Leennormen en maximale hypotheek (deel 2 van 2)

De systematiek kent twee aparte bedragen: een bedrag op basis van het energielabel bij aankoop en een bedrag voor verduurzamende maatregelen. Voor het tweede bedrag geldt een bestedingseis. Hoe een geldverstrekker beide bedragen combineert, verschilt. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een rekenvoorbeeld op basis van de bedragen voor 2026:

• labelruimte bij aankoop voor label C of D: €5.000
• ruimte voor verduurzaming bij label C of D: maximaal €15.000, te besteden aan maatregelen

Of de geldverstrekker beide bedragen toekent, hangt af van het beleid. Controleer de voorwaarden en leg de offerte van de maatregelen vast.

Zonder geldig label geldt bij aankoop geen extra labelruimte. Voor verduurzaming geldt de categorie onbekend label, met maximaal €10.000 voor maatregelen. Laat de verkoper zo nodig alsnog een label registreren. Leg de labelsituatie vast in het dossier.

Voor label A++++ geldt €30.000 en met een energieprestatiegarantie €40.000. Voor het hogere bedrag moet de garantie aantoonbaar zijn. Vraag het garantiedocument op en controleer de voorwaarden ervan. Leg het label en de garantie vast in het dossier.

Bij nieuwbouw is het definitieve label vaak pas bij oplevering geregistreerd. Geldverstrekkers accepteren dan vaak een verwacht label op basis van de energieprestatieberekening. Of dat volstaat, verschilt per geldverstrekker. Controleer de voorwaarden en leg het gebruikte stuk vast.

De labelruimte bij aankoop hangt af van het label van de woning en is niet bestemd voor specifieke maatregelen. De ruimte voor verduurzamende maatregelen moet wel aan maatregelen worden besteed. Haal deze twee niet door elkaar. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Gebruikelijke stukken zijn:

• een offerte of specificatie van de maatregelen
• eventueel een maatwerkadvies of energieadvies
• facturen bij uitbetaling uit het bouwdepot

Controleer welke stukken de geldverstrekker vraagt. Leg de stukken en de besteding vast.

Voor de verduurzamingsruimte kijk je naar het label op het moment van de aanvraag. Een beter label na verduurzaming telt pas als het is geregistreerd. Wordt de woning vóór de aanvraag verduurzaamd, controleer dan de registratie in EP-Online. Leg vast welk label je hebt gebruikt.

Het gaat om een aanvrager die de lening zonder partner aangaat. Gaat een partner mee als aanvrager, ook zonder inkomen, dan is er geen sprake van een alleenstaande. Geldverstrekkers hanteren hierbij eigen definities. Leg de woonsituatie vast en controleer de voorwaarden.

Bij een verhoging wordt de totale lening getoetst aan de normen. De bestaande delen behouden hun eigen rente, waarbij voor de toets per deel de juiste rente geldt. Ook de LTV wordt over de totale lening bepaald. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Ja, de beoordeling gaat over de totale schuld na de verhoging. De geldverstrekker kijkt dus naar de lasten van alle leningdelen samen. Een klant die de bestaande lening nog draagt, voldoet daarmee niet automatisch voor de verhoging. Leg de berekening van de totale lening vast.

De nieuwe geldverstrekker kijkt naar de totale lasten, inclusief de bestaande hypotheek. Ook de LTV wordt over alle leningen samen bepaald. De rangorde van de hypotheekrechten speelt een rol bij de acceptatie. Controleer de voorwaarden van beide geldverstrekkers.

De toets rekent met een annuïteit over 30 jaar. Kiest de klant een kortere looptijd, dan is de werkelijke maandlast hoger dan de toetslast. De norm zegt daar niets over. Beoordeel de werkelijke last en leg die afweging vast.

De toets gaat uit van een annuïtaire last over 30 jaar. Bij lineair aflossen is de werkelijke last in de eerste jaren hoger. Beoordeel of de klant die hogere beginlast kan dragen. Leg die afweging vast in het dossier.

Een opslag maakt deel uit van de werkelijke rente. Bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer toets je met die werkelijke rente. Bij een kortere periode geldt de hoogste van de werkelijke rente en de AFM-toetsrente. Leg de gebruikte rente vast.

Ga per deel na of het eigenwoningschuld is. Let op de aflossingseis, de bijleenregeling en eventueel overgangsrecht. Delen die niet aan de voorwaarden voldoen, vallen in box 3. Leg de fiscale onderbouwing per deel vast.

Brengt de klant de eigenwoningreserve niet in, dan is een deel van de nieuwe lening geen eigenwoningschuld. Dat deel valt in box 3 en de rente is niet aftrekbaar. Voor dat deel geldt in de toets de tabel voor niet-aftrekbare delen. Leg de berekening van de eigenwoningreserve vast.

Een eigenwoningreserve vervalt drie jaar na het ontstaan ervan. Na die termijn hoeft de klant er bij een nieuwe aankoop geen rekening meer mee te houden. Controleer de datum van verkoop van de vorige woning. Leg die datum en de berekening vast in het dossier.

Rente op een restschuld die is ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 is maximaal 15 jaar aftrekbaar. Voor een restschuld van daarna geldt deze regeling niet. Bepaal voor de tabelkeuze of de rente op het restschulddeel aftrekbaar is. Of een restschuld kan worden meegefinancierd, verschilt per geldverstrekker.

De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld wordt sinds 2019 in 30 jaar afgebouwd. Dit raakt klanten met weinig of geen hypotheekschuld. Voor de normtoets is dit niet direct van belang. Neem het wel mee bij advies over extra aflossen en de netto lasten.

Een leegstaande woning die te koop staat, kan maximaal drie jaar fiscaal eigen woning blijven. In die periode is de rente op beide leningen aftrekbaar. Geldverstrekkers toetsen of de klant de tijdelijke dubbele lasten kan dragen. Leg de verkoopstatus en de termijnen vast.

Een leegstaande woning die te koop staat, blijft fiscaal maximaal drie jaar na het jaar van vertrek een eigen woning. Daarna is de oude woning fiscaal geen eigen woning meer: de woning en de schuld vallen dan in box 3 en de rente is niet meer aftrekbaar. De netto lasten stijgen daardoor. Bespreek vooraf een plan voor het geval de verkoop lang duurt en leg dat vast.

Een verhuurde woning staat niet leeg en voldoet dan niet aan de voorwaarde voor de fiscale regeling. Daarnaast is verhuur vaak alleen toegestaan met toestemming van de geldverstrekker. Bespreek de fiscale en contractuele gevolgen met de klant. Leg de afspraken vast in het dossier.

Voor een verhoging is een actuele waarde nodig om de LTV te bepalen. Dat kan een taxatierapport zijn of een andere waardebepaling die de geldverstrekker accepteert. Welke vorm volstaat, hangt vaak af van de hoogte van de LTV. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Sommige geldverstrekkers accepteren een gevalideerde modelwaarde onder voorwaarden. Vaak geldt dat alleen bij een lagere LTV of bepaalde woningtypen. Bij aankoop is een volledige taxatie meestal nodig. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Geldverstrekkers stellen een maximale ouderdom aan taxatierapporten. Die termijn verschilt per geldverstrekker. Een verlopen rapport moet worden vernieuwd. Controleer de termijn al bij het plannen van de taxatie.

Bijzonderheden kunnen de acceptatie en de waarde beïnvloeden. De geldverstrekker kan nader onderzoek, een herstelplan of een bouwdepot vragen. Bespreek de gevolgen met de klant. Leg de bevindingen en de afspraken vast in het dossier.

Een recreatiewoning is geen hoofdverblijf en dus fiscaal geen eigen woning. De rente is niet aftrekbaar, zodat de tabel voor niet-aftrekbare delen relevant is. Veel geldverstrekkers financieren recreatiewoningen niet of onder strengere voorwaarden. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Woont de ouder er niet zelf, dan is het voor de ouder geen eigen woning. De lening valt dan in box 3 en de rente is niet aftrekbaar. Daarnaast gaat het vaak om verhuur, waarvoor de geldverstrekker toestemming moet geven. Controleer de voorwaarden en leg de constructie vast.

Inkomsten uit kamerverhuur tellen in de regel niet mee als toetsinkomen. Verhuur kan bovendien toestemming van de geldverstrekker vereisen. Fiscaal kan een aparte regeling voor kamerverhuur gelden, afhankelijk van de voorwaarden. Controleer de voorwaarden en leg de afspraken vast.

Een rekenvoorbeeld in stappen:

• vraag het wettelijke maandbedrag op bij DUO
• vermenigvuldig dit met de bruteringsfactor die hoort bij de toetsrente
• verlaag de maximale bruto maandlast met de uitkomst
• reken de resterende maandlast om naar een leenbedrag

Gebruik de factoren uit de actuele Trhk. Leg elke stap vast in het dossier.

Oorzaken zijn onder meer:

• verschillende rente en dus toetsrente
• eigen strengere acceptatieregels
• verschillende weging van verplichtingen
• verschillende inkomensmethoden of waardebepalingen

Leg vast waarom je voor een bepaalde geldverstrekker kiest.

Controleer het jaar van de gebruikte normtabellen en de toegepaste toetsrente. Kijk ook of de juiste tabel is gekozen, bijvoorbeeld voor AOW of niet-aftrekbare delen. Vergelijk de uitkomst met de berekening van de geldverstrekker. Leg de versie van de tool vast in het dossier.

Veel voorkomende fouten zijn:

• de toetsrente van een vorig kwartaal gebruiken
• bij een korte rentevaste periode de werkelijke rente gebruiken terwijl die lager is
• de koopsom gebruiken in plaats van de marktwaarde
• een gewone verbouwing boven de LTV-grens financieren

Controleer deze punten vóór het indienen. Leg de controle vast.

Een private leasecontract is een vaste maandelijkse verplichting. Nieuwe contracten worden in de regel bij BKR geregistreerd. Geldverstrekkers nemen de leaseprijs mee als last, maar de weging verschilt. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Ook een niet-geregistreerd contract is een verplichting. Vraag de klant actief naar leasecontracten en controleer de bankafschriften. Neem de maandlast mee in de beoordeling. Verzwijgen kan gevolgen hebben voor de acceptatie.

Een lease op naam van de onderneming is in de regel een zakelijke last. Die zit al in de winst die je voor het inkomen gebruikt. Staat de ondernemer privé garant of op eigen naam, dan kan het een privéverplichting zijn. Controleer de contracten en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Kleine betaalregelingen staan niet altijd in BKR. Ze kunnen wel wijzen op krapte in het budget. Bekijk de bankafschriften en vraag de klant naar lopende regelingen. Neem structurele lasten mee in de beoordeling.

Een creditcard met kredietlimiet is een doorlopend krediet. Geldverstrekkers rekenen vaak met een vast deel van de limiet als maandlast, ook als de kaart maandelijks volledig wordt afgelost. De werkwijze verschilt per geldverstrekker. Controleer de BKR-registratie en de voorwaarden.

Een roodstandfaciliteit is een vorm van krediet. Afhankelijk van de vorm kan die in BKR geregistreerd staan. Een geregistreerde faciliteit telt meestal mee als verplichting. Controleer de registratie en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij een abonnement met toestel kan het toestel als krediet zijn verstrekt. Zo een toestelkrediet kan in BKR geregistreerd staan. Geldverstrekkers gaan er verschillend mee om. Controleer de registratie en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Geldverstrekkers vragen meestal bewijs van aflossing en beëindiging vóór of bij het passeren. Een doorlopend krediet moet vaak ook worden opgezegd. Soms neemt de geldverstrekker dit op als voorwaarde in de offerte. Leg de afspraken en het bewijs vast in het dossier.

Dat kan als de geldverstrekker het toestaat en de lening binnen de normen blijft. Het deel voor het krediet is geen eigenwoningschuld en valt in box 3. Bespreek of omzetten van kortlopend naar langlopend krediet in het belang van de klant is. Leg de afweging vast in het dossier.

Een borgtocht is een voorwaardelijke verplichting. Wordt de borg aangesproken, dan kan dat de betaalbaarheid raken. Vraag de klant naar borgstellingen en de omvang daarvan. Controleer hoe de geldverstrekker dit beoordeelt en leg het vast.

De lasten van een andere hypotheek zijn een verplichting. Geldverstrekkers nemen die mee in de toets, eventueel verminderd met huurinkomsten volgens hun beleid. De rente op een niet-eigen woning is niet aftrekbaar. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Ook tijdens een periode zonder aflossing telt de studieschuld mee. De klant moet later gaan aflossen en die last hoort in de toets. Vraag het overzicht van DUO op voor het juiste bedrag. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Vraag een actueel overzicht van DUO met het resterende saldo op. Een saldo van nul laat zien dat er geen schuld meer is. Een bankafschrift van de laatste betaling is aanvullend bewijs. Leg het overzicht vast in het dossier.

Een studieschuld bij DUO staat niet in BKR. De adviseur moet er dus actief naar vragen. Bankafschriften met betalingen aan DUO zijn een signaal. Laat de klant een DUO-overzicht aanleveren of verklaren dat er geen schuld is.

Een lening voor bijvoorbeeld zonnepanelen of een warmtepomp is een verplichting. Afhankelijk van de vorm kan die in BKR geregistreerd staan. Geldverstrekkers nemen de last in de regel mee. Controleer de registratie en de voorwaarden van de geldverstrekker.

De erfpachtcanon is een terugkerende woonlast. Geldverstrekkers nemen de canon in de regel mee bij het bepalen van de leenruimte. De precieze verwerking verschilt. Controleer de voorwaarden en leg de erfpachtakte vast.

Een herstelde achterstand blijft na herstel nog een periode zichtbaar. Geldverstrekkers kijken naar de oorzaak, de omvang en de tijd sinds het herstel. Sommige accepteren de aanvraag met een goede uitleg. Leg de uitleg van de klant en de beoordeling vast.

Denk aan:

• studieschuld bij DUO
• partneralimentatie en kinderalimentatie
• leningen van familie of werkgever
• betalingsregelingen met de Belastingdienst of andere schuldeisers

Vraag hier actief naar en controleer de bankafschriften. Laat de klant de opgave bevestigen.

Bankafschriften laten de ontvangst van inkomen en de vaste lasten zien. Ze maken ook verplichtingen zichtbaar die niet in BKR staan. Daarnaast tonen ze het betaalgedrag. Controleer de afschriften zelf voordat je ze indient.

Een afgerond traject blijft nog enige tijd zichtbaar in BKR. Veel geldverstrekkers zijn terughoudend zolang de registratie zichtbaar is. Het beleid verschilt sterk. Controleer de voorwaarden en leg de beoordeling vast.

Bij beschermingsbewind beheert een bewindvoerder het vermogen van de klant. Voor het aangaan van een hypotheek is dan medewerking van de bewindvoerder nodig. Veel geldverstrekkers accepteren een aanvraag onder bewind niet. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Formeel toetst de geldverstrekker de aanvragers. Verplichtingen van een samenwonende partner raken wel het huishoudbudget. De zorgplicht vraagt dat je dit meeweegt. Leg de afweging vast in het dossier.

Uitgangspunt is de alimentatie zoals die nu is vastgelegd. Een verwachte wijziging telt pas als die is vastgelegd in een convenant of uitspraak. Bespreek met de klant wat er gebeurt als de wijziging uitblijft. Leg de afweging vast in het dossier.

Ook dan is de huidige verplichting het uitgangspunt. Geldverstrekkers kunnen regels hebben voor een verplichting die binnen korte tijd eindigt. Leg de einddatum vast met het convenant of de uitspraak. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een restschuld vergroot de totale lening ten opzichte van de nieuwe woning. Of die kan worden meegefinancierd, hangt af van het beleid van de geldverstrekker en de normen. Ook de fiscale status van de restschuld speelt een rol. Controleer de voorwaarden en leg de afweging vast.

Voorbeelden zijn:

• VvE-bijdrage en onderhoud
• kinderopvang en zorgkosten
• autokosten
• premies voor verzekeringen

Neem deze mee in het gesprek over betaalbaarheid. Leg de afweging vast in het dossier.

De normtoets bepaalt de maximale lening op basis van gemiddelde uitgaven. Een budgetanalyse kijkt naar de werkelijke uitgaven van het huishouden. Bij hoge vaste lasten kan de budgetanalyse een lager verantwoord bedrag geven. Leg de uitkomst van beide vast.

Controleer een geldig identiteitsbewijs en de gegevens in de aanvraag. Geldverstrekkers controleren daarnaast onder meer adres en rekeningnummer. Inconsistenties kunnen leiden tot vertraging of afwijzing. Leg je eigen controle vast in het dossier.

Na de datum van het voorbehoud kan de klant de koop meestal niet meer kosteloos ontbinden. De acceptatie moet daarom op tijd rond zijn. Plan de aanvraag, de taxatie en de stukken met die datum in gedachten. Leg de datum vast in het dossier.

Bespreek met de klant of uitstel via de verkoper mogelijk is. Anders moet de klant kiezen tussen ontbinden en het risico van doorgaan zonder zekerheid. Wijs de klant op de mogelijke gevolgen, zoals een boete. Leg de keuze en het advies vast.

De Trhk geeft maximale normen. De geldverstrekker beoordeelt daarnaast onder meer BKR, onderpand, stukken en fraude-indicaties. Op elk van die punten kan het eigen beleid strenger zijn. Vraag naar de reden van afwijzing en leg die vast.

Een nieuwe aanvraag bij een andere geldverstrekker is mogelijk. Gebruik dezelfde, juiste gegevens en pas niets aan om een afwijzing te omzeilen. Vermeld een eerdere afwijzing als daarnaar wordt gevraagd. Leg de reden van de afwijzing en de vervolgstap vast.

Het aanpassen van gegevens is fraude. Het kan leiden tot afwijzing, opeising van de lening en registratie in fraudesystemen. Voor de adviseur staat de vakbekwaamheid en betrouwbaarheid op het spel. Weiger medewerking en leg dat vast.

De geldverstrekker kijkt ook naar de courantheid en de staat van de woning. Bijzondere woningtypen of gebreken kunnen tot extra voorwaarden of afwijzing leiden. Het taxatierapport is hierbij de belangrijkste bron. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De bestemming in het omgevingsplan moet passen bij permanente bewoning. Een recreatieve, agrarische of bedrijfsbestemming kan de acceptatie beperken. Het taxatierapport vermeldt de bestemming meestal. Controleer de voorwaarden en leg de bestemming vast.

NHG kent eigen Voorwaarden & Normen. Die sluiten grotendeels aan bij de Trhk, maar bevatten aanvullende eisen. Daarnaast geldt de NHG-grens; het actuele bedrag staat op de website van NHG. Toets een NHG-lening altijd aan beide.

Ja, omdat NHG aanvullende eisen stelt. Denk aan de NHG-grens en eigen regels voor inkomen en verplichtingen. De lening kan dan wel zonder NHG passen. Bespreek de gevolgen van het ontbreken van NHG met de klant.

Leg per verplichting vast:

• de bron, zoals BKR, DUO of convenant
• het bedrag en de looptijd
• de manier waarop het in de toets is verwerkt

Leg ook vast dat de klant de opgave heeft bevestigd.

Een nieuwe financiering verlaagt de leenruimte. De verplichting moet worden gemeld, ook als die nog niet in BKR staat. Bespreek vooraf de gevolgen van nieuwe kredieten tijdens het traject. Leg dit advies vast in het dossier.

Een nieuwe verplichting kan de beoordeling veranderen. Meld deze aan de geldverstrekker. De geldverstrekker kan opnieuw toetsen of de offerte aanpassen. Leg de melding en de gevolgen vast.

Tel de verplichtingen van beide aanvragers op. Beide aanvragers zijn in de regel hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek. Bespreek ook verplichtingen die alleen op naam van een partner staan. Leg de verplichtingen per aanvrager vast.

Buitenlandse schulden staan niet in BKR. Vraag de klant er actief naar en vraag om stukken. Neem de lasten mee in de beoordeling. Controleer hoe de geldverstrekker dit beoordeelt.

Door de opzegtermijn betaalt de klant soms tijdelijk huur en hypotheek tegelijk. Neem deze dubbele lasten mee in de beoordeling. Een geldverstrekker kan vragen of de klant ze kan dragen. Leg de opzegtermijn en de planning vast.

Tijdens de bouw betaalt de klant vaak huur of de oude hypotheek en daarnaast bouwrente. Die periode kan langer duren dan gepland. Toets of de klant de lasten ook bij vertraging kan dragen. Leg de planning en de afweging vast.

Bouwrente is rente die de ontwikkelaar rekent over grondkosten en bouwtermijnen die vóór de notariële levering zijn vervallen. Na levering betaalt de klant rente over de hypotheek, terwijl een deel nog in het depot staat. Beide bedragen raken de lasten tijdens de bouw. Neem ze mee in de planning.

Over het bedrag in het depot ontvangt de klant vaak een rentevergoeding. Die vergoeding kan lager zijn dan de hypotheekrente. Het verschil is een extra last tijdens de bouw. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Geldverstrekkers hanteren een termijn waarbinnen het depot moet worden gebruikt. Na die termijn kan het restant worden verrekend met de lening. Plan de werkzaamheden met de termijn in gedachten. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Geldverstrekkers moeten op grond van de Wwft de herkomst van middelen kunnen verklaren. Daarom vragen ze bankafschriften of andere bewijzen. Onverklaarbare stortingen leiden tot vragen of afwijzing. Leg de herkomst vast in het dossier.

Gebruikelijk zijn een schenkingsovereenkomst en bankafschriften van de overboeking. Vermeld of de schenking onder voorwaarden is gedaan. Let op de fiscale aangifte en de voorwaarden voor eventuele vrijstellingen; het actuele bedrag staat bij de Belastingdienst. Leg de stukken vast in het dossier.

Veel voorkomende fouten zijn:

• alleen op BKR vertrouwen
• de studieschuld niet opvragen
• een ongebruikte kredietlimiet niet meetellen
• alimentatie uit een oud convenant gebruiken

Vraag actief door en controleer de bankafschriften. Leg de inventarisatie vast.

De geldverstrekker beslist of een afwijking van de normen wordt toegestaan. De adviseur onderbouwt de aanvraag en beoordeelt zelf of het advies passend is. Een akkoord van de geldverstrekker ontslaat de adviseur niet van de zorgplicht. Leg beide beoordelingen vast in het dossier.

De wens van de klant is op zichzelf geen onderbouwing. Een afwijking moet verantwoord zijn op basis van de feiten. Beoordeel of de klant de lasten werkelijk kan dragen. Leg de feiten en je conclusie vast in het dossier.

Voorbeelden van onderbouwing zijn:

• aantoonbaar lage vaste lasten
• een ruime financiële buffer of vermogen
• een vastgelegde inkomensstijging
• tijdelijke aard van de overschrijding

Onderbouw met stukken en niet alleen met verklaringen. Leg de stukken vast in het dossier.

Alleen een stijging die voldoende zeker en aantoonbaar is, kan een rol spelen. Een verwachting zonder vastlegging is onvoldoende. Ook dan beslist de geldverstrekker. Leg de onderbouwing en de beslissing vast.

Een hoge huur die de klant al lang betaalt, zegt iets over het betaalgedrag. Het verandert de norm niet. Sommige geldverstrekkers nemen dit mee in een maatwerkbeoordeling. Controleer de voorwaarden en leg de huurhistorie vast.

De blijvende partner wordt getoetst op het eigen inkomen, inclusief alimentatie. Voor een alleenstaande geldt de verhoging van het toetsinkomen. De vertrekkende partner moet worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Controleer de voorwaarden en leg de toets vast.

Partners die samen een hypotheek hebben, zijn meestal allebei hoofdelijk aansprakelijk voor de hele schuld. Bij een scheiding kan de vertrekkende partner de geldverstrekker vragen om ontslag uit die aansprakelijkheid. Alleen de geldverstrekker kan dat verlenen, na toetsing of de blijvende partner de lening alleen kan dragen. Zonder ontslag blijft de vertrekkende partner aansprakelijk. Leg de beslissing van de geldverstrekker vast in het dossier.

Bij overlijden loopt de bestaande hypotheek in de regel door. De nabestaande blijft aansprakelijk. Een nieuwe toets volgt meestal pas bij een wijziging, zoals een verhoging of oversluiten. Bespreek de betaalbaarheid en eventuele verzekeringsuitkeringen met de nabestaande.

Na de AOW-leeftijd gelden aparte financieringslasttabellen. Door een lager inkomen kan de maximale lening lager zijn dan de huidige. De overwaarde en de nieuwe lasten bepalen of verhuizen haalbaar is. Leg de afweging vast en controleer de voorwaarden.

Bij zulke producten wordt de rente vaak bijgeschreven of beperkt betaald. De LTV-ruimte en de leeftijd van de klant zijn daarbij belangrijk. Er gelden aparte voorwaarden van de geldverstrekker. Bespreek de groei van de schuld en leg de afweging vast.

Bij een explain-lening wijkt de geldverstrekker af van de Trhk. Bij een uitzondering op eigen beleid wijkt hij af van zijn eigen, strengere regels, maar blijft binnen de Trhk. Voor beide is een onderbouwing nodig. Benoem in het dossier welk soort afwijking het is.

Mogelijke routes zijn een hogere eigen inbreng of een lager leenbedrag. Overschrijding is alleen toegestaan voor energiebesparende voorzieningen. Gebruik die route niet zonder echte maatregelen. Leg de gekozen oplossing vast.

Nee, de normen gelden voor de totale kredietverlening voor de woning. Een tweede lening elders telt ook mee. Opknippen om de toets te ontlopen is in strijd met het doel van de regels. Leg de totale financiering vast in het dossier.

Dat krediet valt buiten de hypotheektoets, maar raakt de betaalbaarheid. Wijs de klant op de gevolgen voor het budget. Een kredietverstrekker toetst wel de bestaande hypotheeklasten. Leg het advies vast in het dossier.

De normtoets geeft een maximum. Het klantprofiel bepaalt wat binnen dat maximum passend is. Denk aan risicobereidheid, buffers, toekomstplannen en kennis. Leg het profiel en de koppeling met het advies vast.

Leg minimaal vast:

• het jaar van de gebruikte normen
• de toetsrente en het kwartaal
• het toetsinkomen en de opbouw daarvan
• de meegenomen verplichtingen
• de gebruikte marktwaarde

Zo kan een ander de berekening navolgen.

Volg de bewaartermijnen uit wet- en regelgeving en uit het eigen beleid. Het dossier moet de toetsing en de afwegingen navolgbaar maken. Een toezichthouder of klachtinstantie kan het later opvragen. Bewaar het dossier volledig en ordelijk.

De normen in de Trhk worden in de regel per kalenderjaar aangepast. Rond de jaarwisseling kan het moment van toetsen dus verschil maken. Bepaal welk moment de geldverstrekker hanteert. Leg vast met welke normen is getoetst.

Ook bij een lening binnen de normen moet de toetsing navolgbaar zijn. Leg het toetsinkomen, de toetsrente, de verplichtingen en de marktwaarde vast. Leg ook vast waarom de lening passend is. Een lening binnen de normen is niet automatisch passend.

Voorbeelden zijn:

• een verwachte inkomensdaling
• hoge vaste lasten buiten de norm
• weinig buffer
• een korte rentevaste periode bij krappe ruimte

Bespreek deze signalen met de klant. Leg de afweging vast.

Leg het advies en de afwijkende keuze van de klant vast. Wijs de klant op de risicos. Een lening boven de normen kun je niet zelf toestaan; de geldverstrekker beslist. Overweeg of je de dienstverlening kunt voortzetten.

De Trhk geldt voor de geldverstrekker, ook als de klant geen advies krijgt. Een afwijking blijft dus een beslissing van de geldverstrekker. Zonder advies vervalt de normtoets niet. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De normen stellen geen eis aan een buffer. Een kleine buffer maakt de klant wel kwetsbaar voor onverwachte kosten. Bespreek dit en houd rekening met onderhoud en inrichting. Leg de afweging vast in het dossier.

Bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar geldt minimaal de AFM-toetsrente. Ligt die boven de werkelijke rente, dan is de leenruimte lager. Bij een periode van 10 jaar of langer toets je met de werkelijke rente. Vergelijk beide uitkomsten en leg ze vast.

Bij een korte rentevaste periode kan de rente na afloop stijgen. Laat de klant zien wat een hogere rente betekent voor de maandlast. Beoordeel of de klant die stijging kan dragen. Leg het scenario en de afweging vast.

Beide aanvragers worden getoetst en worden in de regel hoofdelijk aansprakelijk. Of de verhoging voor alleenstaanden van toepassing is, hangt af van de werkwijze van de geldverstrekker. Bespreek afspraken over eigendom en vertrek van een van beiden. Controleer de voorwaarden en leg de afspraken vast.

De eigendom kan ongelijk zijn, terwijl beide aanvragers hoofdelijk aansprakelijk zijn. Dat heeft gevolgen voor de onderlinge verhouding en de fiscale verdeling. Adviseer de klanten om afspraken notarieel vast te leggen. Leg de verdeling vast in het dossier.

Een nieuwe toets volgt bij een nieuwe kredietverlening. Denk aan een verhoging, oversluiten naar een andere geldverstrekker of het toevoegen van een schuldenaar. Ook bij ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid toetst de geldverstrekker de blijvende partner. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een renteherziening binnen een bestaande lening bij dezelfde geldverstrekker leidt in de regel niet tot een volledige nieuwe toets. De lening blijft immers bestaan. De zorgplicht bij advies over de nieuwe rentevaste periode blijft wel gelden. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Voor schuld van na 2012 geldt de aflossingseis van ten minste annuïtair over 360 maanden. Wordt een deel aflossingsvrij, dan voldoet dat deel niet meer en valt het in box 3. Voor schuld onder overgangsrecht ligt dat anders. Laat de fiscale gevolgen beoordelen vóór de wijziging.

Het overgangsrecht blijft in de regel gelden voor het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld. Een verhoging valt onder de aflossingseis. Houd de delen daarom fiscaal gescheiden. Leg de fiscale historie van elk deel vast.

Geldverstrekkers stellen vaak extra eisen aan aanvragers die buiten Nederland wonen. Denk aan inkomen, valuta en de vraag of de woning het hoofdverblijf wordt. Ook de fiscale behandeling kan afwijken. Controleer de voorwaarden en laat de fiscale positie beoordelen.

Zoek de oorzaak van het verschil. Vaak gaat het om toetsrente, inkomen of de weging van verplichtingen. De berekening van de geldverstrekker is leidend voor de acceptatie. Leg het verschil en de verklaring vast.

Mogelijke routes zijn het aflossen van het krediet of het opzeggen van een ongebruikte limiet. Het bewijs van beëindiging moet dan voor de geldverstrekker beschikbaar zijn. Bespreek of deze route in het belang van de klant is. Leg de afweging vast.

Leg vast welke lening de klant wilde en waarom die niet haalbaar is. Noteer de berekening en de alternatieven die je hebt besproken. Leg ook vast hoe de klant de uitkomst heeft ontvangen. Zo is later navolgbaar wat er is geadviseerd.

Een gezinsuitbreiding valt buiten de normtoets. Het kan wel leiden tot hogere kosten of minder werken. Bespreek de gevolgen voor het budget. Leg het gesprek en de afweging vast.

Zulke bedingen beperken verhuur of doorverkoop. Ze kunnen de waarde en courantheid van het onderpand beïnvloeden. Geldverstrekkers stellen soms eisen aan de inhoud van zo een beding. Controleer de voorwaarden en leg het beding vast.

Bij een koopconstructie met korting wijkt de koopsom af van de marktwaarde. Er zijn vaak afspraken over terugkoop en verdeling van waardeontwikkeling. Geldverstrekkers financieren dit alleen onder specifieke voorwaarden. Controleer de voorwaarden en leg de constructie vast.

Een alleenstaande krijgt een verhoging van het toetsinkomen met €17.000. Een stel met hetzelfde totale inkomen krijgt die verhoging niet. Bij gelijk inkomen heeft een alleenstaande daardoor meer leenruimte op basis van de norm. De werkelijke lasten van een eenpersoonshuishouden blijven een aandachtspunt.

Omdat het tweede inkomen volledig meetelt, is het gezamenlijke inkomen leidend. De verdeling tussen de partners heeft daardoor geen invloed op de normtoets. De verdeling is wel van belang voor risicos zoals overlijden en arbeidsongeschiktheid. Bespreek die risicos en leg ze vast.

Bewaar de aanvraag, de motivering en het antwoord van de geldverstrekker. Noteer wie wat heeft besloten en op welke grond. Leg ook vast welke voorwaarden aan de uitzondering zijn verbonden. Zo is het dossier navolgbaar voor een toetsing achteraf.

Leg uit dat de lening boven de standaardnorm ligt. Bespreek de hogere lasten en de risicos bij tegenvallers. Controleer of de klant dit begrijpt. Leg de uitleg en de reactie van de klant vast.

Een veelgemaakte fout is ongemerkt een verhoging meenemen. Denk aan meegefinancierde kosten of een extra opname. Controleer of de geldverstrekker zo een verhoging nog binnen de uitzondering laat vallen. Leg het oude en het nieuwe leenbedrag vast.

Het inkomen telt alleen mee als de partner medeaanvrager wordt. De partner wordt dan in de regel hoofdelijk aansprakelijk. Bespreek de gevolgen bij een eventuele breuk. Leg de afspraken vast en adviseer om ze notarieel te regelen.

Een medeaanvrager zonder eigendom kan aansprakelijk zijn voor de hele schuld zonder recht op de woning. Ook de fiscale positie kan dan anders uitvallen. Bespreek dit risico met beide aanvragers. Leg de afspraken en de fiscale beoordeling vast.

Een lening voor een buffer is geen schuld voor de verwerving of verbetering van de woning. Dat deel is geen eigenwoningschuld en valt in box 3. Het telt ook mee voor de LTV-grens. Bespreek of dit in het belang van de klant is en leg dat vast.

Een lening boven de norm geeft minder ruimte voor een rentestijging. Laat zien wat een hogere rente na de rentevaste periode betekent. Beoordeel of de klant dat scenario kan dragen. Leg het scenario en de conclusie vast.

Een korte checklist:

• inkomen en stukken consistent
• alle verplichtingen opgevraagd en verwerkt
• juiste toetsrente en normjaar
• marktwaarde en LTV gecontroleerd
• energielabel en eventuele maatregelen vastgelegd

Leg de controle vast in het dossier.

De AFM houdt toezicht op de naleving van de Wft en de Trhk door geldverstrekkers en adviseurs. Daarnaast stelt de AFM per kwartaal de minimale toetsrente vast. Zij kan dossiers opvragen en beoordelen. Zorg dat de afwegingen navolgbaar zijn vastgelegd.

Veel voorkomende fouten zijn:

• geen onderbouwing waarom de lening passend is
• een explain zonder stukken
• niet benoemen welke norm wordt overschreden
• geen vastlegging van het besluit van de geldverstrekker

Controleer het dossier op deze punten. Leg ontbrekende onderdelen alsnog vast.

Ja, onder voorwaarden. Volgens de Tijdelijke regeling hypothecair krediet mag een geldverstrekker afwijken als een bestaande hypotheek wordt overgesloten, de klant in de woning blijft wonen en de nieuwe lening niet hoger is dan de af te lossen schuld plus de kosten van het oversluiten. Controleer de actuele tekst.

Minimaal veertien dagen vanaf de ontvangst van het bindend aanbod. In die periode mag de geldverstrekker het aanbod niet intrekken of in het nadeel van de klant wijzigen; wijzigingen in het voordeel van de klant mogen wel.

Ja, artikel 3 van de Trhk is de basis. NHG voegt daar regels aan toe, bijvoorbeeld over toetsinkomen, financiële verplichtingen en senioren. Uitzonderingen uit de Trhk mag je alleen gebruiken als de V&N dat toestaan; de ruimte voor energielabels en energiebesparende voorzieningen mag wel.

De canon telt mee in de totale financieringslast. Bij een oplopende canon (niet door indexering) reken je met het gemiddelde in die periode. Een herziening of nieuwe canon binnen 12 maanden na het bindend aanbod neem je mee als die hoger is; is die nog onbekend, dan maak je een redelijke inschatting. Indexering hoeft sinds 2026 niet meer mee.

Bij een lening korter dan 30 jaar met een gekoppeld opbouwproduct, en sinds 2026 ook bij een aflossingsvrije lening korter dan 30 jaar. Je rekent dan met de hoofdsom en een looptijd van 30 jaar, en ook de gewogen rente bepaal je over 30 jaar. Bij een opbouwproduct mag je ook rekenen met de hoofdsom minus de opgebouwde waarde.

Bereikt een leningdeel binnen 10 jaar na het bindend aanbod het einde van de maximale aftrekperiode, dan bereken je de financieringslast ook voor de periode daarna. Daarvoor gebruik je het percentage voor leningen waarvan de rente niet aftrekbaar is.

Beide maximaal 3 maanden op de datum van het bindend aanbod. Gebruik het NHG-model werkgeversverklaring en controleer de inhoud met de salarisstrook. Een klant die 5% of meer aandeelhouder is bij de werkgever kan geen werkgeversverklaring gebruiken.

Ja, als de verhoging binnen 6 maanden na het bindend aanbod ingaat, onvoorwaardelijk is volgens een verklaring van de werkgever en de klant een vast contract of een intentieverklaring heeft en uit de proeftijd is.

Ja. Het nieuwe inkomen telt mee als de klant geen proeftijd heeft en binnen 6 maanden na het bindend aanbod begint. Omdat er nog geen salarisstrook is, gebruik je een kopie van de arbeidsovereenkomst en een werkgeversverklaring.

Met alleen een werkgeversverklaring telt het inkomen tot het einde van het contract. Voor de hele looptijd kun je IBL gebruiken, of de Arbeidsmarktscan bij minimaal 12 maanden inkomen in de laatste 14 maanden. Jaaropgaven van 3 jaar zijn ook mogelijk.

IBL gebruik je zonder werkgeversverklaring. Je hebt een gewaarmerkt UWV-verzekeringsbericht (pdf) en een salarisstrook of ander stuk nodig waaruit pensioenbijdrage en lopend dienstverband blijken, beide maximaal 3 maanden oud. De berekening loopt via toetsinkomenberekenen.nl. Het IBL-inkomen is het maximum en geldt voor de hele looptijd.

Tel de brutojaarinkomens van de laatste 3 kalenderjaren op en deel door 3; loonvervangende uitkeringen op de jaaropgaven mogen mee. Het resultaat is maximaal het inkomen van het laatste jaar. Niet bruikbaar bij meer dan één kalenderjaar zonder inkomen, en er is een werkgeversverklaring nodig die een lopend dienstverband bevestigt.

Bij een tijdelijk contract zonder intentieverklaring en minimaal 12 maanden inkomen in de laatste 14 maanden. Niet voor uitzendkrachten. De scan komt van een door NHG geaccepteerde deskundige en is maximaal 6 maanden oud. Het toetsinkomen is het laagste van het actuele inkomen en de verdiencapaciteit.

Ja, als de geldverstrekker én het uitzendbureau zijn aangesloten bij de Stichting Perspectiefverklaring. De perspectiefverklaring en de bijbehorende werkgeversverklaring zijn maximaal 6 maanden oud. Het inkomen op die werkgeversverklaring telt voor de hele looptijd.

Een Inkomensverklaring Ondernemer (IKV) als de klant minimaal 12 maanden een onderneming heeft, opgesteld door een door NHG geaccepteerde rekenexpert volgens de toetskaders en maximaal 6 maanden oud. Het IKV-inkomen telt voor de hele looptijd. Is het inkomen zonder de onderneming al voldoende, dan beoordeel je of NHG zonder IKV verantwoord is.

Ja, als hij direct of indirect 5% of meer van de aandelen heeft. Bij minder dan 5% is een IKV niet verplicht. Ook een meewerkvergoeding bepaal je met een IKV. Zakelijke verplichtingen die in de IKV zijn verwerkt, tel je niet nogmaals als last mee.

Gastouderinkomen kan in de IKV als er contracten met meerdere ouders zijn, een gedegen administratie en inschrijving in het Landelijk Register Kinderopvang. Pgb-inkomen zonder KvK-inschrijving telt via het gemiddelde van de laatste 3 aangiften IB, bij zorg voor meerdere ontvangers of structurele zorg voor een naaste (tot die 77 jaar wordt).

Zonder mogelijkheden tot arbeid reken je met 75% van het wettelijk minimumloon, met arbeidsmogelijkheden met 70%. Daarnaast telt bestendig inkomen uit arbeid mee dat de klant van UWV mag houden. IVA, WAO en WAZ tellen voor de hele looptijd; andere uitkeringen zolang ze duren.

Vanaf de AOW-leeftijd tellen alleen AOW, pensioen en lijfrente. Gaat het pensioen later in en is het toetsinkomen daardoor tijdelijk te laag, dan mag sinds 2026 ander inkomen meetellen voor de periode tussen AOW-leeftijd en de pensioenrichtleeftijd van 68 jaar. AOW of pensioen dat binnen 6 maanden na het aanbod ingaat, mag al mee.

Alleen bij een polis of bankspaarproduct met een fiscale lijfrenteclausule. In de opbouwfase reken je met maximaal 4% rendement (of lager als het historisch rendement lager is), in de uitkeringsfase met maximaal de UFR. Toekomstige premies mogen mee als ze niet hoger zijn dan wat de klant al minimaal een jaar betaalt.

Ontvangen partneralimentatie telt mee zolang de klant er recht op heeft, als dat blijkt uit een uitspraak van de rechter of een notariële overeenkomst. Kinderalimentatie telt niet mee. Betaalt de klant partneralimentatie, dan trek je die af van het inkomen.

Je neemt 2% per maand van de oorspronkelijke kredietlimiet of leensom en brengt dat in mindering op de maximale financieringslast, voor de resterende looptijd. Bij een vaste verplichting die niet verandert, minimaal de werkelijke last. Ook verplichtingen die niet bij BKR staan tellen mee.

Lasten die vóór de ingang van de leningovereenkomst aantoonbaar verdwijnen zonder nieuwe verplichting, zakelijke lasten die in de IKV zitten, en onder strikte voorwaarden een aanvullende lening om de NHG-maandlast te verlagen. Bij die laatste: rente maximaal 1% hoger dan de NHG-lening, de klant betaalt maandelijks rente en aflossing, en hooguit 50% van de aflossing gaat via de aanvullende lening.

Een senior bereikt binnen 10 jaar de AOW-leeftijd of heeft die al. Heeft hij al een eigen woning en wil hij verhuizen, dan mag de financieringslast onder voorwaarden op werkelijke lasten worden bepaald: bestaande eigenwoningschuld, nieuwe werkelijke maandlast niet hoger dan de huidige en niet hoger dan de maximale financieringslast, en een rentevaste periode van minimaal 20 jaar (met uitzonderingen).

Een kortere rentevaste periode mag als het leningdeel aan het einde ervan volledig is afgelost. Is de jongste aanvrager aan het einde minstens 85 jaar, of is de resterende lening dan minder dan 50% van de marktwaarde, dan mag het korter maar niet korter dan 10 jaar. De klant moet het renterisico aantoonbaar kunnen dragen.

Dan mag de financieringslast tijdelijk op werkelijke lasten worden bepaald, als de overschrijding niet langer dan 120 maanden duurt en de werkelijke maandlast niet hoger is dan de maximale financieringslast. De rentevaste periode is minimaal 10 jaar en loopt tot de AOW-leeftijd van de jongste, met enkele uitzonderingen.

De financieringslastpercentages in de Trhk zijn voor 2026 opnieuw vastgesteld en worden nu op 0,1% afgerond in plaats van 0,5%. In het rekenvoorbeeld van SEH daalt bij een toetsinkomen van 46.500 euro en een toetsrente van 5% het percentage van 25,5% naar 24,6%. De maximale lening op inkomen wordt daardoor ongeveer 6.500 euro (circa 3,5%) lager. Herbereken dus oriëntaties uit het vorige jaar.

Het ministerie publiceerde op 12 juni 2025 een evaluatie van de eerste tien jaar van de Trhk (2013 tot en met 2023), uitgevoerd door SEO Economisch Onderzoek. Daarnaast lag begin 2025 een concept Wijzigingsbesluit financiële markten 2026 ter consultatie. Volg de definitieve teksten via wetten.overheid.nl.

Op 3 oktober 2026 nog niet. Het Nibud adviseert in het najaar over de financieringslastpercentages, waarna de ministeries de Tijdelijke regeling hypothecair krediet aanpassen. De nieuwe normen gelden vanaf 1 januari 2027. Controleer dan of je rekentools en adviessoftware de nieuwe tabellen gebruiken.

Volgens InFinance nemen Rabobank en Obvion vanaf maart 2027 het verwachte pensioeninkomen al mee als de pensioendatum binnen vijftien jaar valt, in plaats van tien. Dat kan de maximale hypotheek voor klanten van midden vijftig verlagen. Dit is niet geverifieerd bij de geldverstrekkers zelf; controleer hun acceptatiecriteria. Zie k202.

De salderingsregeling stopt per 1 januari 2027. Volgens InFinance tellen zonnepanelen daardoor niet meer mee voor de extra leenruimte bij zeer energiezuinige woningen, omdat de terugverdientijd te lang wordt. Controleer de definitieve tekst van de regeling voor 2027.