Fiscaal: eigen woning (deel 1 van 2)

De rente is aftrekbaar als de lening kwalificeert als eigenwoningschuld. De lening moet zijn aangegaan voor de verwerving, verbetering of het onderhoud van de eigen woning. Voor schulden vanaf 2013 geldt daarnaast de aflossingseis. De aftrek loopt maximaal 30 jaar per schuld.

De eigenwoningschuld is het deel van de schulden dat is aangegaan voor verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning. Voor schulden vanaf 1 januari 2013 moet ook aan de aflossingseis en de informatieplicht worden voldaan. De eigenwoningreserve wordt in mindering gebracht op de maximale eigenwoningschuld.

Een eigenwoningschuld die na 31 december 2012 is ontstaan, moet volledig worden afgelost in maximaal 360 maanden. Er moet ten minste volgens een annuïtair schema worden afgelost. Lineair aflossen voldoet ook, omdat dat sneller gaat dan annuïtair. Het aflossingsschema moet contractueel zijn vastgelegd.

Ja. De aflossingseis is een minimumeis. Extra aflossen mag, mits de geldverstrekker dat toestaat binnen de boetevrije ruimte. Let op mogelijke vergoeding voor vervroegde aflossing boven die ruimte.

Bij een achterstand ten opzichte van het annuïtaire schema kan de schuld haar status als eigenwoningschuld verliezen. Er geldt een herstelmogelijkheid: de achterstand kan in de regel tot het einde van het volgende kalenderjaar worden ingehaald. Wordt die niet ingehaald, dan gaat het achterstallige deel naar box 3. Leg afspraken met de geldverstrekker en de fiscale gevolgen vast in het dossier.

Een eigenwoningschuld die op 31 december 2012 al bestond, valt onder het overgangsrecht. Voor die schuld geldt de aflossingseis niet. Ook aflossingsvrije delen en bestaande KEW, SEW en BEW kunnen onder het overgangsrecht vallen. De renteaftrek blijft beperkt tot maximaal 30 jaar.

Ja, voor zover de nieuwe lening de bestaande eigenwoningschuld vervangt. Het overgangsrecht geldt tot maximaal het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld. Een verhoging van de lening valt onder de nieuwe regels en moet aan de aflossingseis voldoen. Leg de opbouw van de schuld vast in het dossier.

Ja, het overgangsrecht kan worden meegenomen bij verhuizing. Dat geldt tot maximaal het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld, verminderd met een eventuele eigenwoningreserve. Er gelden termijnen tussen het aflossen van de oude en het aangaan van de nieuwe schuld. Laat bij twijfel een fiscalist meekijken.

De eigenwoningreserve is de overwaarde die vrijkomt bij verkoop van de eigen woning. Dat is de verkoopprijs minus verkoopkosten en minus de eigenwoningschuld. Bij aankoop van een nieuwe woning moet de klant dit bedrag in de nieuwe woning inbrengen. Doet hij dat niet, dan is de rente over dat deel van de lening niet aftrekbaar.

De bijleenregeling beperkt de nieuwe eigenwoningschuld bij verhuizing. De maximale eigenwoningschuld is de verwervingskosten van de nieuwe woning minus de eigenwoningreserve. Leent de klant meer, dan valt het meerdere in box 3. Het doel is te voorkomen dat overwaarde wordt geconsumeerd met fiscaal gefinancierde rente.

De eigenwoningreserve vervalt na drie jaar. Koopt de klant binnen die termijn geen nieuwe woning, dan speelt de reserve daarna geen rol meer. Een latere aankoop wordt dan zonder eigenwoningreserve beoordeeld. Leg de verkoopdatum en de berekening van de reserve vast in het dossier.

Ja. Uitgaven voor verbetering van de nieuwe eigen woning kunnen de eigenwoningreserve verminderen. Ook kosten voor de verwerving van de nieuwe woning tellen mee. Er gelden voorwaarden en termijnen. Leg bewijsstukken zoals facturen vast in het dossier.

Bij verkoop met verlies ontstaat geen eigenwoningreserve. Er is dan geen overwaarde. Een eventuele restschuld kan onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar blijven. Zie daarvoor de restschuldregeling.

De regeling geldt voor een restschuld na verkoop van de eigen woning in de periode 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017. De rente over die restschuld blijft aftrekbaar in box 1. De aftrek geldt voor maximaal 15 jaar na verkoop. Ook de reguliere maximale termijn van 30 jaar blijft van toepassing.

Nee. De regeling is alleen van toepassing op verkopen tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017. Een restschuld uit een latere verkoop valt in box 3. De rente is dan niet aftrekbaar in box 1.

Voor de renteaftrek gelden voor de restschuld geen specifieke aflossingseisen zoals bij de eigenwoningschuld. De aftrek eindigt uiterlijk 15 jaar na verkoop. Meefinancieren van de restschuld in een nieuwe hypotheek maakt de rente niet tot eigenwoningrente. Laat de situatie bij twijfel beoordelen door een fiscalist.

Het eigenwoningforfait is een fictieve bijtelling in box 1 voor het voordeel van het wonen in een eigen woning. Het wordt berekend als percentage van de WOZ-waarde. Het percentage wordt jaarlijks vastgesteld. Gebruik het actuele percentage bij de Belastingdienst.

Voor het eigenwoningforfait geldt de WOZ-waarde met de waardepeildatum van 1 januari van het voorafgaande jaar. Deze staat op de WOZ-beschikking van de gemeente voor het betreffende belastingjaar. Bij een nieuwbouwwoning zonder beschikking kan een andere waardebepaling gelden.

De Wet Hillen geeft een aftrek als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten. Daardoor betaalt een huiseigenaar zonder of met een lage eigenwoningschuld geen belasting over het saldo. Sinds 2019 wordt deze aftrek geleidelijk afgebouwd over een periode van 30 jaar. Het actuele percentage staat bij de Belastingdienst.

Bij een lage eigenwoningschuld kan het saldo van forfait en rente positief worden. Door de afbouw van de Wet Hillen wordt een deel van dat saldo belast. Of dat per saldo ongunstig is, hangt af van de individuele situatie. Bespreek dit met de klant en leg de afweging vast in het dossier.

Aftrekbaar zijn kosten om de eigenwoningschuld aan te gaan. Voorbeelden:

• advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek
• notariskosten voor de hypotheekakte
• taxatiekosten en afsluitprovisie
• NHG-borgtochtprovisie en bereidstellingsprovisie

Ze zijn aftrekbaar in het jaar van betaling.

Nee, verwervingskosten zijn niet direct aftrekbaar. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten voor de leveringsakte en makelaarskosten bij aankoop. Worden deze kosten meegefinancierd, dan horen ze bij de verwervingskosten van de woning. De rente over dat deel van de lening kan dan wel aftrekbaar zijn.

Een vergoeding voor vervroegde aflossing bij oversluiten kan onder voorwaarden aftrekbaar zijn als rente of financieringskosten. Wordt de boete meegefinancierd, dan kan dat deel bij de eigenwoningschuld horen. De precieze behandeling hangt af van de situatie. Laat dit bij twijfel toetsen door een fiscalist.

Een box 3-hypotheek is een lening op de woning die niet kwalificeert als eigenwoningschuld. De rente is dan niet aftrekbaar in box 1. De schuld telt mee in box 3, met inachtneming van de daar geldende schuldendrempel. Voorbeelden zijn consumptief gebruik van overwaarde of een deel boven de bijleenregeling.

Ja, als de lening wordt gebruikt voor verbetering of onderhoud van de eigen woning. Voor schulden vanaf 2013 moet ook aan de aflossingseis worden voldaan. Bewaar facturen als onderbouwing. Bij een bouwdepot moet het geld aantoonbaar aan de woning zijn besteed.

Een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) is een verzekering die is gekoppeld aan de eigenwoningschuld. De uitkering is onder voorwaarden vrijgesteld. Voorwaarden zijn onder meer een minimale premiebetalingsduur van 15 jaar en een premiebandbreedte van 1:10. Nieuwe KEW-producten kunnen sinds 2013 niet meer worden afgesloten.

Alle drie zijn vermogensopbouwproducten gekoppeld aan de eigenwoningschuld. Een KEW is een verzekering. Een SEW is een spaarrekening eigen woning. Een BEW is een beleggingsrecht eigen woning. Voor alle drie geldt dezelfde vrijstelling onder overgangsrecht.

De vrijstelling is een maximumbedrag per persoon. Het bedrag hangt af van de premiebetalingsduur. De bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. Gebruik het actuele bedrag bij de Belastingdienst.

Bij beëindiging die niet aan de voorwaarden voldoet, kan de vrijstelling vervallen. Het rente-element in de uitkering kan dan belast zijn in box 1. Ook kan de polis als vermogen naar box 3 gaan. Laat de gevolgen per polis beoordelen en leg dit vast in het dossier.

De vrijstelling vereist in beginsel dat de uitkering wordt gebruikt om de eigenwoningschuld af te lossen. Gebruik voor andere doelen kan leiden tot belastingheffing. Er zijn specifieke regels bij verkoop van de woning zonder nieuwe eigen woning. Raadpleeg bij twijfel een fiscalist.

Fiscale partners mogen de gezamenlijke inkomsten en aftrekposten uit de eigen woning onderling vrij verdelen. Dat geldt ook voor het eigenwoningforfait. De verdeling mag elk jaar opnieuw worden gekozen in de aangifte. Zo kan de aftrek bijvoorbeeld bij de partner met het hoogste tarief worden geplaatst; reken de verdeling door op basis van de actuele regels.

Zonder fiscaal partnerschap is vrije verdeling niet mogelijk. Ieder trekt de rente af over het eigen deel van de schuld, voor zover die schuld bij het eigen deel van de woning hoort. Ook het eigenwoningforfait wordt naar eigendomsaandeel toegerekend. Leg eigendom en schuldverdeling vast in het dossier.

Gehuwden en geregistreerd partners zijn in de regel fiscaal partner. Ongehuwd samenwoners kunnen fiscaal partner zijn als zij op hetzelfde adres staan ingeschreven en aan een van de wettelijke criteria voldoen. Voorbeelden zijn een gezamenlijk kind of een gezamenlijke eigen woning. Raadpleeg de actuele criteria bij de Belastingdienst.

Ja, onder voorwaarden. De woning blijft voor de vertrokken partner maximaal twee jaar een eigen woning, als de achterblijvende (ex-)partner er blijft wonen. In die periode kan de vertrokken partner zijn renteaftrek behouden. Voorwaarde is dat het fiscaal partnerschap is geëindigd of er een verzoek tot scheiding ligt.

De overnemende partner verwerft een extra aandeel in de woning. De lening voor dat aandeel kan eigenwoningschuld zijn. Voor dat nieuwe deel geldt de aflossingseis, ook als de oorspronkelijke schuld onder overgangsrecht viel. Laat de overgang bij voorkeur toetsen door een fiscalist.

Ja, als de lening voldoet aan de eisen voor eigenwoningschuld. Er moet een schriftelijke leningsovereenkomst zijn met een aflossingsschema dat voldoet aan de aflossingseis. Er moet daadwerkelijk rente worden betaald. De klant moet de gegevens van de lening melden aan de Belastingdienst.

Bij een lening van een partij die zelf geen renseignering doet, moet de klant de leninggegevens aan de Belastingdienst verstrekken. Dat gebeurt in de aangifte inkomstenbelasting. Denk aan gegevens van de geldverstrekker, hoofdsom, looptijd en rente. Zonder melding kan de renteaftrek vervallen.

Nee. De verhoogde eenmalige schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is per 1 januari 2024 vervallen. De reguliere jaarlijkse vrijstellingen en de eenmalig verhoogde vrijstelling voor kinderen blijven bestaan. Gebruik voor de actuele bedragen de informatie van de Belastingdienst. Schenkingen uit eerdere jaren kunnen nog voorwaarden hebben die je moet nagaan. Verwijs bij complexe schenkingen naar een fiscalist of notaris.

Een schenking die in de woning wordt gebruikt, verlaagt de benodigde lening. Een lagere lening betekent een lagere eigenwoningschuld. De geschonken som zelf is geen eigenwoningschuld. Leg de herkomst van eigen middelen vast in het dossier.

Bij een schenking hoeft niets te worden terugbetaald. Bij een lening is er een terugbetalingsverplichting en een rentevergoeding. Een lening kan onder voorwaarden eigenwoningschuld zijn, een schenking niet. Een combinatie van lening en jaarlijks kwijtschelden vraagt zorgvuldige vastlegging en eventueel advies van een notaris of fiscalist.

Ja, onder voorwaarden. Een leegstaande woning die te koop staat, blijft fiscaal een eigen woning in het jaar van leegkomen en de drie jaren daarna. Voorwaarde is dat de woning daarvoor als hoofdverblijf diende. Tijdens die periode is de rente aftrekbaar en geldt het eigenwoningforfait.

Ja, als de woning leeg staat of in aanbouw is en de klant er binnen drie jaar gaat wonen. De woning geldt dan al als eigen woning. Dat geldt voor het jaar van aankoop en de drie jaren daarna. De klant moet de intentie hebben om de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken.

Tijdens verhuur is de woning geen eigen woning. De rente is dan niet aftrekbaar in box 1. De woning en de schuld vallen in die periode in box 3. Na de verhuur kan de woning onder voorwaarden weer onder de leegstandsregeling vallen.

In de regel heeft iemand maar één eigen woning: het hoofdverblijf. Alleen tijdelijk kunnen twee woningen fiscaal eigen woning zijn. Dat is het geval bij leegstand en verkoop van de oude woning of bij een nog niet betrokken nieuwe woning. Een tweede woning valt verder in box 3.

De renteaftrek geldt maximaal 30 jaar per eigenwoningschuld. Dit geldt ook voor schulden onder overgangsrecht. Bij oversluiten of verhuizing lopen de al verbruikte jaren door. Leg de resterende aftrektermijn per leningdeel vast in het dossier.

De aftrek is voor hogere inkomens beperkt tot een maximaal aftrektarief. Dat tarief wordt jaarlijks vastgesteld. Gebruik voor berekeningen het actuele tarief bij de Belastingdienst. Benoem in het advies dat netto lasten kunnen wijzigen door wetswijzigingen.

Ja, periodieke betalingen voor erfpacht van de eigen woning zijn aftrekbaar in box 1. Ze gelden als aftrekbare kosten eigen woning. Een eenmalige afkoopsom is niet als canon aftrekbaar. Wordt de afkoop gefinancierd, dan kan die lening onder voorwaarden eigenwoningschuld zijn.

Ja, onder voorwaarden. Het overbruggingskrediet wordt gebruikt voor de aankoop van de nieuwe eigen woning. Met de eigenwoningreserve moet rekening worden gehouden. Laat de fiscale positie bij complexe situaties toetsen door een fiscalist.

Vooruitbetaalde rente is rente die betrekking heeft op een latere periode. Deze is alleen aftrekbaar voor zover die betrekking heeft op de periode tot en met 30 juni van het volgende jaar. Het meerdere is aftrekbaar in het jaar waarop het betrekking heeft. Leg betalingen en perioden vast in het dossier.

Leg de opbouw van de eigenwoningschuld per leningdeel vast. Denk aan overgangsrecht, aflossingseis, resterende aftrektermijn en eigenwoningreserve. Noteer ook partnerschap, eigendomsverhouding en eventuele familieleningen. Verwijs bij complexe vragen naar een fiscalist en leg die verwijzing vast.

Een woning is fiscaal een eigen woning als die de klant of zijn fiscale partner toebehoort en hem duurzaam als hoofdverblijf ter beschikking staat. Het gaat om de feitelijke situatie, niet alleen om de inschrijving. Is aan deze voorwaarden niet voldaan, dan valt de woning in box 3.

Nee. De inschrijving in de Basisregistratie Personen is een belangrijke aanwijzing, maar niet doorslaggevend. De Belastingdienst kijkt naar alle feiten, zoals waar de klant feitelijk woont, slaapt en zijn sociale leven heeft. Leg bij twijfel vast waarom de woning het hoofdverblijf is.

Ja. Een woonboot die duurzaam als hoofdverblijf dient, wordt voor de eigenwoningregeling gelijkgesteld met een woning. Hetzelfde geldt voor een woonwagen. De gewone voorwaarden voor eigenwoningschuld en aflossingseis blijven gelden. Controleer wel of de geldverstrekker de woonboot als onderpand accepteert.

Een garage, berging of tuin die bij de woning hoort, valt als aanhorigheid onder de eigen woning. Een lening voor de aankoop van zo een aanhorigheid kan daardoor eigenwoningschuld zijn. Een losse garage op afstand die niet bij de woning hoort, valt doorgaans in box 3. Leg de situatie vast in het dossier.

Ja, onder voorwaarden. Een woning kan eigen woning blijven als de klant tijdelijk elders verblijft, bijvoorbeeld bij uitzending naar het buitenland. De woning mag in die periode niet aan derden ter beschikking worden gesteld. Wordt de woning verhuurd, dan vervalt de eigenwoningstatus voor die periode.

Tijdens de verhuur is de woning geen eigen woning. De woning en de schuld vallen dan in box 3 en de rente is niet aftrekbaar. Dat kan ook gevolgen hebben voor overgangsrecht en eigenwoningreserve. Laat de gevolgen vooraf fiscaal toetsen en controleer of de geldverstrekker toestemming geeft voor verhuur.

Ja. Een woning die nog wordt gebouwd en die naar verwachting binnen drie jaar het hoofdverblijf wordt, kan als eigen woning gelden. De rente over de eigenwoningschuld is dan in die periode al aftrekbaar. Wordt de woning niet binnen die termijn betrokken, dan kan aftrek alsnog vervallen.

Dat kan, als op de kavel een woning wordt gebouwd die naar verwachting binnen drie jaar het hoofdverblijf wordt. Blijft de bouw uit of wordt de woning niet tijdig betrokken, dan vervalt de aftrek. Leg de bouwplannen en planning vast in het dossier.

Een gekochte woning die leegstaat in afwachting van bewoning, kan maximaal drie jaar als eigen woning gelden. Voorwaarde is dat de klant de bedoeling heeft om er binnen die periode zijn hoofdverblijf te vestigen. Tijdelijke verhuur in die periode doorbreekt dit. Leg de verhuisplanning vast.

Fiscaal draait het om het feitelijke hoofdverblijf. Woont een klant duurzaam in een recreatiewoning, dan kan die in beginsel een eigen woning zijn. Let op de publiekrechtelijke regels: permanente bewoning is vaak niet toegestaan. Controleer ook de acceptatievoorwaarden van de geldverstrekker en leg de afweging vast.

Ja, als het gaat om een verbetering van de eigen woning en de installatie vast met de woning is verbonden. De lening moet dan voldoen aan de aflossingseis. Subsidies kunnen de bestede kosten verlagen, wat gevolgen heeft voor de hoogte van de eigenwoningschuld. Bewaar offertes, facturen en subsidiebeschikkingen.

Blijft de fiscale partner in de woning wonen, dan blijft het de eigen woning. Is de klant alleenstaand en komt de woning leeg te staan, dan kan die onder voorwaarden nog tijdelijk eigen woning blijven, bijvoorbeeld als hij te koop staat. Laat de exacte voorwaarden en termijnen toetsen bij de Belastingdienst of een fiscalist.

Niet altijd. Behoort een deel van de woning tot het ondernemingsvermogen, dan valt dat deel niet onder de eigenwoningregeling. De schuld moet dan worden toegerekend aan het woongedeelte en het zakelijke gedeelte. Laat de splitsing door de boekhouder of fiscalist vastleggen.

Nee. Een woning die eigendom is van een BV, behoort niet de klant toe. De klant heeft dan geen eigen woning in box 1 en geen renteaftrek. Wel kunnen er fiscale gevolgen zijn in de BV en in box 2, zoals een onzakelijke huurprijs.

Een appartementsrecht kan gewoon een eigen woning zijn als het appartement het hoofdverblijf is. De bijdragen aan de VvE zijn niet aftrekbaar, ook niet het deel dat naar het onderhoudsfonds gaat. Een lening voor de aankoop van het appartement kan eigenwoningschuld zijn.

In de regel niet. Bij een lening van de VvE is de VvE de schuldenaar en niet de individuele eigenaar. De eigenaar betaalt een bijdrage, geen rente op een eigen schuld. Controleer de actuele standpunten bij de Belastingdienst en leg dit vast als het in het advies speelt.

Bij kamerverhuur in de eigen woning kan de kamerverhuurvrijstelling gelden. Wordt aan de voorwaarden voldaan, dan blijft de hele woning eigen woning en is de huur onbelast. Wordt niet voldaan, dan valt het verhuurde deel in box 3 en is de rente voor dat deel niet aftrekbaar. Zie de Belastingdienst voor het actuele grensbedrag en de voorwaarden.

Het verhuurde deel van de woning valt dan in box 3. De rente over de eigenwoningschuld is alleen aftrekbaar voor het deel dat zelf wordt bewoond. Het eigenwoningforfait wordt ook naar verhouding berekend. Leg de verdeling vast en laat de aangifte hierop aansluiten.

Bij tijdelijke verhuur van de eigen woning, bijvoorbeeld tijdens de vakantie, blijft de woning eigen woning. Een deel van de huuropbrengst wordt dan als inkomen uit eigen woning in box 1 belast. Controleer ook of de geldverstrekker en de VvE de verhuur toestaan.

Nee. Bepalend is waaraan het geld is besteed, niet welk onderpand zekerheid geeft. Een lening met hypotheek op een vakantiewoning kan eigenwoningschuld zijn als het geld is gebruikt voor de eigen woning. Omgekeerd is een lening op de eigen woning voor een auto geen eigenwoningschuld.

Het deel dat niet aan de eigen woning wordt besteed, is geen eigenwoningschuld. Dat deel valt in box 3 en de rente is niet aftrekbaar. Het blijft wel een schuld met hypotheekrecht op de woning. Splits dit in een apart leningdeel en leg de besteding vast.

Ja, als de zonnepanelen een verbetering van de eigen woning zijn en vast aan de woning zijn verbonden. Ook dan moet de lening voldoen aan de aflossingseis. Bij losse of verplaatsbare installaties is dat minder zeker. Leg vast waaraan het geld is besteed, bijvoorbeeld met facturen.

Nee. Inboedel, meubels en losse apparatuur zijn geen verwerving, verbetering of onderhoud van de woning. Een lening voor deze zaken valt in box 3, ook als de lening via de hypotheek loopt. Let op bij een verbouwingsbudget waar ook een keuken of witgoed in zit: vast ingebouwd is iets anders dan los.

Ja. Een lening voor onderhoud of verbetering van de eigen woning kan eigenwoningschuld zijn, mits aan de aflossingseis wordt voldaan. De onderhoudskosten zelf zijn niet aftrekbaar. Bewaar facturen om de besteding te kunnen aantonen.

De hypothecaire inschrijving is het bedrag waarvoor de geldverstrekker zekerheid heeft op de woning. De eigenwoningschuld is het deel van de lening dat fiscaal aan de eigen woning is besteed. Een hoge inschrijving zegt dus niets over de renteaftrek. Leg beide bedragen afzonderlijk vast.

Alleen de rente die de klant werkelijk betaalt, is aftrekbaar. Een korting, bijvoorbeeld voor een goed energielabel, verlaagt dus de aftrekbare rente. Gebruik in de netto lastberekening de rente na korting. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker voor de duur van de korting.

Nee, niet als rente. Bouwrente die aan de ontwikkelaar of aannemer wordt betaald, hoort bij de verwervingskosten van de woning. Die kosten kunnen wel worden meegefinancierd als eigenwoningschuld. Onderscheid dit van de rente die aan de geldverstrekker wordt betaald.

Verwervingskosten zijn kosten om de woning te kopen, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten voor de leveringsakte en makelaarskosten. Die zijn niet direct aftrekbaar, maar mogen worden meegefinancierd binnen de eigenwoningschuld. Financieringskosten zijn kosten voor het afsluiten van de lening en zijn direct aftrekbaar in het jaar van betaling.

Advies- en bemiddelingskosten die betrekking hebben op het afsluiten van de hypotheek, zijn financieringskosten en daarom aftrekbaar. Kosten voor een aankoopmakelaar zijn geen financieringskosten, maar verwervingskosten. Zorg dat de nota de werkzaamheden duidelijk splitst.

Ja. De eenmalige borgtochtprovisie voor de Nationale Hypotheek Garantie geldt als financieringskosten. Die kosten zijn aftrekbaar in het jaar waarin ze zijn betaald. Zie NHG voor het actuele percentage en de NHG-grens.

Taxatiekosten die nodig zijn voor het verkrijgen van de hypotheek, gelden als financieringskosten en zijn aftrekbaar. Een taxatie die alleen voor de klant zelf is bedoeld, valt daar niet onder. Leg in het dossier vast waarvoor de taxatie is gemaakt.

Financieringskosten zijn aftrekbaar in het jaar waarin ze zijn betaald. Bij aankoop eind december kan dat dus een ander jaar zijn dan het jaar van de eerste maandlast. Controleer de afrekening van de notaris op datum van betaling.

Kosten die verband houden met het afsluiten van de nieuwe lening, zoals advies, taxatie en notariskosten voor de hypotheekakte, zijn financieringskosten. Die zijn aftrekbaar als de nieuwe lening eigenwoningschuld is. Voor het deel van de lening dat in box 3 valt, zijn ze niet aftrekbaar in box 1.

Een lening om de boeterente bij oversluiten te betalen kan eigenwoningschuld zijn. Dan moet die lening wel voldoen aan de aflossingseis. Wordt de boeterente in de rente verwerkt, dan is er geen afzonderlijke lening. Leg de gekozen constructie en de fiscale behandeling vast.

Ja. Rente die bij het passeren via de notaris wordt verrekend, is rente over de eigenwoningschuld. Die is aftrekbaar in het jaar waarin deze is betaald. Controleer de nota van afrekening, zodat deze rente niet wordt vergeten in de aangifte.

Dat is een risico. De lening moet zijn aangegaan voor de verwerving, verbetering of het onderhoud van de woning. Bij financiering achteraf is dat verband lastig aan te tonen. Laat dit vooraf toetsen door de Belastingdienst of een fiscalist en leg de onderbouwing vast.

Ja. Het afkopen van erfpacht of het kopen van de grond hoort bij de verwerving van de eigen woning. Een lening daarvoor kan eigenwoningschuld zijn als aan de aflossingseis wordt voldaan. Na de afkoop vervalt de canon, dus ook de aftrek daarvan.

Bij een afkoop voor een bepaalde periode is geen sprake van jaarlijkse canon. De betaalde afkoopsom is dan geen aftrekbare erfpachtcanon. Een lening om de afkoopsom te betalen kan wel eigenwoningschuld zijn. Laat bij twijfel de fiscale kwalificatie toetsen.

Voor een woning in aanbouw zonder WOZ-waarde voor de afgebouwde woning, geldt een aparte benadering. Kijk voor de juiste waarde naar de aanwijzingen in de aangifte en de WOZ-beschikking. Voorkom dat de klant een verkeerde waarde invult.

Ja. Het eigenwoningforfait wordt berekend over de periode waarin de woning in dat jaar eigen woning was. Bij aankoop of verkoop halverwege het jaar telt dus maar een deel van het jaar. Hetzelfde geldt voor de rente: alleen de rente over die periode is aftrekbaar.

Ook een leegstaande woning die nog als eigen woning geldt, heeft een eigenwoningforfait. Het forfait wordt berekend op basis van de WOZ-waarde, net als bij een bewoonde woning. Houd hier rekening mee in de netto maandlast tijdens de dubbele woonlasten.

Een woning die door een kind als hoofdverblijf wordt gebruikt, is geen eigen woning van de ouder. Voor de ouder valt de woning met de schuld in box 3. Rente is dan niet aftrekbaar. Bekijk alternatieven, zoals een lening of schenking aan het kind, en leg de afweging vast.

Ja, als de student eigenaar is en de woning duurzaam zijn hoofdverblijf is. Dan gelden de normale regels voor eigenwoningschuld en aflossingseis. Is de ouder eigenaar en woont het kind er, dan is het voor de ouder geen eigen woning.

Een woning in het buitenland kan een eigen woning zijn als het de hoofdverblijfplaats is. Vaak spelen dan belastingverdragen en regels ter voorkoming van dubbele belasting. Laat deze situatie altijd door een fiscalist met internationale kennis beoordelen.

Dat kan in bepaalde gevallen, bijvoorbeeld als de klant kwalificeert als buitenlands belastingplichtige die aan de voorwaarden voldoet. De regels zijn complex en hangen af van woonland en inkomen. Verwijs naar een fiscalist en leg vast dat de fiscale aftrek niet is meegenomen tot die toets is gedaan.

Als de klant de woning verlaat en die leeg te koop zet, kan de woning nog tot drie jaar eigen woning blijven. Wordt de woning verhuurd of niet te koop gezet, dan stopt de status direct. Leg de verkoopopdracht en de datum van verhuizing vast.

Nee, in het algemeen niet. De leegstandsregeling geldt alleen als de woning leeg staat en te koop staat. Staat de woning leeg zonder verkoopintentie, dan valt deze in box 3. Leg vast vanaf wanneer de woning te koop staat, bijvoorbeeld via de makelaarsopdracht.

Alleen het deel van de lening dat werkelijk aan de woning is besteed, kan eigenwoningschuld zijn. Betaalt een verzekeringsuitkering een deel van het herstel, dan is voor dat deel geen lening nodig. Een hogere lening valt voor het meerdere in box 3. Leg de kosten en de uitkering naast elkaar vast.

Een veelgemaakte fout is tijdelijk verhuren van de leegstaande woning zonder de fiscale gevolgen te kennen. Tijdens de verhuur valt de woning in box 3. Een andere fout is te laat te koop zetten. Bespreek beide punten bij een verhuisadvies en leg dit vast.

Bewaar de verkoopopdracht aan de makelaar, de advertenties en de vraagprijs. Een realistische vraagprijs ondersteunt dat er een serieuze verkoopintentie is. Leg ook vast wanneer de woning te koop is gezet. Zo kan de klant bij een controle de leegstandsregeling onderbouwen.

Het schema gaat uit van de hoofdsom van de eigenwoningschuld bij het aangaan van de lening. Daarmee wordt berekend hoeveel er minimaal per periode moet worden afgelost. Het gaat om een minimum: meer aflossen mag altijd. Bewaar het schema van de geldverstrekker in het dossier.

Bij een renteherziening wordt de annuïteit opnieuw berekend over de resterende looptijd. Het fiscale minimum aan aflossing kan daardoor veranderen. De resterende looptijd blijft gekoppeld aan de oorspronkelijke 360 maanden. Controleer na een renteherziening of het nieuwe schema nog aansluit.

Een lineaire hypotheek met een looptijd van maximaal 360 maanden lost sneller af dan een annuïtaire. Daarmee voldoet die aan de aflossingseis. Let op bij een langere looptijd of een aflossingsvrije periode: dan wordt niet voldaan. Controleer altijd de looptijd in de offerte.

Nee. Voor eigenwoningschuld vanaf 2013 moet vanaf de start ten minste annuïtair worden afgelost. Een aflossingsvrije periode, ook als die kort is, past daar niet in. Het aflossingsvrije deel valt in box 3.

Een lening met een looptijd langer dan 360 maanden voldoet niet aan de aflossingseis voor eigenwoningschuld. Er zijn producten met een langere looptijd, maar dan vervalt de renteaftrek op dat deel. Bespreek dit expliciet en leg vast dat de klant de fiscale gevolgen kent.

Na een extra aflossing mag de klant de maandlast verlagen of de looptijd verkorten. Fiscaal geldt dat het resterende bedrag binnen de oorspronkelijke 360 maanden moet worden afgelost. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een betalingsregeling waarbij de aflossing wordt opgeschort, kan leiden tot een aflossingsachterstand. Wordt die niet tijdig ingehaald, dan kan het betreffende deel zijn status als eigenwoningschuld verliezen. Bespreek dit met de klant en de geldverstrekker voordat de regeling ingaat.

De geldverstrekker moet jaarlijks gegevens over de lening aan de Belastingdienst doorgeven. De klant blijft zelf verantwoordelijk voor een juiste aangifte. Bij familieleningen ligt de bewaking volledig bij de klant. Wijs de klant hierop en leg dat vast.

Een nieuwe spaarhypotheek zonder overgangsrecht voldoet niet aan de aflossingseis. De lening zelf wordt dan niet tijdens de looptijd afgelost. Zonder overgangsrecht valt zo een lening in box 3. Alleen met overgangsrecht kan een gekoppeld spaar- of beleggingsproduct nog fiscaal vrijgesteld zijn.

Ja. Een leningdeel kan voor een deel eigenwoningschuld zijn en voor een deel box 3-schuld. Dat gebeurt bijvoorbeeld als een deel is besteed aan consumptieve doelen. In de praktijk is het verstandig de delen administratief te splitsen. Rente en aflossing worden dan naar verhouding toegerekend.

Bij een lening die gedeeltelijk eigenwoningschuld is, wordt de rente naar verhouding toegerekend. Alleen het deel dat bij de eigenwoningschuld hoort, is aftrekbaar in box 1. Een aparte administratie per leningdeel maakt de aangifte eenvoudiger en controleerbaar.

Bij een extra aflossing bepaalt de geldverstrekker binnen het contract vaak waar de aflossing op valt. Fiscaal is het meestal gunstig om eerst box 3-schuld af te lossen, omdat daarover geen renteaftrek is. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker en leg de keuze vast.

Dan ontstaat er een betalingsachterstand en mogelijk ook een fiscale aflossingsachterstand. Voor de aflossingseis telt of de schuld hoger is dan volgens het minimale schema. Wordt de achterstand niet tijdig ingehaald, dan kan het betreffende deel box 3-schuld worden. Laat de termijnen voor inhalen per geval controleren.

De renteaftrek geldt per eigenwoningschuld maximaal 360 maanden. Bij meerdere leningdelen kan elke schuld een eigen termijn hebben. Voor schulden met overgangsrecht liep de termijn vanaf het moment van ontstaan, maar niet eerder dan 2001. Houd per leningdeel de startdatum bij.

Na afloop van de termijn is de rente over die schuld niet meer aftrekbaar. De resterende schuld gaat dan naar box 3. Klanten met leningen van rond 2001 lopen hier de komende jaren tegenaan. Signaleer dit tijdig en bespreek aflossen of herfinancieren.

Nee. Bij oversluiten van een eigenwoningschuld loopt de oorspronkelijke termijn door. Alleen een echt nieuw bedrag, bijvoorbeeld voor verbouwing, krijgt een eigen nieuwe termijn. Leg de oorspronkelijke ingangsdatum per leningdeel vast bij elke wijziging.

De resterende looptijd van de oude eigenwoningschuld gaat mee naar de nieuwe woning, voor zover de schuld wordt voortgezet. Het deel dat extra wordt geleend krijgt een nieuwe termijn van 360 maanden. In de praktijk zijn er daardoor meerdere einddata. Zet die in het adviesrapport.

De fiscale historie van elk leningdeel bepaalt overgangsrecht, resterende looptijd en aflossingsschema. Zonder die gegevens kan de adviseur de nieuwe lening niet goed fiscaal inrichten. Vraag bij de klant en vorige geldverstrekker de historie op en bewaar die in het dossier.

De fiscale status van het meegenomen deel hangt af van de fiscale historie en van de nieuwe eigenwoningschuld. Als de nieuwe eigenwoningschuld lager is, past niet alles meer binnen box 1. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker voor de verhuisregeling en maak een fiscale toets.

Ja, als de lening aan alle voorwaarden voor eigenwoningschuld voldoet. Bij een buitenlandse geldverstrekker zonder Nederlandse gegevensuitwisseling moet de klant mogelijk zelf gegevens aanleveren. Controleer de informatieplicht en leg vast welke gegevens zijn verstrekt.

Ja, een lening van de eigen BV kan eigenwoningschuld zijn als aan de voorwaarden wordt voldaan. Denk aan een zakelijke rente, een aflossingsschema volgens de aflossingseis en de informatieplicht. Let ook op de regels voor excessief lenen bij de eigen vennootschap. Laat dit toetsen door een fiscalist.

Zonder voorlopige aanslag ontvangt de klant het voordeel pas na de aangifte over het jaar. Met een voorlopige aanslag krijgt hij het maandelijks. In de eerste maanden na aankoop kan de netto last daardoor tijdelijk hoger zijn. Neem dit mee in de liquiditeitsplanning van de klant.

De rente moet passen bij wat een onafhankelijke geldverstrekker zou vragen voor een vergelijkbare lening. Factoren zijn looptijd, rentevaste periode en zekerheid. Een recht van hypotheek kan een lagere rente rechtvaardigen. Leg vast hoe de rente is bepaald, bijvoorbeeld met vergelijkbare tarieven.

De vordering op het kind hoort voor de ouders bij de bezittingen in box 3. Hoe het rendement daarop wordt belast, hangt af van het actuele box 3-stelsel. Ouders moeten de lening wel opgeven in hun aangifte. Wijs ook hen op deze verplichting.

Kwijtschelding van rente of aflossing is een schenking aan het kind. Daarover kan schenkbelasting verschuldigd zijn als de vrijstelling wordt overschreden. Kwijtgescholden rente is bovendien niet betaald en dus niet aftrekbaar. Leg vast dat schenkingen apart worden gedocumenteerd.

Rente is aftrekbaar in het jaar van betaling. Betaalt het kind de rente pas na afloop van het jaar, dan schuift de aftrek mee. Afspraken over het betaalmoment staan in de leningovereenkomst. Adviseer om rente en aflossing periodiek en aantoonbaar via de bank te betalen.

De klant moet in de aangifte gegevens van de lening en de geldverstrekker opgeven. Denk aan naam, adres, burgerservicenummer, het begin- en eindbedrag en de betaalde rente. Gebeurt dat niet tijdig, dan kan de lening haar status als eigenwoningschuld verliezen. Leg vast dat de klant hierop is gewezen.

Zonder de vereiste gegevens kan de lening niet als eigenwoningschuld gelden. De Belastingdienst geeft eerst een gelegenheid om de gegevens alsnog aan te leveren. Wordt daaraan niet voldaan, dan vervalt de renteaftrek over dat jaar. Controleer elk jaar of de gegevens zijn opgegeven.

Ja. Een familielening kan naast een bancaire lening worden afgesloten, bijvoorbeeld als tweede leningdeel. De geldverstrekker kan eisen stellen aan zo een lening, zoals een achtergestelde positie of een verklaring. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker en neem de familielening mee in de lastentoets.

De maandlast van een familielening telt mee in de toets, tenzij de geldverstrekker andere voorwaarden hanteert. Ook als ouders mondeling toezeggen niet te innen, is er een schuld. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker en leg de verwerking vast.

Ja, onder dezelfde voorwaarden als bij een familielening. De lening moet zijn besteed aan de eigen woning, voldoen aan de aflossingseis en een zakelijke rente hebben. Ook de informatieplicht geldt. Leg de afspraken schriftelijk vast.

Bij een schuldig erkenning erkent het kind een schuld aan de ouders, bijvoorbeeld bij een schenking op papier. Als het kind daarover rente betaalt en het geld voor de woning is gebruikt, kan het eigenwoningschuld zijn. Dan gelden ook de aflossingseis en de informatieplicht. Laat dit door een notaris en fiscalist opzetten.

De looptijd bepaalt binnen welke termijn de lening volledig moet zijn afgelost. De rentevaste periode bepaalt alleen hoe lang de rente vastligt. Na afloop van de rentevaste periode blijft de oorspronkelijke looptijd gelden. Verwar die twee niet in het adviesrapport.

Ja. De aflossingseis stelt eisen aan de aflossing, niet aan het type rente. Bij een variabele rente wordt het annuïtaire schema regelmatig herberekend. Controleer of het schema van de geldverstrekker steeds aansluit bij de resterende looptijd.

Veelvoorkomende fouten zijn het aftrekken van rente over box 3-delen, het vergeten van de depotrente en het verkeerd verdelen tussen partners. Ook financieringskosten worden soms in het verkeerde jaar opgenomen. Bied de klant een overzicht per leningdeel aan als hulpmiddel bij de aangifte.

De vooraf ingevulde gegevens komen van de geldverstrekker. Die geven niet altijd de fiscale status per leningdeel juist weer, bijvoorbeeld bij gemengde delen of familieleningen. Vergelijk de gegevens met het eigen overzicht van de leningdelen. Adviseer de klant om afwijkingen te corrigeren.

De jaaropgave geeft betaalde rente en de stand van de lening. Of de lening fiscaal eigenwoningschuld is, staat er niet altijd volledig op. Bij oversluiten of verhuizen kan de fiscale status per deel verschillen. Houd daarom een eigen fiscale administratie bij in het dossier.

De klant kan een voorlopige aanslag aanvragen om de renteaftrek maandelijks terug te krijgen. Na een wijziging, zoals verhuizen of oversluiten, moet de voorlopige aanslag worden aangepast. Anders kan achteraf een terugbetaling volgen. Wijs de klant op deze stap na passeren.

Ja, als de nieuwe rente afwijkt van de oude. Bij een lagere rente is de aftrek lager en kan de teruggave te hoog zijn. Adviseer de klant om de voorlopige aanslag aan te passen na een renteherziening. Leg dit advies vast.

De netto maandlast hangt af van het tarief waartegen de rente wordt afgetrokken. Dat tarief is begrensd en wijzigt per jaar. Gebruik in berekeningen het actuele tarief van de Belastingdienst en geef aan dat de netto last kan veranderen. Leg de gebruikte uitgangspunten vast.

Bij een annuïtaire hypotheek is de bruto maandlast gelijk, maar het rentedeel daalt. Daardoor wordt ook de renteaftrek kleiner en stijgt de netto last. Laat de klant dit verloop zien in de berekening. Dit voorkomt verrassingen na enkele jaren.

De bruto maandlast is wat de klant aan de geldverstrekker betaalt. De netto last is de bruto last min het fiscale voordeel van de renteaftrek, gecorrigeerd voor het eigenwoningforfait. Het fiscale voordeel hangt af van regels die kunnen wijzigen. Leg de uitleg en de uitgangspunten vast.

Ja, dat mag altijd. Een extra aflossing verlaagt de schuld en daarmee de toekomstige rente. Bij een lage schuld ten opzichte van het forfait kan de Wet Hillen een rol spelen. Laat de klant de fiscale effecten van extra aflossen zien en leg de keuze vast.

Als de aftrekbare kosten lager zijn dan het eigenwoningforfait, kan een aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld gelden. Die aftrek wordt sinds 2019 in 30 jaar afgebouwd. Een deel van het verschil wordt daardoor wel belast. Laat dit effect zien bij advies over extra aflossen.

Ja. De eigenwoningreserve vervalt na drie jaar. Koopt de klant daarna een woning, dan beperkt de oude reserve de eigenwoningschuld niet meer. Bespreek wel de risico’s van huren of wachten, zoals prijsontwikkeling en woonlasten. Leg de afweging van de klant vast.

Stel dat een klant € 200.000 eigenwoningschuld heeft en oversluit naar € 230.000. Van de extra € 30.000 wordt € 20.000 besteed aan een verbouwing en € 10.000 aan een auto. Dan is € 220.000 eigenwoningschuld en € 10.000 box 3-schuld. De nieuwe € 20.000 moet aan de aflossingseis voldoen.

Stel dat de klant de woning per 1 juli koopt. Dan telt voor dat jaar alleen de rente vanaf 1 juli mee en ook het forfait over de helft van het jaar. Financieringskosten die bij passeren zijn betaald, zijn volledig aftrekbaar in dat jaar. Gebruik de actuele percentages van de Belastingdienst voor het forfait.

Een klant kan leningdelen bij verschillende geldverstrekkers hebben. Elk deel heeft eigen voorwaarden en een eigen fiscale historie. Vraag van alle geldverstrekkers de gegevens op en maak één overzicht. Zo voorkom je dat de aflossingseis of het overgangsrecht ongemerkt verkeerd wordt toegepast.

De lening moet aantoonbaar worden besteed aan verbetering of onderhoud van de eigen woning. Bij een bouwdepot gelden termijnen van de geldverstrekker. Wordt het geld niet aan de woning besteed, dan is dat deel geen eigenwoningschuld. Bewaar offertes en facturen bij het dossier.

Leg in elk geval het leenbedrag, de rente, de looptijd en het aflossingsschema vast. Het schema moet ten minste annuïtair in maximaal 360 maanden aflossen. Noem ook wat er gebeurt bij overlijden, verkoop of betalingsproblemen. Laat beide partijen tekenen en bewaar een kopie in het dossier.

De eigenwoningreserve vervalt drie jaar na de verkoop van de oude woning. Bij vertraging kan de timing van koop- en aanneemovereenkomst en betalingen ten opzichte van die termijn van belang zijn. Laat de gevolgen per situatie toetsen. Leg de planning en de vervaldatum van de reserve vast.

De maximale eigenwoningschuld is de verwervingskosten van de nieuwe woning min de eigenwoningreserve. Bij verwervingskosten van € 450.000 en een reserve van € 142.000 is dat € 308.000. Leent de klant meer, dan valt het meerdere in box 3. Het gaat om een voorbeeld met fictieve bedragen.

Vraag de nota van afrekening van de verkoop, de makelaarsnota en de stand van de lening op de leveringsdatum op. Vraag ook per leningdeel de fiscale status op, zodat je weet welk deel eigenwoningschuld was. Bewaar de stukken en de berekening in het dossier.

Nee. Als de verkoopprijs na kosten lager is dan de eigenwoningschuld, is er geen positieve eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve kan niet negatief zijn. Er is dan sprake van een restschuld, met eigen fiscale regels afhankelijk van de verkoopdatum.

Fiscaal niet. De bijleenregeling kijkt alleen naar de overwaarde van de vorige eigen woning. Spaargeld of ander vermogen hoeft niet te worden ingebracht om de rente aftrekbaar te houden. De geldverstrekker kan in de acceptatie wel eigen middelen vragen.

De eigenwoningschuld is dan beperkt tot de verwervingskosten min de eigenwoningreserve. Het deel dat hij meer leent, is box 3-schuld. Daarover is geen rente aftrekbaar. Maak dit vooraf inzichtelijk en leg de keuze van de klant vast.

Ook dan kan de bijleenregeling gevolgen hebben. De overwaarde van de oude woning kan alsnog van invloed zijn op de maximale eigenwoningschuld van de nieuwe woning. Laat de fiscale gevolgen per situatie berekenen voordat de klant definitief beslist. Leg de verwachte verkoopopbrengst en de berekening vast.

Nee. De eigenwoningreserve ontstaat van rechtswege bij de vervreemding van de eigen woning. De klant kan er niet voor kiezen om de reserve niet toe te passen. De reserve vervalt alleen door benutting of na afloop van de termijn van drie jaar.

Ja. Bij elke vervreemding van een eigen woning kan een eigenwoningreserve ontstaan. Die kan samenvallen met een reserve uit een eerdere verkoop. Breng de historie van alle verkopen in kaart bij een klant die vaak is verhuisd en laat de termijnen per verkoop controleren.

Ja, dat kan. Als de woning ophoudt eigen woning te zijn, bijvoorbeeld door verhuur, kan dat voor de bijleenregeling als vervreemding gelden. Dan wordt gerekend met de waarde in het economisch verkeer. Laat dit fiscaal toetsen bij een advies over verhuur van de oude woning.