NHG, woning en verduurzaming (deel 1 van 3)

NHG is een borgstelling door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen voor hypotheken tot de NHG-grens: in 2026 € 470.000, of € 498.200 als er ook wordt geleend voor energiebesparende voorzieningen. Moet de klant de woning gedwongen verkopen met een restschuld, dan kan NHG die onder voorwaarden overnemen. Voor de geldverstrekker vermindert NHG het risico; daardoor bieden geldverstrekkers vaak een lagere rente. Zie de actuele Voorwaarden & Normen van NHG.

De belangrijkste voorwaarden zijn:

• de lening blijft onder de NHG-grens
• de woning wordt bewoond door de klant
• de lening wordt ten minste annuïtair of lineair afgelost
• de klant voldoet aan de inkomens- en acceptatienormen

Zie de actuele Voorwaarden & Normen van NHG.

De kostengrens heet sinds 2024 de NHG-grens. NHG toetst er zowel de kosten van de woning als de hoogte van de lening aan. De grens wordt jaarlijks vastgesteld: in 2026 is die 470.000 euro, en 498.200 euro als er ook wordt geleend voor energiebesparende voorzieningen. Gebruik altijd het bedrag van het jaar van het bindend aanbod (zie NHG).

De borgtochtprovisie is de eenmalige vergoeding die de klant aan NHG betaalt voor de borgstelling. Het is een percentage van het hypotheekbedrag. Het actuele percentage staat in de Voorwaarden & Normen van NHG. Voor de eigen woning is deze provisie fiscaal aftrekbaar als financieringskosten.

De borgtochtprovisie hoort bij de kosten koper. Of die kosten kunnen worden meegefinancierd, hangt af van de LTV-ruimte. Bij aankoop moet de lening in de regel binnen 100% van de marktwaarde blijven. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Voor leningen met NHG daalt de borgstelling elke maand. De daling volgt een annuïtair schema over de afgesproken looptijd, maximaal 30 jaar. Daardoor dekt NHG na verloop van tijd een kleiner bedrag. Bespreek met de klant dat aflossen belangrijk blijft.

NHG kan de restschuld overnemen als de woning gedwongen wordt verkocht en de opbrengst niet voldoende is. Er moet een erkende oorzaak zijn, zoals werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of overlijden van de partner. De klant moet aan de voorwaarden hebben voldaan en niet verwijtbaar hebben gehandeld. Zie de actuele Voorwaarden & Normen van NHG.

Nee, niet in alle gevallen. NHG beoordeelt of de klant verwijtbaar heeft gehandeld. Bij verwijtbaar handelen kan NHG de schuld terugvorderen. Wijs de klant op het belang van tijdig melden van betalingsproblemen.

De klant moet zo vroeg mogelijk contact opnemen met de geldverstrekker. Samen wordt gezocht naar een oplossing om de woning te behouden. Pas daarna komen verkoop en eventuele restschuld aan bod. Tijdig handelen is van belang voor de aanspraak op NHG.

Ja, NHG is onder voorwaarden ook mogelijk bij verbouwing, oversluiten of verhogen van de hypotheek. Bij verhogen en bij oversluiten vanuit een lening zonder NHG moeten kosten en lening binnen de NHG-grens blijven. Bij zuiver oversluiten van NHG naar NHG zonder verhoging toets je niet aan de grens. Voor oversluiten gelden aanvullende voorwaarden, zoals toegestane doelen. Zie de actuele Voorwaarden & Normen van NHG.

Nieuwe leningen met NHG moeten ten minste annuïtair of lineair worden afgelost. Voor bestaande leningdelen kan overgangsrecht gelden. De voorwaarden daarvoor zijn specifiek. Zie de actuele Voorwaarden & Normen van NHG.

De marktwaarde is de waarde die een taxateur vaststelt op basis van de markt op de taxatiedatum. De WOZ-waarde stelt de gemeente vast voor belastingdoeleinden, met een eerdere peildatum. Voor de LTV-toets gebruiken geldverstrekkers de marktwaarde. Sommige geldverstrekkers accepteren in bepaalde situaties de WOZ-waarde.

Het taxatierapport moet worden opgesteld door een geregistreerde taxateur. De taxateur moet ingeschreven zijn in het NRVT-register. Het rapport moet worden gevalideerd door een erkend validatie-instituut. Controleer de geldigheidsduur en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Sommige geldverstrekkers en NHG accepteren onder voorwaarden een modelmatige waardebepaling. Dit gaat meestal om situaties met een lage LTV of eenvoudige woningen. Bij een hogere LTV of bijzondere woning is een volledig taxatierapport vaak verplicht. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De marktwaarde na verbouwing is de waarde van de woning nadat de geplande verbouwing is uitgevoerd. De taxateur stelt deze vast op basis van de verbouwingsspecificatie. Geldverstrekkers gebruiken deze waarde om de LTV te bepalen bij verbouwingsfinanciering. Zorg voor een duidelijke specificatie van de werkzaamheden.

Een bouwkundige keuring is niet altijd verplicht. Een geldverstrekker of NHG kan een bouwkundig rapport eisen als de taxateur daar aanleiding toe ziet. Ook voor de klant is een keuring vaak verstandig om verborgen gebreken te ontdekken. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Herstelkosten uit een bouwkundig rapport kunnen worden meegefinancierd, mits er ruimte is. Vaak worden ze in een bouwdepot gestort. De geldverstrekker kan eisen dat bepaald herstel binnen een termijn wordt uitgevoerd. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij erfpacht is de grond eigendom van een ander, vaak de gemeente. De klant heeft het recht de grond te gebruiken tegen betaling van een canon. Er zijn verschillende vormen, zoals tijdelijk, voortdurend en eeuwigdurend afgekocht. De voorwaarden kunnen grote invloed hebben op de waarde en de lasten.

Een periodieke erfpachtcanon is een woonlast die de leencapaciteit verlaagt. De canon wordt meegenomen in de toetslast. Hoe precies verschilt per geldverstrekker. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Periodieke betalingen voor erfpacht van de eigen woning zijn in de regel aftrekbaar als kosten van de eigen woning. Een eenmalige afkoopsom is niet op dezelfde manier aftrekbaar. Afkoop kan wel worden gefinancierd als onderdeel van de eigenwoningschuld, onder voorwaarden. Controleer de fiscale positie per situatie.

Let op de einddatum van het tijdvak en de wijze van herziening van de canon. Veel geldverstrekkers eisen dat het erfpachtrecht langer loopt dan de hypotheek. Een onbekende toekomstige canon is een risico voor de betaalbaarheid. Leg de afweging vast in het dossier.

Een bouwdepot is een deel van de hypotheek dat apart wordt gezet voor bouw of verbouwing. De klant betaalt rente over de hele lening. Over het tegoed in het depot ontvangt de klant een depotrente. Uitbetaling vindt plaats op basis van facturen of termijnen.

De maximale looptijd van een bouwdepot verschilt per geldverstrekker. Na afloop wordt het resterende saldo meestal afgelost op de hypotheek. Bij nieuwbouw is soms verlenging mogelijk. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij nieuwbouw betaalt de klant de grond en de bouwtermijnen in delen. De bouwtermijnen worden uit het bouwdepot betaald. Tot de oplevering kunnen er dubbele lasten zijn. Ook kan er bouwrente zijn als termijnen al vervallen zijn voordat de hypotheek passeert.

Bouwrente is rente die de klant aan de ontwikkelaar betaalt over vervallen termijnen die nog niet zijn voldaan. Dit speelt als de bouw al is gestart voordat de hypotheek is gepasseerd. De bouwrente kan onder voorwaarden worden meegefinancierd. Controleer de koop- en aanneemovereenkomst.

Bij nieuwbouw geldt in de regel de koop-aanneemsom plus meerwerk als basis voor de waarde. Een taxatie is dan niet altijd nodig. Geldverstrekkers stellen eigen eisen aan welke kosten meetellen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een garantie- en waarborgregeling beschermt de koper bij faillissement van de bouwer en bij bepaalde gebreken. Veel geldverstrekkers en NHG stellen een dergelijke regeling als voorwaarde. Controleer welke regeling op het project van toepassing is. Leg dit vast in het dossier.

De verbouwingskosten kunnen worden meegefinancierd in een bouwdepot. De LTV wordt dan berekend op de marktwaarde na verbouwing. Er is een specificatie of offerte van de werkzaamheden nodig. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Rente is aftrekbaar als de lening wordt gebruikt voor verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning. De lening moet ook voldoen aan de aflossingseis. Gewone inrichting valt daar niet onder. Leg de bestedingen en facturen vast.

EBV staat voor energiebesparende voorzieningen. Dit zijn maatregelen zoals isolatie, warmtepompen of zonnepanelen. EBB staat voor energiebespaarbudget, de ruimte in de financiering die voor zulke maatregelen bedoeld is. Controleer welke maatregelen de geldverstrekker of NHG erkent.

Voorbeelden zijn:

• isolatie van dak, gevel, vloer en leidingen
• HR++-glas of beter, energiezuinige deuren en kozijnen (met HR++-glas)
• warmtepompen en zonnecellen (zonnepanelen)
• douche-warmteterugwinning
• energiezuinige ventilatie, alleen samen met andere maatregelen

Dit is de lijst uit de Voorwaarden & Normen NHG 2026, die NHG gelijk noemt aan de Trhk.

Ja, een klant kan bijvoorbeeld een energiebespaarlening afsluiten bij het Nationaal Warmtefonds. Ook gemeentelijke regelingen of subsidies kunnen van toepassing zijn. Zo een lening kan invloed hebben op de leencapaciteit. Vergelijk de opties en leg de afweging vast in het dossier.

Een energieprestatiegarantie is een garantie van de bouwer of leverancier over het energiegebruik van de woning. Bij een woning met label A++++ en een energieprestatiegarantie geldt de hoogste extra leenruimte bij aankoop, €40.000. Controleer of de garantie voldoet aan de eisen van de geldverstrekker.

Controleer of de VvE actief is en goed functioneert. Vraag onder meer op:

• de splitsingsakte en het reglement
• recente notulen van de vergadering
• het meerjarenonderhoudsplan
• de stand van het reservefonds

Deze stukken geven inzicht in toekomstige kosten en risico's.

De VvE-bijdrage is een woonlast, maar telt niet als financieringslast in de Trhk-toets. Wel is het een belangrijk punt bij de betaalbaarheid. Neem de bijdrage mee in het advies over de totale woonlasten. Leg de afweging vast in het dossier.

Ja, een VvE is wettelijk verplicht jaarlijks te reserveren voor onderhoud. Het minimumbedrag kan worden bepaald aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan. Een laag reservefonds kan leiden tot extra heffingen. Controleer de stukken van de VvE.

Funderingsrisico ontstaat bij woningen met een kwetsbare fundering, zoals houten palen of ondiepe funderingen. Droogte en grondwaterschommelingen kunnen schade veroorzaken. Herstel is vaak kostbaar. Het risico kan invloed hebben op de waarde en de financierbaarheid.

Signalen zijn scheuren in muren, scheve kozijnen en klemmende deuren. Ook het bouwjaar en de regio geven aanwijzingen. De taxateur kan het funderingsrisico vermelden in het rapport. Bij twijfel is een funderingsonderzoek verstandig.

De geldverstrekker kan een funderingsonderzoek eisen. Afhankelijk van de uitkomst kan herstel als voorwaarde worden gesteld. Soms wordt de financiering beperkt of afgewezen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Funderingsherstel is een verbetering of onderhoud van de eigen woning. Een lening daarvoor kan onder voorwaarden tot de eigenwoningschuld behoren. Er bestaan ook specifieke regelingen voor funderingsherstel. Controleer de fiscale positie en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Geldverstrekkers hanteren een maximale ouderdom voor taxatierapporten. Die termijn verschilt per geldverstrekker en per situatie. Een verlopen rapport moet meestal opnieuw worden opgesteld of geactualiseerd. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De maximale lening is gekoppeld aan de marktwaarde van de woning, en veel geldverstrekkers rekenen met de laagste van koopsom en marktwaarde. Een lagere taxatie verlaagt dus de maximale lening. De klant moet het verschil dan uit eigen middelen betalen. Bespreek dit risico vooraf en tijdig, zeker als het financieringsvoorbehoud afloopt, en leg het gesprek en de gevolgen vast in het dossier.

Ja, NHG is mogelijk bij erfpacht, onder voorwaarden. De erfpachtvoorwaarden moeten passen binnen de normen van NHG. Vooral de looptijd van het recht en de canon spelen een rol. Zie de actuele Voorwaarden & Normen van NHG.

De NHG-grens (vroeger kostengrens) toetst zowel de kosten van de woning als de lening. Bijkomende kosten zoals kosten koper tellen alleen mee voor zover de klant ervoor leent, tot maximaal 6% van de koopsom en andere kostenposten. Koopsom en bijvoorbeeld verbouwingskosten tellen altijd mee, ook als de klant ze zelf betaalt. Gebruik het bedrag van het jaar van het bindend aanbod (zie NHG).

Een verbouwingsspecificatie is een overzicht van de geplande werkzaamheden en kosten. De taxateur gebruikt deze om de marktwaarde na verbouwing te bepalen. De geldverstrekker gebruikt deze om het bouwdepot vast te stellen. Een duidelijke specificatie voorkomt vertraging bij acceptatie.

Bij een onbekend label is de extra ruimte voor verduurzamende maatregelen €10.000. Een nieuw label kan meer ruimte opleveren als de woning in een lagere categorie valt. Weeg de kosten van een nieuw label af tegen het voordeel. Leg de keuze vast in het dossier.

Bij een monument gelden beperkingen voor verbouwing en verduurzaming. Onderhoud kan kostbaarder zijn. Niet alle geldverstrekkers financieren monumenten zonder aanvullende eisen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Leg vast welke waarde is gebruikt en waarom. Denk aan:

• taxatierapport of andere waardebepaling
• energielabel en eventuele verduurzamingsplannen
• erfpacht- of VvE-stukken
• bouwkundige of funderingsrisico's

Zo is het advies achteraf navolgbaar.

De regels staan in de Voorwaarden & Normen van NHG. Deze worden periodiek aangepast, meestal per 1 januari en soms tussentijds. Toets altijd aan de versie die geldt op de datum van de aanvraag. Leg in het dossier vast welke versie je hebt gebruikt.

Bepalend is in de regel de datum van de aanvraag of het uitbrengen van de offerte, zoals beschreven in de Voorwaarden & Normen. Een wijziging van de normen kan dus gevolgen hebben voor lopende dossiers. Controleer de overgangsbepalingen in de actuele versie. Leg de datum van aanvraag aantoonbaar vast.

Nee. NHG is bedoeld voor een woning die de aanvrager zelf als hoofdverblijf gaat bewonen. Verhuur, een tweede woning of een recreatiewoning vallen er niet onder. Leg de bewoningsintentie vast in het dossier.

Een woning met een beperkt bedrijfsmatig gebruik kan onder voorwaarden in aanmerking komen. De woonfunctie moet daarbij overheersen. Alleen het woongedeelte telt mee voor de lening onder NHG. Controleer de actuele Voorwaarden & Normen en laat de taxateur de verdeling vastleggen.

Verhuur zonder toestemming van de geldverstrekker is in strijd met de hypotheekvoorwaarden. Bij een latere restschuld kan NHG dit aanmerken als verwijtbaar handelen. Dan kan de borgstelling geheel of deels vervallen. Wijs de klant hierop en leg dat vast in het adviesrapport.

NHG kijkt of de klant naar redelijkheid heeft bijgedragen aan het ontstaan of het vergroten van het verlies. Voorbeelden zijn het niet melden van betalingsproblemen, onvoldoende meewerken aan verkoop of onjuiste informatie bij de aanvraag. Bij verwijtbaarheid kan de geldverstrekker de restschuld op de klant blijven verhalen. Leg tijdig meewerken en communicatie vast.

Adviseer de klant om direct contact op te nemen met de geldverstrekker. Wijs op de mogelijkheden binnen NHG, zoals de woonlastenfaciliteit en begeleiding bij verkoop. Vroeg melden vergroot de kans op een oplossing zonder verlies. Leg je adviezen en de datum van contact vast.

Ja. NHG kent bij energiebesparende voorzieningen een ruimere NHG-grens dan bij een gewone aankoop. De hoogte en de voorwaarden staan in de actuele Voorwaarden & Normen. Het bedrag voor de maatregelen gaat dan in een bouwdepot. Leg de maatregelen en offertes vast.

Zonder NHG vervalt de bescherming bij een restschuld na gedwongen verkoop. De klant kan ook een hogere rente-opslag krijgen als de LTV hoog is. Een tijdelijke renteverbetering weegt niet altijd op tegen dat risico. Leg deze afweging expliciet vast in het dossier.

Dat kan alleen bij een nieuwe aanvraag waarbij volledig aan de geldende normen wordt getoetst, bijvoorbeeld bij oversluiten of verhogen. Een bestaande lening kan niet achteraf eenvoudig onder NHG worden gebracht. De hele lening moet dan binnen de normen en de NHG-grens passen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De NHG-grens geldt voor de totale kosten van de woning, niet alleen voor de lening. Liggen de kosten erboven, dan is NHG in de regel niet mogelijk, ook niet als de klant het meerdere zelf betaalt. Voor energiebesparende voorzieningen kent NHG een ruimere grens. Controleer de actuele Voorwaarden & Normen.

Ja, een overbruggingskrediet is binnen NHG mogelijk onder voorwaarden. De overwaarde van de oude woning moet aantoonbaar zijn, bijvoorbeeld met een taxatie of verkoopovereenkomst. De dubbele lasten moeten passen in de toets. Controleer de actuele normen en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bewaar de aanvraag, de toetsberekening en alle stukken waarop de toets rust. Denk aan inkomensstukken, taxatierapport, koopovereenkomst en bewijs van eigen middelen. Bij een claim kijkt NHG of de lening volgens de normen is verstrekt. Een volledig dossier voorkomt discussie achteraf.

NHG staat onder voorwaarden toe dat een restschuld van een oude NHG-lening wordt meegefinancierd, als die niet bij NHG is gedeclareerd. Het bindend aanbod moet binnen een jaar na verkoop komen en de restschuld wordt in dezelfde NHG-lening zo snel mogelijk annuïtair of lineair afgelost. Fiscaal is rente op een restschuld alleen onder strikte voorwaarden aftrekbaar. Controleer de actuele Voorwaarden & Normen en leg de fiscale positie vast.

Dat hangt af van de soort transactie en de actuele normen. Bij aankoop gaat het vaak om onder meer koopsom, overdrachtsbelasting, notariskosten, advies, taxatie en borgtochtprovisie, binnen de LTV-grens. Niet elke kostenpost is toegestaan. Controleer de actuele Voorwaarden & Normen.

Het aflossen van een consumptief krediet uit de hypotheek is in de regel niet toegestaan onder NHG. Een lopend krediet telt wel mee als last in de toets. Afhankelijk van de normen kan het krediet vooraf met eigen middelen worden afgelost. Controleer de actuele Voorwaarden & Normen.

NHG stelt eisen aan registraties bij het BKR, met name bij achterstandscoderingen. Een negatieve codering kan tot afwijzing leiden, tenzij de normen een uitzondering kennen. Lopende kredieten tellen mee als last. Vraag het BKR-overzicht vroeg op en leg de beoordeling vast.

De Voorwaarden & Normen beschrijven per inkomenssoort welke stukken nodig zijn. Denk aan een werkgeversverklaring met salarisstrook, een arbeidsmarktscan, een Inkomensbepaling Loondienst of jaarcijfers bij ondernemers. De geldverstrekker kan aanvullende stukken vragen. Leg in het dossier vast welke bron is gebruikt.

Dat hangt af van de eisen in de Voorwaarden & Normen voor ondernemers. Vaak is een inkomensverklaring van een erkende rekenexpert nodig. Bij een korte historie kan een prognose een rol spelen, maar dat is niet altijd voldoende. Controleer de actuele normen en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Ja. Een schenking kan als eigen middelen worden ingebracht. Leg vast dat het een schenking is en geen lening, bijvoorbeeld met een schenkingsakte of verklaring. Een lening van familie telt als last mee in de toets.

Ja. Een lening van familie is een financiële verplichting en telt mee in de toets volgens de normen. Ook als de familie afziet van rente of aflossing kan dit relevant zijn. Leg de leningsovereenkomst en de afspraken vast. Controleer de actuele Voorwaarden & Normen.

De achterblijvende partner kan de hypotheek met NHG overnemen als hij of zij zelfstandig voldoet aan de normen. Er gelden specifieke regels voor het uitkopen van de ex-partner. NHG kent hiervoor soms aanvullende mogelijkheden voor een tijdelijke periode. Controleer de actuele normen en leg de toets op eigen inkomen vast.

Dat beslist de geldverstrekker, niet NHG. De achterblijvende partner moet zelfstandig voldoen aan de normen. Zonder ontslag blijft de vertrekkende partner aansprakelijk voor de schuld. Leg de uitkomst en de gevolgen vast voor beide partners.

De borg daalt elke maand alsof de lening annuïtair over 30 jaar wordt afgelost. De werkelijke schuld kan hoger zijn, bijvoorbeeld bij een aflossingsvrij deel of extra opname. Het verschil is niet gedekt. Leg uit dat een restschuld boven de borg voor rekening van de klant blijft.

Bij een lineaire lening daalt de schuld in het begin sneller dan bij een annuïteit. De dalende borg volgt een annuïtair schema. Daardoor blijft de schuld eerder binnen de borg. Dit heeft geen invloed op de toets of premie, wel op de dekking.

NHG keert bij een verlies alleen uit als de lening volgens de normen is verstrekt. Fouten in de aanvraag kunnen leiden tot een lagere of geen uitkering aan de geldverstrekker. Daarom controleren geldverstrekkers de aanvraag streng. De adviseur levert de basis en moet de stukken zorgvuldig aanleveren.

Vergelijk de eenmalige borgtochtprovisie met het renteverschil over de rentevaste periode. Gebruik de actuele tarieven en de rente-aanbieding van de geldverstrekker. Neem ook de bescherming bij restschuld mee als niet-financieel voordeel. Leg de berekening en de keuze van de klant vast.

Rentemiddeling bij dezelfde geldverstrekker heeft in de regel geen invloed op de NHG-borgstelling. De lening en het onderpand blijven gelijk. Controleer wel de voorwaarden van de geldverstrekker. Leg de berekening van de rentemiddeling vast.

Ja, extra aflossen is toegestaan binnen de boetevrije ruimte of tegen vergoeding van de geldverstrekker. De NHG-borg daalt volgens een vast schema en niet mee met extra aflossing. Na extra aflossing is de schuld dus beter gedekt. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Sommige geldverstrekkers bieden meeneembaarheid aan. Voor de nieuwe woning wordt opnieuw getoetst of NHG mogelijk is. Er kan opnieuw borgtochtprovisie verschuldigd zijn over het nieuwe bedrag. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker en de actuele normen.

De faciliteit is bedoeld voor tijdelijke betalingsproblemen door bijvoorbeeld werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of scheiding. Als structureel herstel niet te verwachten is, ligt verkoop meer voor de hand. De geldverstrekker beoordeelt dit volgens de NHG-voorwaarden. Leg de situatie van de klant en het perspectief vast.

Ja, NHG is mogelijk voor meerdere aanvragers die samen de woning bewonen. Elke aanvrager moet de woning als hoofdverblijf gebruiken. Leg afspraken tussen de kopers vast, bijvoorbeeld in een samenlevingsovereenkomst. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een ouder die niet in de woning gaat wonen, kan in de regel geen mede-aanvrager zijn onder NHG. Hoofdverblijf is een voorwaarde voor elke aanvrager. Alternatieven zijn een schenking of een onderhandse lening. Controleer de actuele normen.

Een waardedaling heeft geen effect op de borgstelling zolang de klant aan zijn verplichtingen voldoet. Het risico wordt pas relevant bij een verkoop met verlies. Wel kan de geldverstrekker bij een hogere LTV een hogere rente vragen bij renteherziening. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij een verwachte restschuld moet de klant vooraf toestemming van de geldverstrekker vragen, die volgens de NHG-regels handelt. Zonder die toestemming loopt de klant risico dat de restschuld niet wordt overgenomen. De verkoopprijs moet marktconform zijn. Leg het traject en de stukken vast.

Fiscaal is kwijtschelding van een schuld onder voorwaarden belast of kan het de aftrek beïnvloeden. Voor de eigen woning gelden specifieke regels. Verwijs de klant voor zijn fiscale positie naar een fiscalist of de Belastingdienst. Leg vast dat je dit hebt gesignaleerd.

De taxateur signaleert het onderhoud en kan herstel als voorwaarde stellen. Herstelkosten kunnen dan onder voorwaarden in een bouwdepot. De marktwaarde na herstel is dan de basis. Controleer de actuele Voorwaarden & Normen.

NHG vereist een gevalideerd taxatierapport of, in bepaalde gevallen, een toegestane hybride taxatie, beide maximaal 6 maanden oud. De taxateur moet onafhankelijk zijn en aan de kwaliteitseisen voldoen. De WOZ-waarde volstaat niet voor de acceptatie. Controleer de actuele Voorwaarden & Normen.

Nee, niet standaard. Een bouwkundig rapport kan nodig zijn als de taxateur of geldverstrekker daar aanleiding voor ziet. Ook bij twijfel over constructie of fundering wordt het gevraagd. Controleer de actuele normen en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bewaar de berekening van de maximale lening, de gebruikte versie van de normen en de onderliggende stukken. Leg vast hoe het inkomen is bepaald en welke lasten zijn meegenomen. Noteer ook welke kosten zijn meegefinancierd. Zo kun je de toets later reconstrueren.

Kosten worden meegefinancierd die niet zijn toegestaan. De NHG-grens wordt verkeerd berekend, bijvoorbeeld zonder verbouwing of verduurzaming. Lopende kredieten of studieschuld worden over het hoofd gezien. Ook ontbreken vaak stukken die de eigen middelen aantonen.

Bij verkoop met verlies moet de verkoopprijs marktconform zijn. Een taxatie onderbouwt de marktwaarde. NHG en de geldverstrekker gebruiken die om te beoordelen of de verkoop verantwoord is. Leg de taxatie en het verkooptraject vast.

Nee. NHG geldt alleen voor woningen in Nederland. Een woning in het buitenland valt buiten de regeling. Voor zo een financiering gelden andere voorwaarden.

Dat hangt af van de actuele Voorwaarden & Normen en van de vraag of de ligplaats voldoende zeker is. Veel geldverstrekkers financieren woonboten niet of onder strenge voorwaarden. Controleer de actuele normen en de voorwaarden van de geldverstrekker. Leg de status van de ligplaats vast.

NHG biedt bescherming bij restschuld na gedwongen verkoop. Een lage LTV verkleint het risico op restschuld, maar geeft geen garantie. De rentekorting bij een lage LTV kan vergelijkbaar zijn met die van NHG. De keuze is een afweging tussen kosten en risico.

Nee. De borgtochtprovisie is eenmalig en wordt in de regel niet terugbetaald bij aflossing of verkoop. Neem dit mee in de afweging als de klant verwacht kort in de woning te blijven. Leg de verwachte woonduur vast.

De canon telt als woonlast mee in de toets, volgens de methode van de leennormen. Een afkoopsom kan onder voorwaarden worden meegefinancierd. De erfpachtvoorwaarden moeten aan de NHG-eisen voldoen. Controleer de actuele Voorwaarden & Normen.

Ja, als de transactie marktconform is en aan de normen voldoet. Een taxatie stelt de marktwaarde vast. Bij een koopsom onder de marktwaarde kan sprake zijn van een schenking. Leg de waarde en de afspraken vast en wijs op de fiscale gevolgen.

Vraag de reden van afwijzing op en toets of die klopt met de normen. Soms is aanvulling van stukken voldoende. Anders kan een financiering zonder NHG mogelijk zijn, met andere voorwaarden. Leg de afwijzing en de alternatieven vast.

Tijdelijke verhuur kan in bijzondere situaties met toestemming van de geldverstrekker. De klant moet dit vooraf aanvragen. Ook de fiscale status van de eigen woning kan veranderen. Leg de toestemming en de gevolgen vast.

In de regel geeft de klant of de adviseur namens de klant de opdracht via een erkend platform. De taxateur moet onafhankelijk zijn van koper, verkoper en makelaar. Een taxatie in opdracht van de verkoper is meestal niet bruikbaar voor de financiering. Leg vast wie de opdracht gaf.

Een waardebepaling van een makelaar is een indicatie, vaak voor het bepalen van een vraagprijs. Een taxatierapport voor financiering volgt een vast model en wordt gevalideerd. Geldverstrekkers accepteren een waardebepaling van een makelaar meestal niet als onderbouwing. Leg vast welk document is gebruikt.

Nee. Dat is een belangenconflict. Taxateurs moeten onafhankelijk zijn van de transactie. Controleer de onafhankelijkheidsverklaring in het rapport.

Dat is de waarde van de woning als die leeg en direct beschikbaar wordt opgeleverd. Bij financiering van een eigen woning is dit de gebruikelijke waarde. Bij verhuurde woningen is de waarde in verhuurde staat vaak lager. Let op welk begrip in het rapport staat.

De taxateur onderbouwt de marktwaarde met recente verkopen van vergelijkbare woningen. Verschillen in grootte, staat en ligging worden verwerkt. De keuze van referenties bepaalt mede de uitkomst. Kijk als adviseur of de referenties logisch zijn.

Vraag de taxateur om een toelichting op de keuze en de correcties. Soms zijn er weinig verkopen in de buurt. Wijzig het rapport niet zelf en vraag niet om een gewenste waarde. Leg de vraag en het antwoord vast.

Voor de LTV geldt in de regel de laagste van koopsom en marktwaarde, afhankelijk van de normen en de geldverstrekker. Een hogere taxatie vergroot dus niet zonder meer de leenruimte bij aankoop. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker. Leg de gebruikte waarde vast.

Een gevalideerd rapport is vaak bruikbaar bij meerdere geldverstrekkers, mits het nog geldig is. Sommige geldverstrekkers stellen eisen aan de opdrachtgever of het model. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker. Vraag zo nodig een heradressering aan.

Daarbij wordt een bestaand rapport op naam van een andere geldverstrekker gezet. Dat kan nodig zijn als de klant van geldverstrekker wisselt. Niet elk platform of elke geldverstrekker accepteert dat. Er kunnen kosten aan verbonden zijn.

Controleer adres, kadastrale gegevens, eigendomssituatie en erfpacht. Kijk naar de marktwaarde, waarde na verbouwing en de genoemde gebreken. Let op opmerkingen over fundering, asbest, bestemming en gebruik. Afwijkingen ten opzichte van de aanvraag bespreek je met de klant.

De taxateur toetst of het gebruik past binnen de regels van de gemeente. Een strijdig gebruik, bijvoorbeeld bewoning van een bijgebouw, kan de waarde en financierbaarheid beïnvloeden. Geldverstrekkers kunnen dan afwijzen of voorwaarden stellen. Leg de bevinding en de gevolgen vast.

Als permanente bewoning niet is toegestaan, is de woning in de regel niet te financieren als eigen woning. Ook de fiscale eigenwoningregeling kan dan problemen geven. Controleer het omgevingsplan en eventuele persoonsgebonden gedoogbeschikkingen. Leg de status vast in het dossier.

Het uittreksel toont eigenaar, perceel, oppervlakte en ingeschreven beperkingen zoals erfpacht of hypotheken. Het helpt om te controleren of de verkoper bevoegd is. Ook kun je beperkte rechten en kwalitatieve verplichtingen signaleren. De notaris doet de definitieve controle.

Dat zijn verplichtingen die met de woning overgaan op de nieuwe eigenaar, zoals onderhoud van een gezamenlijke voorziening. Ze kunnen kosten of beperkingen geven. De taxateur of notaris vermeldt ze. Bespreek ze met de klant als ze de woonlasten raken.

Een kettingbeding verplicht de eigenaar een verplichting door te geven aan elke volgende eigenaar. Het kan gaan om bijvoorbeeld een recht van overpad of een bouwbeperking. Het staat in de akte van levering. Signaleer het en bespreek de gevolgen voor gebruik en waarde.

Een recht van overpad kan het gebruik van de tuin of het erf beperken. Het kan de waarde licht beïnvloeden. De taxateur hoort het te vermelden. Bespreek de praktische gevolgen met de klant.

Taxateurs meten volgens een vaste meetinstructie op basis van NEN 2580. Zo zijn woningen onderling vergelijkbaar. Verschillen met de verkoopbrochure komen vaak voor. Een kleinere oppervlakte kan de taxatiewaarde verlagen.

Neem de marktwaarde, de waarde na verbouwing en de bijzonderheden over. Denk ook aan erfpacht, energielabel en eventuele voorwaarden van de taxateur. Controleer of de gegevens overeenkomen met de koopovereenkomst. Verschillen bespreek je voordat de aanvraag wordt ingediend.

Sommige geldverstrekkers accepteren de WOZ-waarde bij een lage LTV of bij een verhoging die beperkt is. De WOZ-waarde heeft een oudere peildatum en kan achterlopen. Bij een hoge LTV is een taxatie meestal nodig. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De klant kan de taxateur om een toelichting vragen. Een second opinion door een andere taxateur is mogelijk, maar geldverstrekkers accepteren niet altijd het hoogste rapport. Shoppen naar een hogere waarde is ongewenst. Leg het verloop vast in het dossier.

Zonder voorbehoud kan de koper bij een tegenvallende taxatie of afwijzing niet kosteloos ontbinden. Dan kan een boete uit de koopovereenkomst volgen. Breng de financierbaarheid en de waarde vooraf zo goed mogelijk in kaart. Leg vast dat de klant het risico begrijpt.

Bij overbieden kan de koopsom boven de getaxeerde marktwaarde uitkomen. Dan ontstaat een tekort dat de klant met eigen geld moet aanvullen. Bespreek dit voor het bieden. Leg vast dat de klant het risico begrijpt.

De taxateur kan herstel of nader onderzoek adviseren. De geldverstrekker neemt dat over als voorwaarde in de offerte. Bijvoorbeeld een bouwkundige keuring, funderingsonderzoek of herstel van gebreken. Controleer de offerte op zulke voorwaarden.

Asbest is in veel woningen uit een bepaalde bouwperiode aanwezig. De taxateur vermeldt een vermoeden. Bij verwijdering kunnen de kosten hoog zijn. Adviseer nader onderzoek bij geplande verbouwing en leg de bespreking vast.

Bodemverontreiniging kan de waarde en de financierbaarheid beïnvloeden. Geldverstrekkers kunnen nader onderzoek of sanering eisen. Informatie is vaak beschikbaar via de gemeente of provincie. Leg vast welke informatie is opgevraagd.

Een woning op eigen grond geeft volledig eigendom. Bij erfpacht of opstalrecht gelden andere voorwaarden en kosten. Ook gedeeltelijke eigendom of gemeentegrond in gebruik komt voor. Controleer dit voor de financiering.

Bij een opstalrecht is iemand eigenaar van de opstal, maar niet van de grond eronder. Dit komt bijvoorbeeld voor bij woningen op grond van een woningcorporatie of bij zonnepanelen. Geldverstrekkers stellen eisen aan de duur en voorwaarden. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Ja. Geldverstrekkers beoordelen de verkoopbaarheid van het onderpand. Bijzondere woningen, zoals afgelegen of zeer specifieke panden, kunnen lastig te financieren zijn. Soms gelden een lagere LTV of extra voorwaarden. Leg de beoordeling vast.

Een incourant onderpand is moeilijk verkoopbaar door ligging, type of gebruik. De geldverstrekker kan een lagere lening, een hogere rente of afwijzing hanteren. Ook de taxatie kan een langere verkooptijd noemen. Bespreek dit met de klant voor het bieden.

De taxateur schat hoe lang verkoop van de woning duurt bij een marktconforme prijs. Een lange verkooptijd wijst op een minder courant object. Geldverstrekkers kunnen dit meewegen in de acceptatie. Het is ook relevant voor de klant bij een latere verhuizing.

Ja, dat kan. Sommige kopers laten vooraf taxeren om het risico te beperken. Het rapport moet wel de juiste koopsom en gegevens bevatten. Een herziening na ondertekening kan nodig zijn.

Roerende zaken, zoals meubels, vallen buiten de marktwaarde van de woning. Een deel van de koopsom dat voor roerende zaken is, is in de regel niet te financieren met de hypotheek. Laat de koopovereenkomst de verdeling duidelijk vermelden. Leg de keuze vast.

Ja. Over roerende zaken is geen overdrachtsbelasting verschuldigd, mits de waarde reëel is. Ook is een lening voor roerende zaken geen eigenwoningschuld. Een te hoge waarde kan door de Belastingdienst worden gecorrigeerd. Verwijs voor de fiscale beoordeling naar de notaris of Belastingdienst.

Als een bijgebouw zelfstandig wordt bewoond, kan het als gedeeltelijke verhuur of een tweede woning worden gezien. Dat beïnvloedt de financierbaarheid en de fiscale eigenwoningregeling. Ook het omgevingsplan moet dit gebruik toestaan. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een omgebouwde garage kan vergunningplichtig zijn geweest. De taxateur waardeert de ruimte mogelijk niet als woonruimte. Ook isolatie en ventilatie kunnen onvoldoende zijn. Laat de klant de vergunning en de staat nagaan.

Bij een woonwerkbestemming zijn wonen en werken in één object toegestaan. De financiering hangt af van de verdeling tussen woon- en bedrijfsdeel. Het bedrijfsdeel valt niet onder de eigenwoningregeling. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker en leg de verdeling vast.

Een woning met agrarische bestemming kan lastiger zijn, zeker als de woning losstaat van een bedrijf. De taxateur toetst of burgerbewoning is toegestaan. Geldverstrekkers stellen vaak aanvullende eisen. Controleer het omgevingsplan en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Dat is een voormalige agrarische bedrijfswoning die door derden mag worden bewoond, met beperkte bescherming tegen bedrijfshinder. De gemeente bepaalt die status. Het kan waarde en verkoopbaarheid beïnvloeden. Controleer de status en leg die vast.

De LTV is de hoogte van de lening gedeeld door de marktwaarde na verbouwing, zoals bepaald door de taxateur. De leningruimte volgt uit de normen. Rekenvoorbeeld: een lening van 300 bij een waarde na verbouwing van 300 geeft een LTV van 100%. Gebruik altijd de waarde uit het gevalideerde rapport.

De koopovereenkomst regelt in de regel wie het risico draagt tot de levering. Vaak ligt dat bij de verkoper tot de sleuteloverdracht. Schade kan gevolgen hebben voor de waarde en de financiering. Laat de klant de woning voor levering controleren en informeer bij twijfel de notaris.

Geef koopsom, koopovereenkomst, bekende gebreken, verbouwingsplannen en verduurzamingsmaatregelen door. Vermeld erfpacht en VvE-gegevens als die er zijn. Zo sluit het rapport aan bij de aanvraag. Leg vast wat je hebt aangeleverd.

Mandeligheid is gezamenlijk eigendom van een zaak die bij meerdere percelen hoort, zoals een gedeelde oprit of brandgang. De eigenaren dragen samen de kosten van onderhoud. Mandeligheid gaat mee over bij verkoop. Signaleer het en bespreek de praktische gevolgen.

De koper krijgt de woning dan in verhuurde staat en kan er vaak niet direct in. Financiering als eigen woning is dan meestal niet mogelijk. Er gelden aparte regels en een lagere waarde. Leg de status vast en controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Dat is een beding van de verkoper, vaak een gemeente of ontwikkelaar, dat doorverkoop binnen een periode beperkt of een boete oplegt. Het kan ook een zelfbewoningsplicht bevatten. Dit beïnvloedt de flexibiliteit van de klant. Bespreek het en leg vast dat de klant het begrijpt.