Leennormen en maximale hypotheek (deel 1 van 2)

De leennormen staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk). De regeling bevat de maximale financieringslast (LTI) en de maximale lening ten opzichte van de woningwaarde (LTV). De financieringslastpercentages zijn gebaseerd op het jaarlijkse advies van het Nibud. De regeling wordt in principe jaarlijks aangepast.

LTI (loan to income) begrenst de hypotheek op basis van het inkomen. LTV (loan to value) begrenst de hypotheek op basis van de waarde van de woning. Beide grenzen gelden naast elkaar. De laagste uitkomst bepaalt de maximale hypotheek.

Je bepaalt eerst het toetsinkomen en de toetsrente. Met die twee gegevens lees je het financieringslastpercentage af uit de tabel van de Trhk. Dat percentage van het toetsinkomen is de maximale bruto jaarlast. Die last reken je om naar een leenbedrag op basis van een annuïtaire aflossing over 30 jaar.

Vanaf 2026 zijn de financieringslastpercentages afgerond op 0,1%. Voorheen werd afgerond op 0,5%. Dit zorgt voor kleinere sprongen tussen inkomens- en rentecategorieën. Gebruik altijd de tabel die geldt op het moment van toetsen.

Het toetsinkomen is het bruto jaarinkomen dat je gebruikt om de maximale financieringslast te bepalen. Het gaat om structureel en voldoende zeker inkomen. Denk aan vast salaris, vakantiegeld en vaste eindejaarsuitkeringen. Variabele inkomensdelen tellen alleen mee als ze voldoende bestendig zijn volgens de normen van de geldverstrekker.

Vanaf 2026 telt het tweede inkomen volledig mee bij het bepalen van het toetsinkomen. Het gezamenlijke inkomen bepaalt dan de financieringslast. Let op dat beide partners in de regel hoofdelijk aansprakelijk worden voor de hypotheekschuld. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Voor alleenstaanden wordt het toetsinkomen verhoogd met €17.000. Dit compenseert dat een alleenstaande relatief hoge vaste lasten heeft ten opzichte van een huishouden met twee inkomens. Daarna lees je het financieringslastpercentage af op basis van het verhoogde inkomen. Controleer hoe de geldverstrekker dit in de berekening verwerkt.

De toetsrente is de rente waarmee je de maximale financieringslast en de toetslast berekent. Bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer gebruik je de werkelijke rente. Bij een kortere rentevaste periode geldt minimaal de toetsrente die de AFM per kwartaal vaststelt. Is de werkelijke rente hoger, dan toets je met de werkelijke rente.

De AFM stelt de minimale toetsrente per kwartaal vast en publiceert deze vooraf. Gebruik altijd het percentage dat geldt voor het kwartaal waarin je toetst. Het actuele percentage staat op de website van de AFM. Leg in het dossier vast met welke toetsrente je hebt gerekend.

De Trhk schrijft voor dat de toetslast wordt berekend op basis van een annuïtaire aflossing over 30 jaar. Dat geldt ongeacht de gekozen aflossingsvorm. Zo worden verschillende hypotheekvormen op dezelfde manier getoetst. De werkelijke maandlast kan daardoor afwijken van de toetslast.

De hypotheek mag in de regel niet hoger zijn dan 100% van de marktwaarde van de woning. Kosten koper moeten dus meestal uit eigen middelen worden betaald. De Trhk kent beperkte uitzonderingen, bijvoorbeeld voor energiebesparende voorzieningen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Ja, de Trhk staat toe dat de LTV-grens wordt overschreden voor zover het meerdere wordt besteed aan energiebesparende voorzieningen. Hiervoor gelden voorwaarden en grenzen. Geldverstrekkers vragen meestal een specificatie of offerte van de maatregelen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij aankoop geeft het energielabel van de woning extra leenruimte bovenop de inkomensnorm:

• E, F en G: €0
• C en D: €5.000
• A en B: €10.000
• A+ en A++: €20.000
• A+++: €25.000
• A++++: €30.000, of €40.000 met energieprestatiegarantie

Naast de labelruimte bestaat extra ruimte voor verduurzamende maatregelen. De hoogte hangt af van het huidige label:

• E, F en G: €20.000
• C en D: €15.000
• A en B: €10.000
• A+ en A++: €10.000
• A+++ en beter: €0
• Onbekend label: €10.000

Ja, de extra ruimte voor verduurzamende maatregelen is bedoeld voor die maatregelen. Geldverstrekkers storten het bedrag vaak in een bouwdepot. Uitbetaling volgt dan op basis van facturen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Je gebruikt het geregistreerde energielabel van de woning. Een energielabel is in de regel 10 jaar geldig en staat geregistreerd in EP-Online. Zonder geldig label geldt voor de labelruimte bij aankoop geen extra bedrag en voor verduurzaming de categorie onbekend label. Leg het gebruikte label vast in het dossier.

Voor AOW-gerechtigden gelden aparte financieringslasttabellen. Die houden rekening met de andere belastingdruk en uitgavenpatroon na de AOW-leeftijd. Het toetsinkomen bestaat dan uit AOW, pensioen en eventuele andere duurzame inkomsten. Gebruik altijd de tabel die bij de situatie van de klant past.

Veel geldverstrekkers kijken ook naar het inkomen na pensionering als de AOW-leeftijd binnen een bepaalde periode na de start van de lening valt. De hypotheek moet dan ook na pensionering betaalbaar zijn, of er moet een onderbouwd plan zijn. De precieze termijn en werkwijze verschillen per geldverstrekker. Controleer de voorwaarden en leg de afweging vast in het dossier.

Er is een aparte tabel voor leningdelen waarvan de rente niet aftrekbaar is, zoals delen in box 3. Voor die delen is de netto last hoger, omdat er geen renteaftrek is. Daardoor is de leencapaciteit voor zo een deel lager. Splits de berekening als de lening uit aftrekbare en niet-aftrekbare delen bestaat.

De studieschuld telt mee via het wettelijke maandbedrag van DUO. Dat maandbedrag vermenigvuldig je met een bruteringsfactor die afhangt van de toetsrente. Bij een toetsrente van 4,001 tot 4,500% is die factor bijvoorbeeld 1,25. Het resultaat brengt de maximale financieringslast omlaag.

Je rekent met het wettelijke maandbedrag van DUO. Een lager vrijwillig of draagkrachtafhankelijk bedrag is dus niet leidend. Vraag het overzicht van DUO op om het juiste bedrag vast te stellen. Leg dat overzicht vast in het dossier.

Betaalde partneralimentatie verlaagt de leencapaciteit. Volgens de Trhk wordt het bedrag in mindering gebracht op het toetsinkomen. Gebruik het bedrag uit het echtscheidingsconvenant of de uitspraak. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Ontvangen partneralimentatie kan meetellen als inkomen, mits deze voldoende zeker is. Geldverstrekkers kijken onder meer naar de resterende duur en de vastlegging. De voorwaarden verschillen per geldverstrekker. Controleer de voorwaarden en leg de onderbouwing vast in het dossier.

Lopende kredieten verlagen de leencapaciteit. Veel geldverstrekkers rekenen met een vast percentage van de kredietlimiet of het oorspronkelijke kredietbedrag als maandlast. De werkwijze verschilt per kredietvorm en per geldverstrekker. Controleer de BKR-registratie en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een krediet dat is afgelost en afgemeld, telt in de regel niet meer mee als lopende last. Een doorlopend krediet dat nog open staat, telt wel mee, ook als er geen saldo is opgenomen. Laat een ongebruikt doorlopend krediet zo nodig vóór de aanvraag beëindigen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een achterstandscodering kan leiden tot afwijzing of extra voorwaarden. Geldverstrekkers beoordelen de aard, het bedrag en of de achterstand is hersteld. Het beleid verschilt sterk per geldverstrekker. Vraag de klant om uitleg en leg de beoordeling vast in het dossier.

Gebruikelijk zijn een recente salarisstrook en een werkgeversverklaring of een inkomensbepaling via IBL. Daarnaast vragen geldverstrekkers vaak een bankafschrift waarop het salaris zichtbaar is. Bij een tijdelijk contract kan een intentieverklaring nodig zijn. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

IBL staat voor Inkomensbepaling Loondienst. Het inkomen wordt bepaald op basis van gegevens uit het UWV-verzekeringsbericht. Het is vooral nuttig bij flexibel of variabel inkomen. Veel geldverstrekkers en NHG accepteren IBL onder voorwaarden.

Bij een tijdelijk contract vragen geldverstrekkers vaak een intentieverklaring van de werkgever. Daarin verklaart de werkgever dat het contract bij gelijke omstandigheden wordt verlengd of omgezet. Zonder intentieverklaring kan IBL of een perspectiefverklaring een alternatief zijn. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een perspectiefverklaring is een verklaring van een daarvoor erkende partij over het verwachte toekomstige inkomen van een flexwerker of iemand met een tijdelijk contract. De verklaring kijkt naar onder meer arbeidsmarktpositie, opleiding en werkverleden. Het is iets anders dan een intentieverklaring van de werkgever, waarin de werkgever aangeeft het dienstverband bij gelijke omstandigheden voort te zetten. Niet elke geldverstrekker accepteert een perspectiefverklaring en de eisen verschillen; controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij ondernemers kijken geldverstrekkers naar het inkomen over meerdere jaren. Vaak gaat het om het gemiddelde over de laatste drie jaar, begrensd door het laatste jaar als dat lager is. De onderbouwing gebeurt meestal met jaarcijfers, IB-aangiften of een inkomensverklaring van een erkende rekenexpert. De exacte methode verschilt per geldverstrekker.

Een inkomensverklaring ondernemer is een rapport van een erkende rekenexpert. Daarin wordt op basis van de jaarcijfers, en waar nodig prognoses, het bestendige inkomen van de ondernemer vastgesteld voor de hypotheektoets. Veel geldverstrekkers gebruiken de verklaring als basis voor de acceptatie. Controleer welke rekenexperts de geldverstrekker erkent en voeg de verklaring toe aan het dossier.

Dat is mogelijk, maar de eisen zijn strenger. Veel geldverstrekkers vragen een minimaal aantal jaren cijfers. Sommige accepteren een kortere historie met een prognose of een inkomensverklaring. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker en leg de afweging vast in het dossier.

Een DGA heeft formeel een dienstbetrekking, maar heeft invloed op het eigen salaris. Geldverstrekkers beoordelen een DGA daarom meestal als ondernemer. Ze kijken naar het salaris en naar de financiële positie van de bv. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij comply blijft de lening binnen de normen van de Trhk. Bij explain wijkt de geldverstrekker gemotiveerd af van de normen. Dat mag alleen als de lening voor de consument verantwoord is. De onderbouwing moet in het dossier worden vastgelegd.

De Trhk noemt specifieke situaties waarin overschrijding van de normen mogelijk is. Voorbeelden zijn oversluiten zonder verhoging en tijdelijke dubbele lasten bij verhuizing. Daarnaast is maatwerk mogelijk als de lening aantoonbaar verantwoord is. Leg de afweging vast in het dossier en controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De Trhk biedt ruimte om een bestaande lening over te sluiten zonder verhoging, ook als de klant niet meer aan de normen voldoet. Er gelden wel voorwaarden. De geldverstrekker beoordeelt of het oversluiten in het belang van de klant is. Leg de afweging vast in het dossier.

Bij aankoop van een nieuwe woning voordat de oude is verkocht, ontstaan tijdelijk dubbele lasten. Geldverstrekkers toetsen of de klant deze lasten tijdelijk kan dragen. Vaak spelen een overbruggingskrediet en de verkoopverwachting een rol. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening die de overwaarde van de huidige woning financiert. De klant kan zo de nieuwe woning kopen voordat de oude is verkocht of geleverd. Het krediet wordt afgelost uit de verkoopopbrengst. Geldverstrekkers stellen een maximale looptijd en vragen meestal een taxatie van de oude woning en vaak een verkoopopdracht of koopovereenkomst. Houd rekening met dubbele lasten zolang de oude woning niet is verkocht.

Voor renteaftrek op een eigenwoningschuld die na 2012 is ontstaan, moet de lening ten minste annuïtair worden afgelost. De looptijd is maximaal 30 jaar. Ook lineair aflossen voldoet. Voor bestaande schulden van vóór 2013 kan overgangsrecht gelden.

De bijleenregeling bepaalt dat de overwaarde van een verkochte eigen woning in principe in de nieuwe woning moet worden gestoken. Het bedrag wordt bijgehouden als eigenwoningreserve. Steekt de klant de overwaarde er niet in, dan is de rente over dat deel van de nieuwe lening niet aftrekbaar. Zo wordt voorkomen dat overwaarde wordt besteed terwijl de schuld fiscaal wordt gesteund. Leg de berekening vast in het dossier.

Het toetsinkomen bestaat dan uit het inkomen van de werkende partner. Beide partners kunnen wel hoofdelijk aansprakelijk worden. De alleenstaanden-verhoging is niet van toepassing, omdat het om een huishouden van twee gaat. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Dat hangt af van de aard en duur van de uitkering. Een duurzame uitkering kan meetellen. Een tijdelijke uitkering, zoals WW, telt meestal niet of slechts beperkt mee. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Ja, maar dan toets je met de werkelijke rente. De toetsrente is een ondergrens bij korte rentevaste periodes. Is de werkelijke rente hoger, dan is die leidend. Dat verlaagt de maximale lening.

Je bepaalt per leningdeel welke rente voor de toets geldt. Voor delen met een rentevaste periode korter dan 10 jaar geldt minimaal de AFM-toetsrente. Geldverstrekkers rekenen vaak met een gewogen gemiddelde rente. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Leg vast waarom de lening ondanks de afwijking verantwoord is. Denk aan:

• de omvang van de afwijking ten opzichte van de norm
• de onderbouwing van het inkomen en de lasten
• de risico's en hoe die zijn besproken met de klant

Het dossier moet de keuze achteraf navolgbaar maken.

Het Nibud adviseert jaarlijks over de financieringslastpercentages. De minister bepaalt vervolgens de normen in de Trhk. Het advies wordt meestal grotendeels overgenomen, maar niet altijd volledig. Gebruik daarom de Trhk als leidende bron.

Ja, de Trhk geeft maximale normen. Een geldverstrekker mag eigen, strengere acceptatiecriteria hanteren. Daardoor kan de maximale hypotheek per geldverstrekker verschillen. Controleer altijd de voorwaarden van de geldverstrekker.

Geldverstrekkers controleren de aangeleverde stukken op echtheid. Ze toetsen onder meer inkomensstukken, identiteit en het rekeningnummer. Bij twijfel kan een aanvraag worden afgewezen of gemeld. Controleer zelf de stukken op consistentie voordat je ze indient.

Nee, de maximale lening is een bovengrens en geen advies. De adviseur moet beoordelen of de lasten passen bij de situatie van de klant. Denk aan toekomstige inkomensdaling, pensioen en andere doelen. Leg de afweging vast in het dossier.

Alleen structureel overwerk dat voldoende zeker is; incidenteel overwerk telt meestal niet mee. Geldverstrekkers willen meestal zien dat het over een langere periode is ontvangen. De werkgeversverklaring moet het structurele karakter bevestigen, of het blijkt uit het Inkomensbepaling Loondienst-rapport. Vraag naar de historie van het overwerk en controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een toeslag die vast onderdeel is van het arbeidspatroon kan meetellen. Voorwaarde is dat de klant naar verwachting in hetzelfde rooster blijft werken. Laat de werkgever dit vermelden in de werkgeversverklaring. Bij twijfel geeft IBL vaak een objectiever beeld.

Provisie en bonus tellen alleen mee als ze voldoende bestendig zijn. Geldverstrekkers kijken meestal naar de historie over meerdere jaren. Soms nemen ze alleen een gemiddelde of het laagste jaar mee. Een eenmalige bonus telt in de regel niet mee.

Een vaste, onvoorwaardelijke dertiende maand telt in de regel mee. Hij moet dan als vast inkomensbestanddeel in de werkgeversverklaring of de cao staan. Een winstafhankelijke uitkering is variabel en telt alleen mee als die bestendig is. Leg de bron van de uitkering vast in het dossier.

Een individueel keuzebudget vervangt vaak vakantiegeld en eindejaarsuitkering. Of het meetelt, hangt af van de vaste aard van het budget en de vraag of het wordt uitbetaald. Laat de werkgever de hoogte en de aard van het budget specificeren. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Nee, de bijtelling is een fiscale correctie en geen inkomen dat de klant ontvangt. Neem de bijtelling dus niet op in het toetsinkomen. Let op dat sommige overzichten fiscale loonbegrippen gebruiken. Controleer of de bijtelling er correct uit is gehaald.

Geldverstrekkers gaan verschillend om met inkomen tijdens de proeftijd: vaak tellen ze het niet of alleen onder voorwaarden mee. Vraag naar de duur van de proeftijd en de afspraken over een vaste aanstelling. Soms volstaat een verklaring van de werkgever over het verloop van de proeftijd; een andere optie is passeren na afloop ervan. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Toekomstig inkomen uit een nieuwe baan kan meetellen als er een getekende arbeidsovereenkomst ligt. Geldverstrekkers stellen vaak eisen aan de termijn tot de ingangsdatum. Bij een tijdelijk contract of een proeftijd gelden extra eisen. Leg de ingangsdatum en de contractvoorwaarden vast in het dossier.

Alleen een verhoging die vaststaat en onvoorwaardelijk is, komt in aanmerking. Denk aan een cao-verhoging met een vaste ingangsdatum of een schriftelijk toegezegde periodiek. Een verwachte of voorwaardelijke verhoging telt niet mee. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Je telt de inkomens uit beide dienstverbanden op, mits elk inkomen voldoende zeker is. Voor elke werkgever is een eigen onderbouwing nodig. Is een van de contracten tijdelijk, dan gelden voor dat deel de eisen voor tijdelijke contracten. Leg per inkomensbron de onderbouwing vast.

Uitzendwerk geldt meestal als flexibel inkomen. Afhankelijk van de fase en het contract kan een verklaring van de uitzendonderneming bruikbaar zijn. Vaak is IBL of een perspectiefverklaring de praktische route. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij een oproepcontract is het aantal uren niet gegarandeerd. Een werkgeversverklaring geeft daarom weinig zekerheid over het inkomen. De toetsing loopt meestal via IBL of een perspectiefverklaring. Leg vast waarom het gebruikte inkomen als bestendig wordt gezien.

Bij payrolling is de werknemer formeel in dienst van de payrollonderneming. Voor de toets gaat het om de aard van het contract: onbepaalde of bepaalde tijd. Een payrollcontract voor onbepaalde tijd wordt vaak als gewone loondienst behandeld. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Verklaar het verschil voordat je de aanvraag indient. Denk aan een recente loonsverhoging, een gewijzigde urenomvang of een fout van de werkgever. Vraag zo nodig een gecorrigeerde verklaring op. Leg de verklaring van het verschil vast in het dossier.

Geldverstrekkers stellen een maximale ouderdom aan inkomensstukken. Die termijn verschilt per geldverstrekker en per document. Een verlopen stuk leidt vaak tot vertraging in de acceptatie. Controleer de termijnen al bij het opvragen van de stukken.

Een daartoe bevoegde persoon bij de werkgever ondertekent de verklaring. De klant mag zijn eigen verklaring niet ondertekenen. Bij een familiebedrijf of eigen bv gelden vaak extra eisen, omdat de klant invloed op het salaris kan hebben. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij een dienstverband bij familie kan de onafhankelijkheid van de werkgever ter discussie staan. Geldverstrekkers vragen dan vaak extra stukken, zoals jaarcijfers van het bedrijf. Soms beoordelen zij de klant als ondernemer. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Buitenlands inkomen kan meetellen, maar veel geldverstrekkers stellen extra eisen. Denk aan vertaalde stukken, het land van belastingheffing en de rechtspositie van de werknemer. Sommige geldverstrekkers accepteren dit inkomen niet. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De klant loopt dan een wisselkoersrisico, terwijl de lasten in euro zijn. Geldverstrekkers rekenen soms met een afslag of accepteren dit inkomen niet. Bespreek het valutarisico met de klant. Leg de afweging en de gebruikte koers vast in het dossier.

Tijdens onbetaald of deels betaald verlof is het werkelijke inkomen tijdelijk lager. Loopt het dienstverband door, dan is het structurele inkomen meestal het uitgangspunt. Laat de werkgever het reguliere inkomen en de verlofperiode vermelden. Bespreek of de klant de lasten tijdens het verlof kan dragen.

Tijdens het verlof loopt het dienstverband door, dus het reguliere inkomen is het uitgangspunt. Het risico zit in een contract dat tijdens of kort na het verlof afloopt. Dan gelden de eisen voor tijdelijke contracten, zoals een intentieverklaring. Leg de contractsituatie vast in het dossier.

Bij langdurige ziekte is het toekomstige inkomen onzeker. Geldverstrekkers kijken naar de situatie na afloop van de loondoorbetaling. Een mogelijke WIA-uitkering is dan relevant. Bespreek het risico met de klant en leg de afweging vast in het dossier.

Een tijdelijke urenuitbreiding telt in de regel niet mee. Alleen een structureel vastgelegde uitbreiding kan in het toetsinkomen worden opgenomen. Laat de werkgever dit expliciet bevestigen. Leg de onderbouwing vast in het dossier.

De rekennorm kijkt naar het huidige structurele inkomen. De zorgplicht vraagt dat je ook een bekende toekomstige daling meeweegt. Toets daarom ook of de lasten na de urenvermindering betaalbaar blijven. Leg de geplande wijziging en de afweging vast in het dossier.

Een onkostenvergoeding dekt kosten en is geen loon voor de toets. Reiskostenvergoedingen tellen daarom in de regel niet mee. Hetzelfde geldt voor andere kostenvergoedingen, zoals een thuiswerkvergoeding. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Ja, bij detachering is de werknemer in dienst van de detacheerder. Beslissend is het contract met de detacheerder, niet de duur van de lopende opdracht. Een vast contract met de detacheerder geldt als vast dienstverband. Vraag de werkgeversverklaring op bij de detacheerder.

Het inkomen is dan niet meer zeker. Meld de wijziging direct aan de geldverstrekker. De aanvraag moet opnieuw worden beoordeeld op basis van de nieuwe situatie. Leg de communicatie en de gevolgen vast in het dossier.

Ja. De geldverstrekker heeft de offerte uitgebracht op basis van de verstrekte gegevens. Een wezenlijke wijziging kan de beoordeling veranderen. Meld de wijziging en leg vast wanneer en hoe dat is gebeurd.

Tijdens een sabbatical is er vaak tijdelijk geen of minder inkomen. Loopt het dienstverband door en ligt de terugkeer vast, dan kijken geldverstrekkers vaak naar het reguliere inkomen. De klant moet de lasten tijdens de sabbatical wel kunnen dragen. Leg de afweging vast in het dossier.

Bij een jaarurencontract wisselt het inkomen per maand, maar ligt het jaarsalaris vast. Het vaste jaarsalaris is dan het uitgangspunt. Extra uren boven het contract tellen alleen mee als ze bestendig zijn. Laat de werkgever de afspraken specificeren.

Een vergoeding uit een nevenfunctie kan meetellen als die structureel is. Geldverstrekkers kijken naar de duur van de benoeming en de historie. Een benoeming voor bepaalde tijd geeft minder zekerheid. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een werkgeversverklaring geeft het actuele inkomen zoals de werkgever dat opgeeft. IBL gebruikt geregistreerde loongegevens uit het UWV-verzekeringsbericht over een langere periode. IBL is daardoor minder gevoelig voor fouten in een verklaring, maar volgt de historie. Kies de methode die de situatie het best weergeeft en leg die keuze vast.

Een loonbeslag wijst op een schuld die niet is voldaan. Geldverstrekkers zien dit meestal als een ernstig signaal. Breng de onderliggende schuld in kaart en neem de maandlast mee in de beoordeling. Leg de beoordeling vast in het dossier.

Dat kan gebeuren na een recente loonsverhoging of urenuitbreiding. Bij een vast contract kun je vaak kiezen voor de methode die het structurele inkomen het best weergeeft. Kies niet alleen op basis van de hoogste uitkomst. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker en leg de keuze vast.

Controleer de dienstverbanden, de ingangsdata, het loon per periode en eventuele uitkeringen. Kijk of alle werkgevers zichtbaar zijn en of er gaten in de historie zitten. Vergelijk de gegevens met de salarisstroken. Leg afwijkingen en de verklaring daarvan vast.

Ja, de klant haalt het bericht doorgaans zelf op via de persoonlijke omgeving van UWV. Geldverstrekkers stellen eisen aan het bestandsformaat en de ouderdom. Een bewerkt of omgezet bestand wordt vaak niet geaccepteerd. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een stagevergoeding is meestal tijdelijk en telt dan niet mee. Bij een leerwerkovereenkomst hangt het af van het contract en het perspectief na afloop. Een intentieverklaring of perspectiefverklaring kan uitkomst bieden. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Fooien zijn variabel en vaak slecht aantoonbaar. Alleen fooien die via de loonadministratie lopen, zijn zichtbaar in het loon. Contant ontvangen fooien tellen in de regel niet mee. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een lening van de werkgever is een verplichting van de klant. Wordt de aflossing ingehouden op het salaris, dan is het beschikbare inkomen lager. Neem de maandlast mee in de beoordeling. Controleer hoe de geldverstrekker deze verplichting meetelt.

Een aangekondigde reorganisatie maakt het inkomen minder zeker. Formeel kan een vast contract nog steeds aan de eisen voldoen. De zorgplicht vraagt wel dat je het risico met de klant bespreekt. Leg het gesprek en de afweging vast in het dossier.

Een eenmalige uitkering is niet structureel en telt niet mee in het toetsinkomen. Zulke bedragen kunnen wel zichtbaar zijn in loongegevens of op een salarisstrook. Beoordeel daarom of het gebruikte inkomen alleen structurele delen bevat. Leg vast welke posten je hebt uitgesloten.

Een reeks tijdelijke contracten kan wijzen op een duurzame arbeidsrelatie. Formeel blijft het wel een tijdelijk dienstverband. Een intentieverklaring of IBL kan dan de basis vormen. Let ook op de arbeidsrechtelijke ketenregeling en controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Het toetsinkomen is het nieuwe, lagere inkomen. Het eerdere hogere inkomen is niet meer structureel. Bij IBL kan een historie met hoger loon het beeld vertekenen. Leg de wijziging en het gebruikte inkomen vast in het dossier.

Inkomen van inwonende kinderen telt in de regel niet mee. Alleen het inkomen van de aanvragers die de lening aangaan, telt. Wordt een kind medeaanvrager, dan wordt het ook hoofdelijk aansprakelijk. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Sommige geldverstrekkers staan toe dat een ouder als medeschuldenaar meetekent. Het inkomen van de ouder telt dan mee, maar de ouder wordt ook hoofdelijk aansprakelijk. Een ouder die er niet woont, heeft fiscaal geen eigen woning in die woning. Bespreek de risicos met beide partijen en controleer de voorwaarden.

Loopt het contract zonder verlenging af voor het passeren, dan ontbreekt zeker inkomen. Een verlenging of nieuw contract moet dan vastliggen. Anders kan IBL of een perspectiefverklaring een route zijn. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Vermenigvuldig het vaste bruto salaris met het aantal betalingen per jaar. Bij betaling per vier weken zijn dat dertien perioden, niet twaalf. Tel daarna vakantiegeld en vaste uitkeringen op. Leg de berekening vast in het dossier.

Een nabetaling of correctie vertekent het maandloon. Gebruik het reguliere bruto loon zonder eenmalige posten. Vraag zo nodig een strook van een andere maand op. Leg vast welke strook je hebt gebruikt en waarom.

Een jonge onderneming geeft minder zekerheid over de continuïteit van de werkgever. Sommige geldverstrekkers vragen dan extra informatie over de werkgever. Een vast contract blijft het formele uitgangspunt. Bespreek het risico en controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Veel fouten zijn rekenkundig of administratief:

• vakantiegeld vergeten of dubbel tellen
• een vierwekensalaris behandelen als maandsalaris
• eenmalige uitkeringen meetellen
• de bijtelling van een leaseauto niet uitsluiten
• variabel inkomen gebruiken zonder onderbouwing

Controleer de berekening altijd tegen de stukken.

Veel rekenmethoden begrenzen het inkomen op het laatste jaar als dat lager is dan het gemiddelde. Een verklaarbaar eenmalig slecht jaar kan soms worden gecorrigeerd met een onderbouwing van een rekenexpert. Dat is een beoordeling van de geldverstrekker. Leg de oorzaak en de onderbouwing vast in het dossier.

Gebruikelijk is uit te gaan van de winst uit onderneming vóór de ondernemersaftrek. De ondernemersaftrek is een fiscale faciliteit en geen bedrijfskost. Rekenexperts en geldverstrekkers hanteren hiervoor eigen methoden. Controleer de rekenmethode van de geldverstrekker.

De bedrijfshistorie loopt door, maar het inkomen bestaat voortaan uit salaris en winst in de bv. Geldverstrekkers kijken daarom naar de cijfers van de eenmanszaak en de bv samen. Een rekenexpert kan het inkomen over beide rechtsvormen bepalen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Het salaris alleen geeft dan een onvolledig beeld. Sommige rekenmethoden nemen ook de winst van de bv mee, rekening houdend met de financiële positie van de bv. Of de winst uitkeerbaar is, speelt daarbij een rol. Laat een rekenexpert het inkomen bepalen en controleer de voorwaarden.

Een vennoot of maat is ondernemer voor de inkomstenbelasting. Het gaat om het winstaandeel van de aanvrager. Geldverstrekkers kijken naar de cijfers van het samenwerkingsverband en naar de winstverdeling. Vraag de jaarcijfers en de IB-aangiften van de aanvrager op.

Je beoordeelt beide inkomensbronnen apart. Het loondienstinkomen toets je volgens de eisen voor loondienst. Het ondernemersinkomen toets je met de historie van de onderneming. Tel de uitkomsten op en leg per bron de onderbouwing vast.

Bij grote schommelingen geeft een gemiddelde een vertekend beeld. Rekenmethoden begrenzen het inkomen daarom vaak op een lager jaar. Bespreek met de klant of de lasten ook in een slecht jaar te dragen zijn. Leg de afweging vast in het dossier.

Een prognose geeft geen zekerheid. Geldverstrekkers gebruiken prognoses hooguit aanvullend, bijvoorbeeld bij een korte historie. Het toetsinkomen is in de regel gebaseerd op gerealiseerde cijfers. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Nee, de verklaring is een belangrijke onderbouwing, maar vervangt je eigen beoordeling niet. Controleer of de uitgangspunten passen bij wat je van de klant weet. Let op ontwikkelingen na de laatste cijfers. Leg je eigen beoordeling vast in het dossier.

Het ondernemersinkomen is dan niet meer bestendig. De beoordeling moet uitgaan van het inkomen na de stopzetting. Bespreek de gevolgen voor de betaalbaarheid met de klant. Leg de afweging vast in het dossier.

Nee, een stakingswinst is eenmalig en niet structureel. Corrigeer de jaarcijfers voor eenmalige baten en lasten. Laat de rekenexpert deze correctie expliciet benoemen. Leg vast welke correcties zijn toegepast.

Structureel hogere opnamen dan de winst wijzen op interen op vermogen. Dat is een signaal voor de betaalbaarheid. Geldverstrekkers en rekenexperts nemen dit mee in de beoordeling. Bespreek het met de klant en leg het vast.

Huurinkomsten kunnen bij sommige geldverstrekkers meetellen. Er wordt dan vaak gekeken naar de netto opbrengst na de lasten van het verhuurde pand. De financieringslasten van dat pand moeten ook worden meegewogen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Rendement op vermogen is meestal niet zeker genoeg om als toetsinkomen te dienen. Sommige geldverstrekkers houden bij maatwerk wel rekening met vermogen. Vermogen kan ook worden ingezet om de lening te verlagen. Leg de afweging vast in het dossier.

Een lijfrente-uitkering kan meetellen als die voldoende lang loopt. Een tijdelijke uitkering die binnen afzienbare tijd stopt, geeft minder zekerheid. Kijk naar de einddatum en naar het inkomen daarna. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een levenslang nabestaandenpensioen is duurzaam en kan meetellen. Een tijdelijk nabestaandenpensioen of een Anw-uitkering geeft minder zekerheid, omdat die op een bepaald moment eindigt. Let op de einddatum en het inkomen daarna. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een IVA-uitkering is bedoeld voor duurzame volledige arbeidsongeschiktheid en geldt meestal als duurzaam. Bij een WGA-uitkering hangt het af van de fase en de verwachte duur. Geldverstrekkers kijken naar de beschikking van UWV. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een Wajong-uitkering kan duurzaam zijn en dan meetellen. Beoordeel de beschikking en eventuele herbeoordelingen. Let op de hoogte van de uitkering bij gedeeltelijke arbeid. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Meestal niet. Kinderalimentatie is bestemd voor de kosten van het kind en eindigt meestal als het kind volwassen is. Veel geldverstrekkers tellen het daarom niet mee in het toetsinkomen. Betaalde kinderalimentatie raakt wel de betaalbaarheid, ook als de rekennorm er niet direct mee rekent. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker en leg vast hoe de alimentatie is behandeld.

Toeslagen tellen in de regel niet mee in het toetsinkomen. Ze zijn inkomensafhankelijk en kunnen veranderen of vervallen. Ook de huurtoeslag vervalt na de aankoop van een woning. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Het inkomen bestaat dan tot de AOW-leeftijd uit pensioen en eventuele tijdelijke uitkeringen. Kijk zowel naar het inkomen vóór als na de AOW-leeftijd. Let op tijdelijke uitkeringen die stoppen. Leg de beoordeling per periode vast in het dossier.

Voor een ingegaan pensioen een recente uitkeringsspecificatie of jaaropgave van de pensioenuitvoerder. Voor toekomstig pensioen het pensioenoverzicht en mijnpensioenoverzicht.nl. Let op of bedragen bruto en levenslang zijn. Leg de gebruikte bronnen vast.

Gebruik het verwachte bruto pensioeninkomen en de AOW. Let op of een overzicht uitgaat van doorgaande opbouw of alleen van opgebouwde aanspraken. Een voorzichtige keuze sluit beter aan bij de zorgplicht. Leg de keuze en de bron vast in het dossier.

De AOW voor samenwonenden is lager dan die voor alleenstaanden. Gebruik het bedrag dat past bij de leefsituatie na de aankoop. Raadpleeg het actuele bedrag bij de SVB. Leg vast welk bedrag je hebt gebruikt.

De AOW wordt opgebouwd over de jaren dat iemand in Nederland verzekerd is. Wie in het buitenland heeft gewoond of gewerkt, kan een lagere AOW krijgen. Gebruik het verwachte bedrag volgens de SVB. Leg de berekening vast in het dossier.

Een buitenlands pensioen kan meetellen als het voldoende zeker en aantoonbaar is. Let op valuta, belastingheffing en de levenslange aard van de uitkering. Niet elke geldverstrekker accepteert dit inkomen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Het nieuwe dienstverband is leidend, niet de WW-uitkering. Toets het inkomen volgens de eisen voor dat contract, zoals een tijdelijk contract of proeftijd. De WW-uitkering stopt of wordt verrekend. Leg de overgang en de stukken vast in het dossier.

Een bijstandsuitkering is een vangnet en hangt af van vermogen en leefsituatie. Geldverstrekkers accepteren dit in de regel niet als toetsinkomen. Het aangaan van een hypotheek kan bovendien gevolgen hebben voor de uitkering. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bepaal per partner het toetsinkomen volgens de regels voor die inkomenssoort. Tel de uitkomsten daarna op. Zo combineer je bijvoorbeeld loondienst met ondernemersinkomen. Leg per partner de onderbouwing vast.

Bij een huishouden met één AOW-gerechtigde partner is de tabelkeuze niet vanzelfsprekend. De Trhk bevat hiervoor regels en geldverstrekkers verwerken die in hun rekenmodel. Controleer welke tabel het model heeft toegepast. Leg dat vast en kijk ook naar het inkomen als de andere partner later de AOW-leeftijd bereikt.

Een uitkering uit een particuliere AOV kan meetellen als die voldoende duurzaam is. Kijk naar de einddatum, de herbeoordelingen en eventuele beperkingen in de polis. Een uitkering die eindigt op een vaste leeftijd geeft na die leeftijd geen inkomen meer. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Stamrechtuitkeringen zijn vaak tijdelijk. Ze tellen alleen mee voor zover de looptijd voldoende zeker is. Kijk naar het inkomen na de laatste termijn. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Vermogen verhoogt het toetsinkomen in de regel niet. Een gebruikelijke route is een hogere eigen inbreng, zodat de lening lager wordt. Sommige geldverstrekkers kennen maatwerk waarbij vermogen wordt meegewogen. Controleer de voorwaarden en leg de afweging vast.

Nee, een schenking is geen inkomen en is niet afdwingbaar. Een eenmalige schenking kan wel eigen middelen opleveren voor de aankoop. Leg de schenking vast met een overeenkomst en bankafschriften. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een familielening voor de woning is een tweede lening naast de hypotheek. Geldverstrekkers nemen de lasten mee en vragen vaak een achterstelling. Voor renteaftrek moet ook deze lening aan de fiscale eisen voldoen, zoals de aflossingseis. Controleer de voorwaarden en leg de afspraken vast.

Een rekening-courantschuld is een verplichting van de DGA aan de eigen bv. Geldverstrekkers kunnen die meewegen in de beoordeling. Bij hoge schulden kan ook de fiscale regeling voor excessief lenen bij de eigen vennootschap relevant zijn. Controleer de voorwaarden en laat de fiscale gevolgen beoordelen.

Een lening van de eigen bv kan een eigenwoningschuld zijn als aan de fiscale eisen is voldaan. Denk aan de aflossingseis, een zakelijke rente en schriftelijke vastlegging. Combineer je dit met een bancaire hypotheek, dan neemt de geldverstrekker de lasten mee. Leg de afspraken vast in het dossier.

Leg de stukken naast elkaar:

• jaarcijfers en IB-aangiften
• aanslagen inkomstenbelasting
• uittreksel van de Kamer van Koophandel
• bankafschriften met privéopnamen

Verschillen tussen deze stukken moeten verklaarbaar zijn. Leg de verklaring vast in het dossier.

Beleggingsresultaten zijn onzeker en tellen in de regel niet mee als toetsinkomen. Dat geldt ook voor handel in crypto. Is het een onderneming, dan gelden de eisen voor ondernemers. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Seizoenswerk geeft een wisselend inkomen over het jaar. Bij loondienst beoordelen geldverstrekkers dit vaak via IBL of als flexibel inkomen. Bij ondernemers kijk je naar de jaarcijfers over meerdere jaren. Leg vast hoe het jaarinkomen is bepaald.

Bij een tijdelijke uitzending is de duur van het verblijf en het contract onzeker. Geldverstrekkers kijken naar het contract, de verblijfsstatus en de verwachte verblijfsduur. Sommige geldverstrekkers hebben hiervoor aparte voorwaarden. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Ja, geldverstrekkers stellen eisen aan de verblijfsstatus van aanvragers zonder Nederlandse of EU-nationaliteit. Een tijdelijke verblijfsvergunning kan beperkingen geven. De eisen verschillen per geldverstrekker. Leg de verblijfsdocumenten vast in het dossier.

Afschrijvingen en financieringslasten drukken de winst in de jaren na een investering. Een rekenexpert kan beoordelen of het inkomen daardoor tijdelijk lager is. Kijk ook naar de liquiditeit van de onderneming. Leg de beoordeling vast in het dossier.

Agrarische ondernemers hebben vaak een woning die bij het bedrijf hoort. De financiering van zo een woning loopt vaak via een gespecialiseerde of zakelijke route. Voor het inkomen gelden de regels voor ondernemers. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Fiscaal is alleen het deel dat als eigen woning dient eigenwoningschuld. Geldverstrekkers stellen eisen aan de omvang en aard van het zakelijke gebruik. Een praktijk aan huis kan de waarde en courantheid beïnvloeden. Controleer de voorwaarden en leg de verdeling vast.

Inkomsten uit kortdurende verhuur zijn wisselend en vaak niet zeker genoeg. Ze tellen daarom in de regel niet mee in het toetsinkomen. Daarnaast is verhuur van de eigen woning vaak alleen met toestemming van de geldverstrekker toegestaan. Controleer de voorwaarden en de lokale regels.

Een belastingschuld is een verplichting en kan wijzen op een liquiditeitsprobleem. Breng de schuld en een eventuele betalingsregeling in kaart. Neem de lasten mee in de beoordeling. Leg de beoordeling vast in het dossier.

Het nieuwe dienstverband is leidend voor het toetsinkomen. Daarvoor gelden de gewone eisen voor loondienst, inclusief proeftijd en contractduur. De ondernemershistorie is dan minder relevant. Let wel op eventuele schulden of verplichtingen uit de onderneming.

Na een scheiding toets je alleen het eigen inkomen van de aanvrager. Ontvangen partneralimentatie kan meetellen en betaalde partneralimentatie verlaagt het toetsinkomen. Voor een alleenstaande geldt de verhoging van het toetsinkomen. Leg het convenant en de berekening vast in het dossier.

Veel voorkomende fouten zijn:

• eenmalige baten niet uit de winst halen
• een prognose gebruiken als gerealiseerd inkomen
• privéopnamen en liquiditeit niet bekijken
• de inkomensverklaring niet naast de aangiften leggen

Controleer de cijfers altijd zelf. Leg de controle vast in het dossier.

De financieringslastpercentages houden al rekening met belasting en renteaftrek. Daarom reken je in de toets met bruto rente en aflossing. Wie zelf netto lasten in de toets stopt, rekent het fiscale voordeel dubbel. Netto lasten zijn wel nuttig voor het gesprek over betaalbaarheid.

Een rekenvoorbeeld zonder actuele cijfers:

• bepaal het toetsinkomen en de toetsrente
• lees het financieringslastpercentage af en bereken de maximale bruto jaarlast
• deel door twaalf voor de maximale bruto maandlast
• reken die maandlast om naar een leenbedrag met een annuïteit over 360 maanden tegen de toetsrente

Trek daarna de lasten van verplichtingen af zoals de geldverstrekker voorschrijft. Leg elke stap vast.

In de tabellen stijgt het percentage bij een hogere rente, omdat een groter deel van de last aftrekbare rente is. Tegelijk kost een hogere rente meer per geleende euro. Per saldo daalt de maximale hypotheek meestal bij een hogere toetsrente. Reken daarom altijd met de juiste combinatie van rente en tabel.

Een variabele rente valt onder een rentevaste periode korter dan 10 jaar. Je toetst dan met minimaal de toetsrente die de AFM per kwartaal vaststelt. Is de werkelijke rente hoger, dan toets je met de werkelijke rente. Leg het gebruikte percentage vast.

Uitgangspunt is de rente die voor de rentevaste periode wordt overeengekomen. Een korting die kan vervallen, bijvoorbeeld bij het opzeggen van een betaalrekening, geeft minder zekerheid. Geldverstrekkers verwerken kortingen verschillend in de toets. Controleer de werkwijze en leg vast met welke rente is gerekend.

De minimale toetsrente van de AFM geldt per kwartaal. Rond een wisseling kan het moment van toetsen dus verschil maken. Bepaal welk moment de geldverstrekker hanteert, bijvoorbeeld de aanvraag of de offerte. Leg de gebruikte toetsrente en de datum vast.

Ook een aflossingsvrij deel wordt getoetst op basis van een annuïteit over 30 jaar. Valt het deel onder het fiscale overgangsrecht, dan is de rente aftrekbaar en gebruik je de gewone tabel. Controleer daarvoor de fiscale historie van de schuld. Leg vast op welke grond het deel aftrekbaar is.

De LTV-toets gaat uit van de marktwaarde van de woning, meestal vastgesteld met een taxatierapport. De koopsom is niet automatisch de marktwaarde. Sommige geldverstrekkers gaan uit van de laagste van koopsom en marktwaarde. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Op grond van de Trhk is de marktwaarde de grens, niet de koopsom. Veel geldverstrekkers gaan bij aankoop toch uit van de laagste van beide. Het hangt dus af van het beleid van de geldverstrekker. Controleer de voorwaarden en leg vast welke waarde is gebruikt.

Bij nieuwbouw gaan geldverstrekkers vaak uit van de koop- en aanneemsom, eventueel aangevuld met meerwerk. Soms vragen ze een taxatie op basis van tekening en bestek. Welke posten meetellen, verschilt per geldverstrekker. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij een verbouwing kan de geldverstrekker uitgaan van de marktwaarde na verbouwing. Die wordt meestal vastgesteld met een taxatie op basis van de plannen. Het verbouwingsbedrag gaat dan vaak in een bouwdepot. Controleer de voorwaarden en leg de begroting vast.

Bij erfpacht is de waarde van de woning vaak lager dan bij vol eigendom. De canon is een terugkerende woonlast. Geldverstrekkers stellen eisen aan de erfpachtvoorwaarden en de resterende looptijd. Controleer de voorwaarden en leg de erfpachtvoorwaarden vast.

Dat is mogelijk als de geldverstrekker dat toestaat en de lening binnen de normen blijft. Fiscaal kan de schuld voor afkoop van erfpacht bij de eigen woning onder de eigenwoningschuld vallen, mits aan de voorwaarden is voldaan. Na afkoop vervalt de canon als woonlast. Laat de fiscale positie controleren en leg die vast.

De VvE-bijdrage is geen onderdeel van de financieringslastpercentages. Het is wel een vaste woonlast die de betaalbaarheid raakt. Sommige geldverstrekkers kijken ook naar de reserves en het onderhoudsplan van de VvE. Neem de bijdrage mee in het betaalbaarheidsgesprek.

Nee, alleen voor energiebesparende voorzieningen staat de Trhk overschrijding van de LTV-grens toe. Een gewone verbouwing moet passen binnen de marktwaarde na verbouwing. Splits de begroting daarom in verduurzaming en overige verbouwing. Leg de splitsing vast in het dossier.