het gebied.

Gemeenten hebben vaak een funderingsloket of informatie over risicogebieden. Er bestaan ook landelijke kaarten en databanken. Een funderingsonderzoek geeft per woning meer zekerheid. Leg vast welke bronnen je hebt geraadpleegd.

Een quickscan is een eerste inschatting op basis van bekende gegevens en uiterlijke kenmerken. Een volledig onderzoek kan inspectieputten, metingen en houtonderzoek omvatten. Het volledig onderzoek geeft meer zekerheid over de staat. De geldverstrekker bepaalt welk onderzoek nodig is.

Een funderingslabel geeft een indicatie van de kwaliteit of het risico van de fundering. Het is een initiatief in de markt en geen wettelijk verplicht label. Niet alle geldverstrekkers gebruiken het. Controleer welke informatie de geldverstrekker accepteert.

Funderingsherstel gebeurt vaak per blok of straat, omdat woningen constructief verbonden zijn. Dat vraagt samenwerking met buren en soms de gemeente. Kosten en planning zijn dan minder in eigen hand. Bespreek dit risico met de klant.

Er zijn gemeentelijke en landelijke regelingen, zoals een fonds voor funderingsherstel. De voorwaarden en beschikbaarheid verschillen per gemeente en periode. Verwijs de klant naar de gemeente of het fonds. Leg vast welke regelingen zijn onderzocht.

Na aankoop kan de geldverstrekker de klant meestal niet zomaar verplichten. De voorwaarden kunnen wel bepalen dat de klant het onderpand goed onderhoudt. Bij aankoop met bekende problemen stelt de geldverstrekker vaak vooraf voorwaarden. Lees de algemene voorwaarden en leg ze uit.

Scheuren kunnen wijzen op zetting of funderingsproblemen, maar ook op krimp of thermische werking. Alleen een deskundige kan de oorzaak bepalen. Bij twijfel is een bouwkundig of funderingsonderzoek verstandig. Leg vast dat je dit hebt geadviseerd.

In die periode werd soms asbest toegepast en was de isolatie beperkt. Ook kunnen er specifieke constructieve aandachtspunten zijn. Verduurzaming vraagt vaak grotere ingrepen. Laat dit meewegen in het budget en de keuring.

Een systeemwoning is gebouwd met een industrieel bouwsysteem, vaak met geprefabriceerde betonelementen. Sommige systemen kennen bekende constructieve gebreken. Geldverstrekkers kunnen extra onderzoek eisen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Ja, houtskeletbouw is een gangbare bouwwijze. De taxateur beoordeelt de staat en het onderhoud. Bij oudere of bijzondere constructies kan extra onderzoek nodig zijn. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een tiny house heeft vaak geen eigen grond of een tijdelijke plek. Financiering als eigen woning met hypotheekrecht is dan lastig. Er gelden eisen aan vergunning en permanente bewoning. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Dat hangt af van de vraag of het een onroerende zaak is en of de standplaats zeker is. Veel geldverstrekkers financieren dit niet of beperkt. De fiscale eigenwoningregeling kan wel van toepassing zijn. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een rieten dak vraagt specifiek onderhoud en heeft een hoger brandrisico. De opstalverzekering kan duurder zijn of extra eisen stellen. Taxateurs letten op de staat van het riet. Laat de klant de verzekerbaarheid vooraf controleren.

Een bouwkundig rapport beschrijft de technische staat en herstelkosten. Een energieadvies beschrijft de energieprestatie en mogelijke besparende maatregelen. Beide kunnen elkaar aanvullen bij een verbouwing. Bepaal per dossier welk document nodig is.

Een oude olietank kan lekken en bodemverontreiniging veroorzaken. Verwijdering of sanering kan kosten geven. Informatie is soms bekend bij de gemeente. Adviseer de klant dit na te gaan en leg dat vast.

Een woning boven een winkel kan te maken hebben met gedeelde voorzieningen en een VvE. Er kunnen geluid en brandrisico zijn. Ook de bereikbaarheid en eigen opgang zijn relevant. Laat de taxateur dit beoordelen en controleer de VvE-situatie.

Soms is een pand niet gesplitst of is de VvE niet actief. Gezamenlijk onderhoud is dan slecht geregeld. Geldverstrekkers kunnen dit als risico zien. Controleer de splitsing en de status van de VvE.

Een kelder kan vochtproblemen hebben en vraagt goede afwatering. In sommige gebieden is grondwater een risico. De taxateur kan nader onderzoek adviseren. Leg de bevindingen vast.

Overstromingsrisico kan de verzekerbaarheid en waarde beïnvloeden. Veel opstalpolissen dekken overstroming niet of beperkt. Informatie over risicogebieden is openbaar beschikbaar. Bespreek dit met de klant en leg dat vast.

Klimaatrisico’s zoals overstroming, droogte en hitte kunnen de waarde op termijn beïnvloeden. Toezichthouders vragen banken om dit risico in kaart te brengen. Dat kan doorwerken in acceptatie of voorwaarden. Bespreek relevante risico’s met de klant.

Ja. Monumenten hebben beperkingen bij verbouwing en vaak hogere onderhoudskosten. Dit kan de waarde en de verkoopbaarheid beïnvloeden. Sommige geldverstrekkers stellen extra eisen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een rijksmonument is door het Rijk aangewezen, een gemeentelijk monument door de gemeente. De regels voor vergunningen en eventuele subsidies verschillen. Bij beide gelden beperkingen bij verbouwing. Controleer de status bij gemeente of Rijksdienst.

In zo een gebied gelden extra regels voor uiterlijke wijzigingen. Dit kan verduurzaming bemoeilijken, zoals zonnepanelen aan de voorzijde. Controleer de regels bij de gemeente. Neem dit mee in plannen voor verbouwing.

Bij gedeelde funderingen of constructies kan herstel samen met de buren moeten gebeuren. Gebreken bij de buren kunnen effect hebben op de eigen woning. Een keuring kan dit signaleren. Bespreek dit risico met de klant.

Een kluswoning vraagt een realistische begroting en een buffer voor tegenvallers. De taxateur bepaalt de waarde na verbouwing. Het bouwdepot moet aansluiten bij de begroting. Leg de begroting, de planning en de buffer vast.

Adviseer naast het bouwdepot een eigen buffer voor onverwachte kosten. Tegenvallers komen bij oudere woningen vaak voor. Reken scenario’s door met hogere kosten. Leg het advies over de buffer vast.

Netbeheerders kunnen een recht hebben op leidingen over of onder het perceel. Dat beperkt bouwen op die plek. Het staat vaak in het kadaster of de akte. Signaleer het bij uitbreidingsplannen.

Een uitbouw zonder vereiste vergunning kan gevolgen hebben voor waarde en handhaving. De taxateur kan dit niet altijd zien. Geldverstrekkers kunnen het onderdeel niet meewaarderen of voorwaarden stellen. Laat de klant de vergunningen controleren.

Bij transformatie zijn bouwkwaliteit, geluidsisolatie en VvE-structuur aandachtspunten. Soms is de VvE nog jong en heeft weinig reserves. Controleer het onderhoudsplan en de opleveringsgaranties. Leg de bevindingen vast.

Gemeenschappelijke ruimtes vragen afspraken over gebruik en onderhoud. Dat is meestal in een splitsingsakte of reglement geregeld. Zonder heldere afspraken ontstaat risico op conflicten en kosten. Controleer de documenten.

Ook een benedenwoning kan een appartementsrecht zijn met een VvE. Het gebruik van de tuin is dan vaak een exclusief gebruiksrecht. De VvE kan regels stellen over gebruik en onderhoud. Controleer de splitsingsakte.

Een rapport van de verkoper is nuttig, maar is niet in opdracht van de koper opgesteld. De koper kan er beperkt rechten aan ontlenen. Adviseer om te controleren hoe recent en volledig het is. Een eigen keuring blijft aan te raden.

Oude installaties kunnen binnenkort vervangen moeten worden. Dat raakt de woonlasten en het budget. Bij verduurzaming kan vervanging juist een kans zijn. Neem de verwachte kosten mee in het gesprek.

In oudere woningen kunnen nog loden waterleidingen zitten. Dat kan gezondheidsrisico geven en vervanging nodig maken. Een keuring kan dit signaleren. Neem de kosten mee in het budget.

Adviseurs vertrouwen soms alleen op de taxatie en missen bouwkundige risico’s. Bijzondere bedingen in de akte worden niet gelezen. Gebruik in strijd met het omgevingsplan wordt niet gesignaleerd. Een checklist per dossier helpt dit te voorkomen.

Noteer welke rapporten beschikbaar waren en welke risico’s zijn besproken. Leg vast of de klant een keuring heeft gekozen of afgeslagen. Vermeld de gevolgen die je hebt toegelicht. Zo is je advies later te reconstrueren.

Een plat dak vraagt periodiek onderhoud en de dakbedekking heeft een beperkte levensduur. Lekkage kan tot vervolgschade leiden. Een keuring geeft inzicht in de staat en de resterende levensduur. Neem vervanging mee in het budget als die op korte termijn nodig is.

Bij voortdurende erfpacht loopt het recht door, maar wordt de canon periodiek herzien. Bij eeuwigdurende erfpacht is het recht onbeperkt in tijd, met of zonder herzieningen. De precieze betekenis hangt af van de algemene bepalingen van de erfverpachter. Lees altijd de akte en de toepasselijke bepalingen.

Bij indexatie stijgt de canon periodiek mee met een index, zoals inflatie. Dit staat in de akte of de algemene bepalingen. De canon stijgt dus ook tussen herzieningen in. Neem een realistische stijging mee in het gesprek over woonlasten.

Als een herziening nabij is maar de canon nog niet is vastgesteld, is de woonlast onzeker. Geldverstrekkers kunnen dan van een indicatie of een hoger bedrag uitgaan. Bespreek scenario’s met een hogere canon. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij een herziening wordt de canon opnieuw vastgesteld, vaak op basis van de grondwaarde op dat moment. De nieuwe canon kan veel hoger zijn. Dat raakt de woonlasten en de waarde van de woning. Breng de datum van de volgende herziening in kaart en leg die vast.

Signaleer de datum en de methode van herziening uit de akte. Bespreek scenario’s met een hogere canon. Kijk of afkoop of overstap naar een ander stelsel mogelijk is. Leg vast hoe de klant dit risico heeft afgewogen.

Sommige gemeenten bieden een regeling om over te stappen van een tijdvak naar eeuwigdurende erfpacht. De voorwaarden en de termijn verschillen per gemeente. Overstappen kan lasten op lange termijn vastzetten. Verwijs naar de gemeente voor de actuele voorwaarden.

Geldverstrekkers stellen eisen aan de resterende duur van het erfpachtrecht. Als het recht eerder afloopt dan de hypotheek, kan financiering lastig zijn. Bekijk de verlengingsmogelijkheden in de akte. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De algemene bepalingen regelen onder meer de canon, herziening, toegestaan gebruik en wat er gebeurt bij einde van het recht. Ze verschillen per erfverpachter en per jaartal. De akte verwijst naar de toepasselijke bepalingen. Lees ze zorgvuldig en vat de kern samen voor de klant.

Opzegging door de erfverpachter is alleen mogelijk in de gevallen die de wet en de bepalingen noemen, zoals ernstige wanprestatie. Bij einde van het recht kan een vergoeding verschuldigd zijn. Geldverstrekkers letten op deze bepalingen. Laat bij twijfel een notaris meekijken.

Naast gemeenten zijn er ook particuliere erfverpachters, zoals stichtingen of landgoederen. Hun voorwaarden kunnen afwijken van gemeentelijke regelingen. Herzieningen kunnen anders worden berekend. Controleer de akte en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Het erfpachtrecht gaat over op de koper met de bestaande voorwaarden. Soms gelden bij overdracht nieuwe algemene bepalingen of een meldplicht aan de erfverpachter. Een afgekocht tijdvak gaat mee over. Controleer de akte en de bepalingen.

Vraag de akte van erfpacht, de toepasselijke algemene bepalingen en het actuele canonbedrag op. Vraag ook naar afkoop, de afgekochte periode en de datum van herziening. Deze stukken zijn nodig voor taxatie en toets. Leg ze vast in het dossier.

Bepaal eerst welk deel binnen de normen en de LTV in het bouwdepot past. Het overige moet de klant met eigen middelen betalen. Eigen geld wordt vaak eerst besteed of als buffer gehouden. Leg de verdeling en de reden vast.

Uitgaven moeten aansluiten bij de verbouwing waarop de lening is gebaseerd. Wijzigingen kunnen vaak worden aangevraagd. Ook de fiscale aftrek hangt af van besteding aan de eigen woning. Laat wijzigingen vastleggen bij de geldverstrekker.

Prijzen van materiaal en arbeid kunnen tijdens de verbouwing stijgen. Het bouwdepot wordt daardoor niet automatisch hoger. De klant moet het verschil zelf dragen of een verhoging aanvragen. Adviseer een buffer en leg dat advies vast.

Bij een vaste aanneemsom zijn de kosten vooraf vastgelegd, behalve meer- en minderwerk. Bij werk in regie betaalt de klant op basis van bestede uren en materiaal. Regie geeft meer onzekerheid over het eindbedrag. Neem dit mee in de buffer.

Stelposten zijn voorlopige bedragen voor onderdelen die nog niet zijn uitgewerkt. Het werkelijke bedrag kan hoger of lager uitvallen. Veel stelposten maken de begroting onzeker. Bespreek dit met de klant en houd rekening met een buffer.

De opleverdatum bepaalt hoe lang de klant dubbele lasten heeft. Ook moet de looptijd van het bouwdepot erbij aansluiten. Een vertraging kan extra kosten geven. Leg de datum vast en bespreek wat er gebeurt bij vertraging.

Bij koop-aanneming koopt de klant grond en sluit hij een aannemingsovereenkomst voor de bouw. Betalingen gaan in termijnen uit een bouwdepot. Er is vaak sprake van bouwrente en dubbele lasten. De waarde is meestal de koop-aanneemsom plus meerwerk.

Zonder vergunning kan de verbouwing niet starten zoals gepland. Het bouwdepot loopt intussen wel. Bij weigering moet het plan worden aangepast, wat de waarde na verbouwing kan raken. Bespreek dit risico en controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Minderwerk verlaagt de aanneemsom, bijvoorbeeld als de klant zelf een keuken plaatst. Dat kan de waarde en de leenruimte verlagen. De klant moet dan de eigen kosten apart dekken. Bespreek de gevolgen voor de financiering.

De rente over de lening gaat lopen vanaf de notariële levering. Vanaf dat moment betaalt de klant rente over het hele bedrag, ook over het depot. Het depot levert depotrente op. De klant moet rekening houden met dubbele lasten tot oplevering.

Bij nieuwbouw wordt de grond met de bouwtermijnen vaak al vroeg geleverd. De woning zelf wordt pas later opgeleverd. Tussen die momenten lopen rente en depot. Leg beide data vast in de planning van de klant.

Sommige buitengebieden hebben een eigen voorziening voor afvalwater. Die vraagt onderhoud en kan vervangen moeten worden. De taxateur of keurder kan dit signaleren. Neem de kosten mee in het budget van de klant.

Een opschortende voorwaarde laat de overeenkomst pas werken als bijvoorbeeld een bouwvergunning of voldoende verkoop is gerealiseerd. Tot dan is de start onzeker. Dit raakt de planning van de financiering. Leg de datum van vervulling vast.

Vrij op naam betekent dat kosten zoals notaris voor levering en btw in de prijs zijn inbegrepen. De hypotheekakte en advieskosten zijn meestal niet inbegrepen. Bespreek welke kosten de klant nog heeft. Leg het overzicht vast.

Bij een nieuwe woning die nog niet in gebruik is genomen, is meestal btw verschuldigd in plaats van overdrachtsbelasting. Er zijn uitzonderingen, bijvoorbeeld bij grond. Laat de notaris de fiscale positie bepalen. Verwijs naar de Belastingdienst voor details.

Nieuwbouw heeft vaak een zeer goed label. De Trhk koppelt extra leenruimte aan het energielabel. Bij een A++++ label met energieprestatiegarantie kan de extra ruimte het hoogst zijn. Controleer het definitieve label of de voorlopige berekening en leg die vast.

De extra leenruimte op basis van het label kan dan lager zijn. Dat kan de financiering raken als de klant de ruimte maximaal gebruikt. Bespreek dit risico bij krappe financiering. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij zelfbouw koopt de klant een kavel en laat hij zelf bouwen. Financiering verloopt vaak in fasen via een bouwdepot. De geldverstrekker vraagt een begroting, vergunning en aannemingsovereenkomst. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De waarde is vaak de grondprijs plus de bouwkosten, bevestigd door een taxatie op basis van tekeningen en begroting. Na oplevering kan een nieuwe taxatie nodig zijn. Afwijkingen van het bouwplan kunnen de waarde raken. Leg tekeningen en begroting vast.

Een bedrijfswoning hoort bij een bedrijf of bedrijventerrein. Bewoning door derden is vaak niet toegestaan of beperkt. Geldverstrekkers zijn hierom terughoudend. Controleer het omgevingsplan en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een woning die nog niet wordt bewoond, kan onder voorwaarden tot 3 jaar als eigen woning gelden als de klant er wil gaan wonen. Dit geldt voor de periode na aankoop of tijdens de bouw. Na die termijn vervalt de status. Controleer de actuele regels bij de Belastingdienst.

Dat kan met een verhoging bij de huidige geldverstrekker of een tweede hypotheek. De verhoging wordt opnieuw getoetst aan de normen en de waarde na verbouwing. De rente is alleen aftrekbaar als aan de voorwaarden wordt voldaan. Leg de specificatie en de fiscale toets vast.

Verbetering is een uitbreiding of kwaliteitsverhoging van de woning. Gewoon onderhoud valt daar meestal niet onder. Het verschil is van belang voor de renteaftrek. Verwijs bij twijfel naar de Belastingdienst.

Een nieuwe keuken kan als verbetering gelden als die kwalitatief beter is dan de oude. Een vervanging op gelijk niveau is eerder onderhoud. Dit is relevant voor de renteaftrek. Leg de onderbouwing vast en verwijs bij twijfel naar de Belastingdienst.

In een kangoeroewoning wonen twee huishoudens in één woning met een eigen deel. De financiering hangt af van wie eigenaar is en wie er woont. Ook fiscaal en bij verzekeringen zijn er aandachtspunten. Leg de eigendom en afspraken vast en controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij zelfwerkzaamheid worden vaak alleen materiaalkosten gefinancierd. De taxateur moet de waarde na verbouwing realistisch inschatten. Het risico op vertraging en kwaliteit is groter. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Als de uitbouw vergunningsvrij is, is dat geen probleem. Als er een vergunning nodig is en die ontbreekt, kan de geldverstrekker voorwaarden stellen. Laat de klant de vergunningplicht nagaan via het omgevingsloket. Leg de uitkomst vast.

Bij een grote verbouwing moet de klant soms tijdelijk elders wonen. Die kosten zijn in de regel niet met de hypotheek te financieren. Ze tellen wel mee in het budget. Bespreek de duur en de kosten en leg dat vast.

Deel de totale lening na verbouwing door de getaxeerde waarde na verbouwing. Rekenvoorbeeld: een lening van 330 bij een waarde na verbouwing van 300 geeft een LTV van 110%. Dat past dan niet binnen de reguliere grens. De klant moet dan eigen middelen inbrengen.

De opgegeven verbouwing sluit niet aan bij de taxatie. Facturen worden te laat ingediend en het depot verloopt. Onderhoud wordt als verbetering opgevoerd. Ook wordt de depotrente fiscaal vaak vergeten.

Bij zo een koopconstructie koopt de klant met korting en geldt een terugkoopplicht of waardedeling. De waardeontwikkeling wordt dan gedeeld met de corporatie. Geldverstrekkers stellen specifieke voorwaarden. Lees de regeling goed en leg de gevolgen vast.

De aannemer stuurt per bouwfase een termijnfactuur. De klant geeft akkoord en de geldverstrekker betaalt uit het depot. Controleer of de termijnen overeenkomen met het contract. Leg goedgekeurde termijnen vast.

Vergelijk de termijnfactuur met het termijnschema in de aannemingsovereenkomst. Een termijn mag pas worden betaald als de fase is bereikt. Bij twijfel kan de klant een bouwkundige laten controleren. Adviseer de klant hier zorgvuldig mee om te gaan.

Bij oplevering inspecteert de koper de woning op gebreken, vaak met een deskundige. Gebreken worden op een proces-verbaal gezet. De aannemer moet ze binnen een termijn herstellen. Er kan een deel van de koopsom worden ingehouden volgens de regeling.

Volgens het Burgerlijk Wetboek kan de koper een deel van de aanneemsom bij de notaris in depot laten tot gebreken zijn hersteld. Dit geeft zekerheid voor herstel na oplevering. De regeling geldt alleen als de wettelijke voorwaarden zijn vervuld. Controleer de details bij de notaris.

Deze wet regelt een andere manier van toezicht op bouwkwaliteit, met een kwaliteitsborger. Ook is de aansprakelijkheid van aannemers voor gebreken uitgebreid. De wet wordt gefaseerd ingevoerd voor bepaalde bouwwerken. Verwijs voor details naar de rijksoverheid.

Een garantieregeling kan dan bijdragen aan afbouw of vergoeding van schade. De voorwaarden verschillen per regeling. Er kan vertraging en extra kosten ontstaan. Bespreek dit risico met de klant en controleer de garantie.

Vertraging verlengt de dubbele lasten en kan de offerte of het depot laten verlopen. Vraag tijdig verlenging aan bij de geldverstrekker. Herbereken de lasten met de nieuwe planning. Leg de afspraken en de gevolgen voor de klant vast.

Voor 2026 geeft label A+++ bij aankoop €25.000 extra leenruimte. Een woning met label A++++ geeft €30.000, of €40.000 met energieprestatiegarantie. Voor verduurzaming is er bij A+++ geen extra ruimte. Leg het label en de berekening vast.

Vraag per maatregel een offerte met omschrijving, kosten en uitvoerder. Zo is aantoonbaar dat het geld aan energiebesparende maatregelen wordt besteed. Geldverstrekkers vragen dit vaak voor uitbetaling. Leg de offertes vast in het dossier.

Bij een monument zijn veel maatregelen vergunningplichtig of beperkt. Denk aan isolatie aan de buitenzijde of zonnepanelen. Dit beperkt wat met het verduurzamingsdepot kan. Laat de klant de mogelijkheden bij de gemeente nagaan.

Na-isolatie kan vocht- en ventilatieproblemen geven als het niet goed wordt uitgevoerd. Bij oudere woningen speelt dit sterker. Een deskundige kan beoordelen of de constructie geschikt is. Adviseer de klant hierover en leg dat vast.

Dat hangt af van de actuele lijst bij de regeling. Niet elke duurzame investering geldt als energiebesparende voorziening. Controleer de lijst en de voorwaarden van de geldverstrekker. Leg de beoordeling vast.

Het niet bestede deel blijft in het depot. Na afloop wordt het meestal afgelost op de lening. De klant kan soms extra maatregelen toevoegen als die aan de voorwaarden voldoen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De verduurzamingsruimte bij aankoop is gekoppeld aan het depot en de looptijd ervan. Bij uitstel kan financiering later via een verhoging, met een nieuwe toets. De voorwaarden kunnen dan anders zijn. Bespreek de voor- en nadelen en leg de keuze vast.

Voor woningen met label A+++ of beter is voor 2026 geen extra verduurzamingsruimte. Het idee is dat het besparingspotentieel dan beperkt is. De labelruimte bij aankoop is voor zo een woning wel hoger. Reken beide posten apart door.

Zo een woning ligt vaak in een complex waar de corporatie nog woningen bezit. Er kunnen een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht gelden. Ook de VvE en het onderhoudsniveau zijn aandachtspunten. Lees de koopakte en de VvE-stukken.

De corporatie heeft dan vaak een groot deel van de stemmen in de VvE. Besluiten over onderhoud en verduurzaming worden daardoor sterk door haar bepaald. Dat kan gunstig of ongunstig zijn voor de klant. Bespreek dit en lees de notulen.

Een energieadviseur beoordeelt de woning en adviseert welke maatregelen zinvol zijn. Het advies geeft een indicatie van kosten en besparing. Het kan de onderbouwing van het bouwdepot versterken. Het is geen voorwaarde in de Trhk, maar wel nuttig.

Het label is verlopen of verkeerd overgenomen. Maatregelen in het depot zijn geen energiebesparende voorziening. Ook wordt vergeten dat de klant de extra lasten moet kunnen dragen. Controleer de lijst van toegestane maatregelen en leg de besteding vast.

De verduurzamingsruimte is een uitzondering op de inkomenstoets. Toch blijft de zorgplicht van de adviseur gelden. Bespreek of de besparing de extra lasten dekt en wat het risico is als dat tegenvalt. Leg die afweging vast in het dossier.

Geleasde panelen zijn geen eigendom van de klant. Er kan een opstalrecht of contract op rusten dat de verkoop of financiering raakt. De maandlast telt mogelijk mee als verplichting. Controleer het contract en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een warmtepomp valt in de regel onder de energiebesparende voorzieningen. De lijst van maatregelen staat in de bijlage bij de regeling. Controleer de actuele lijst. Leg de offerte en de soort maatregel vast.

Er bestaan landelijke en gemeentelijke subsidies voor verduurzaming. Voorwaarden en budgetten wijzigen regelmatig. Subsidie kan de benodigde lening verlagen. Verwijs naar de actuele regelingen van RVO en de gemeente.

Het Warmtefonds biedt leningen voor verduurzaming van woningen, ook voor VvE’s. De voorwaarden en de rente wijzigen periodiek. Het is een alternatief of aanvulling op financiering via de hypotheek. Verwijs naar het fonds voor de actuele voorwaarden.

Een bestaande lening telt in de regel mee als financiële verplichting. Hoe dat precies gebeurt, hangt af van de leningsvorm en de geldverstrekker. Vraag de leningsgegevens op. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Maatregelen aan gemeenschappelijke delen of het uiterlijk vragen vaak toestemming van de VvE. Het reglement en de splitsingsakte bepalen wat is toegestaan. Zonder toestemming kan de VvE herstel eisen. Laat de klant dit vooraf nagaan.

Het energielabel geeft een klasse aan de woning, op basis van een berekening. Een energie-index is een oudere methode. Voor de leennormen telt het geregistreerde energielabel. Controleer het label in het openbare register.

Het label staat in een openbaar register van de overheid. Je kunt zoeken op adres. Controleer de geldigheidsdatum en de labelklasse. Leg een kopie vast in het dossier.

Een label kan verouderd zijn of op foutieve gegevens berusten. Voor de leennormen geldt het geregistreerde label. Een nieuw label laten maken kan de werkelijke staat beter weergeven. Bespreek dit met de klant.

De VvE-bijdrage dekt onderhoud en reserveringen voor het gebouw. Servicekosten kunnen ook kosten van diensten bevatten, zoals schoonmaak of een conciërge. In de praktijk worden de begrippen door elkaar gebruikt. Vraag een specificatie op.

Een meerjarenonderhoudsplan geeft het verwachte onderhoud aan het gebouw voor een reeks jaren. Op basis daarvan bepaalt de VvE de reservering. Het plan helpt in te schatten of extra bijdragen nodig zijn. Vraag het op en bespreek het met de klant.

Bij onvoldoende reserves kan de VvE extra bijdragen van eigenaren vragen. Dat kan onverwachte lasten geven voor de klant. Het kan ook de verkoopbaarheid raken. Bespreek dit en leg het vast.

Vraag de notulen van de laatste vergaderingen, de jaarrekening en de begroting op. Controleer of er een inschrijving bij de Kamer van Koophandel is. Een actieve VvE heeft een bestuur en een rekening. Leg de stukken vast.

Een slapende VvE vergadert niet en reserveert niet voor onderhoud. Groot onderhoud wordt dan uitgesteld. Geldverstrekkers kunnen dit als risico zien. Bespreek de gevolgen voor onderhoud en kosten.

Een besluit kan leiden tot een extra bijdrage. Vraag de notulen op om te zien wat er is besloten. De koopovereenkomst bepaalt wie de kosten draagt van besluiten voor levering. Bespreek de verdeling met de klant.

De verkoper moet de koper relevante informatie geven over de VvE. De notaris vraagt vaak een verklaring van de VvE op over achterstanden en bijdragen. Achterstanden van de verkoper kunnen gevolgen hebben voor de koper. Controleer dit voor levering.

De koper kan onder voorwaarden naast de verkoper aansprakelijk zijn voor bijdragen van het lopende en vorige boekjaar. De notaris vraagt daarom een verklaring van de VvE op. Bij een ontbrekende verklaring is dat risico groter. Laat de notaris dit regelen.

De servicekosten zijn een vaste last voor de klant. Ze tellen niet altijd mee in de wettelijke toets, maar wel in de betaalbaarheid. Neem ze mee in het budgetgesprek. Leg vast hoe je ze hebt besproken.

Ja, een VvE kan een collectieve lening afsluiten, bijvoorbeeld bij een fonds of bank. De aflossing loopt dan via de bijdragen van de eigenaren. Dit verhoogt de maandlasten van de klant. Vraag naar zulke leningen bij aankoop.

Een collectieve VvE-lening staat niet op naam van de klant. Ze verhoogt wel de VvE-bijdrage. Geldverstrekkers kijken soms naar de hoogte van de bijdrage. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Soms is er een hoofd-VvE en zijn er onderliggende VvE’s. Kosten en besluiten kunnen op meerdere niveaus liggen. Vraag stukken van alle betrokken VvE’s op. Leg de structuur vast.

De splitsingsakte beschrijft de appartementsrechten en de breukdelen. Het reglement regelt rechten en plichten van eigenaren. Bijzondere bepalingen, zoals verhuurbeperkingen, staan daarin. Lees de akte voor het advies.

Het breukdeel bepaalt het aandeel van een eigenaar in het gebouw en vaak in de kosten. Het kan ook het stemrecht bepalen. Een groter breukdeel betekent vaak hogere bijdragen. Controleer de splitsingsakte.