Fiscaal: eigen woning (deel 2 van 2)

De eigenwoningreserve wordt in beginsel per persoon bepaald, op basis van het aandeel in de verkochte woning en de schuld. Bij fiscale partners kunnen bijzondere regels gelden. Laat de verdeling toetsen en leg de eigendomsverhouding en de reserve per partner vast.

De eigenwoningreserve van de ene partner beperkt alleen diens eigenwoningschuld. De partner zonder reserve kan in beginsel zijn deel volledig financieren als eigenwoningschuld. Let op de verdeling van eigendom en schuld. Leg de berekening per persoon vast.

Ja. Als de klant binnen drie jaar na verkoop een nieuwe woning heeft en die verbouwt, wordt eerst de eigenwoningreserve gebruikt. Pas daarboven kan een lening voor de verbouwing eigenwoningschuld zijn. Neem de reserve mee in elke financieringsberekening binnen die periode.

Zonder verkoopgegevens kan de eigenwoningreserve niet worden berekend. Een te hoge eigenwoningschuld leidt tot onterechte renteaftrek en mogelijk een correctie met rente. Vraag de nota van afrekening en de jaaropgave van de oude hypotheek op en bewaar die.

Een veelgemaakte fout is het vergeten van een verkoop van enkele jaren geleden. Ook wordt de reserve soms berekend zonder aftrek van verkoopkosten, of juist met kosten die er niet bij horen. Gebruik een vaste rekentool en laat de klant bevestigen dat de gegevens volledig zijn.

Ook bij nieuwbouw wordt de maximale eigenwoningschuld berekend met de verwervingskosten min de eigenwoningreserve. Tot de verwervingskosten horen de koop- en aanneemsom en de bijkomende kosten. Meerwerk kan meetellen als het onderdeel van de woning wordt. Leg de opbouw van de kosten vast.

Ja. Kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten voor de levering horen bij de verwervingskosten. Die verhogen de maximale eigenwoningschuld. Financieringskosten horen er niet bij, maar zijn wel direct aftrekbaar.

De overwaarde is in de praktijk vaak de verkoopprijs min de hypotheek. De eigenwoningreserve is een fiscaal begrip: verkoopprijs min verkoopkosten min eigenwoningschuld. Een box 3-deel van de hypotheek telt daarom niet mee. De bedragen kunnen dus verschillen.

Bij de berekening van de eigenwoningreserve wordt alleen de eigenwoningschuld afgetrokken. Een box 3-deel verlaagt de reserve dus niet. In de praktijk kan de klant daardoor minder vrij besteedbaar geld hebben dan de reserve doet vermoeden. Bespreek dit bij verhuizing.

Bij een goedkopere woning kan de reserve groter zijn dan nodig. De maximale eigenwoningschuld wordt dan laag of nul. Een deel van de reserve blijft drie jaar staan voor een eventuele latere aankoop of verbouwing. Leg vast hoeveel reserve overblijft.

Voor die situatie gold een beperkte overgangsregeling, gekoppeld aan een bindende schriftelijke overeenkomst van voor 2013. Of een lening daaronder valt, hangt af van de data en stukken. Laat dit aan de hand van de originele overeenkomsten toetsen en leg de uitkomst vast.

Nee. Een aflossing op bestaande eigenwoningschuld vermindert het bedrag met overgangsrecht blijvend. Wordt daarna opnieuw geleend, dan is het nieuwe bedrag gewone eigenwoningschuld met aflossingseis. Wijs klanten met overgangsrecht hierop voordat ze extra aflossen.

Stel dat een klant € 150.000 aflossingsvrije bestaande eigenwoningschuld heeft. Hij koopt een woning met verwervingskosten van € 300.000 en heeft geen eigenwoningreserve. Dan kan € 150.000 aflossingsvrij blijven als eigenwoningschuld en moet de extra € 150.000 aan de aflossingseis voldoen. Het gaat om fictieve bedragen.

Het overgangsrecht geldt maximaal tot de nieuwe eigenwoningschuld. Is die lager dan de bestaande eigenwoningschuld, dan vervalt het overgangsrecht voor het verschil. Dat deel komt later niet terug. Laat de klant dit effect zien voordat hij beslist.

Het overgangsrecht hoort bij de bestaande eigenwoningschuld van die partner. Kopen partners samen een woning, dan moet per persoon worden bepaald welk deel van de schuld onder het overgangsrecht valt. De andere partner leent onder de aflossingseis. Laat de verdeling toetsen en leg die vast.

Ja, dat mag altijd. Annuïtair aflossen verlaagt wel de bestaande eigenwoningschuld en dus het overgangsrecht. Voor sommige klanten weegt een lagere schuld zwaarder dan het behoud van overgangsrecht. Leg de afweging en de keuze van de klant vast.

Ja, voor zover de nieuwe lening een bestaande eigenwoningschuld vervangt. Het overgangsrecht gaat dan mee naar de nieuwe lening tot het bedrag van de bestaande schuld. Een verhoging bij het oversluiten valt onder de aflossingseis.

De fiscale status zit aan het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld, niet aan één specifiek product. Bij oversluiten kan dit bedrag over leningdelen worden verdeeld, mits het totaal niet hoger is dan de bestaande eigenwoningschuld. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker en leg de verdeling vast.

Voor schulden die op 1 januari 2001 al bestonden, is de dertigjaarstermijn op die datum gaan lopen. Daardoor eindigt de renteaftrek over die schulden in 2031. Signaleer dit bij klanten met oude leningdelen en bespreek tijdig de gevolgen.

Een kapitaalverzekering eigen woning is alleen nog fiscaal vrijgesteld als die op 31 december 2012 al bestond. Nieuwe polissen na die datum hebben geen vrijstelling meer. De polis mag onder voorwaarden worden voortgezet bij verhuizing. Controleer de voorwaarden van de verzekeraar.

De hoogste premie in een jaar mag niet hoger zijn dan tien keer de laagste premie in een ander jaar. Wordt hieraan niet voldaan, dan kan de vrijstelling vervallen. Let hierop bij premiewijzigingen of premievrij maken. Laat de verzekeraar bevestigen dat de polis blijft voldoen.

Voor de vrijstelling moet er ten minste vijftien jaar premie zijn betaald. Voor een hogere vrijstelling geldt een langere looptijd. Zie de Belastingdienst voor de actuele vrijstellingsbedragen. Controleer de premiehistorie van de polis voordat je advies geeft over afkoop.

Ja. De vrijstelling geldt wel per persoon voor alle kapitaalverzekeringen, spaarrekeningen en beleggingsrechten eigen woning samen. Er is dus één vrijstelling voor het totaal. Breng alle polissen en rekeningen in kaart voordat je over uitkering of afkoop adviseert.

Het overgangsrecht voor de polis kan blijven bestaan als de polis wordt voortgezet. Wordt binnen de geldende termijn geen nieuwe eigen woning gekocht, dan kunnen de fiscale voordelen vervallen. Controleer de voorwaarden van de verzekeraar en de fiscale termijnen en leg die vast.

De uitkering moet worden gebruikt om de eigenwoningschuld af te lossen. Alleen dan geldt de vrijstelling volledig. Is de uitkering hoger dan de eigenwoningschuld, dan kan het meerdere belast zijn. Plan de uitkeringsdatum en de aflossing samen met de geldverstrekker.

Nee, nieuwe spaarrekeningen eigen woning zijn sinds 2013 niet meer fiscaal vrijgesteld. Alleen rekeningen die op 31 december 2012 al bestonden, vallen onder het overgangsrecht. Voor de bestaande rekening gelden dezelfde voorwaarden als bij een KEW, zoals de bandbreedte en minimumlooptijd.

Een bestaande spaarrekening eigen woning kan onder voorwaarden worden overgezet. Het overgangsrecht kan behouden blijven als aan de fiscale voorwaarden wordt voldaan. Controleer of de nieuwe geldverstrekker zo een rekening aanbiedt en leg de gevolgen vast.

De stand van de eigenwoningschuld op die datum bepaalt het maximum dat onder het overgangsrecht valt. Bij latere wijzigingen moet je kunnen aantonen welk deel bestaande eigenwoningschuld is. Vraag een historisch overzicht op bij de geldverstrekker en neem dat op in het dossier.

Een veelgemaakte fout is een looptijd die langer is dan 360 maanden, terwijl het deel als eigenwoningschuld is gelabeld. Ook wordt soms een aflossingsvrij deel zonder overgangsrecht als box 1 behandeld. Controleer per leningdeel de looptijd, de aflossingsvorm en het fiscale label voordat de klant tekent.

De eigenwoningreserve bepaalt hoeveel eigenwoningschuld maximaal mogelijk is. Het overgangsrecht bepaalt welk deel daarvan zonder aflossingseis mag blijven. Bij verhuizing worden beide los berekend. Leg beide berekeningen afzonderlijk vast in het adviesrapport.

Een lening die onder overgangsrecht valt, mag aflossingsvrij blijven of worden. Het bedrag met overgangsrecht wordt niet hoger door de omzetting. Controleer wel de acceptatievoorwaarden en de maximale aflossingsvrije ruimte bij de geldverstrekker.

Bij een scheiding kan de partner die de woning overneemt het overgangsrecht van het overgenomen deel onder voorwaarden behouden. Voor het deel dat er extra bij wordt geleend, geldt de aflossingseis. Laat de fiscale gevolgen per partner vastleggen in het dossier en in het convenant.

De langstlevende partner die de woning en de schuld verkrijgt, kan in principe de fiscale historie van de overleden partner overnemen. Dat geldt ook voor het overgangsrecht van die schuld. Laat dit toetsen en leg vast welke historie is overgenomen.

De akte vermeldt vaak de datum van de lening en de leningdelen, maar niet altijd de fiscale status. Vergelijk de datum met 31 december 2012 en kijk naar latere wijzigingen. Vraag bij twijfel een fiscale historie op bij de geldverstrekker of de klant.

Ja, als die lening op 31 december 2012 eigenwoningschuld was. Voor die schuld geldt de aflossingseis dan niet. Voor wijzigingen na die datum gelden de gewone regels. Laat de leningovereenkomst en de rente zakelijk toetsen.

Ook bij ruil wordt de oude woning vervreemd. De waarde van de weggegeven woning geldt als vervreemdingsprijs. Daarmee kan een eigenwoningreserve ontstaan. Laat de waarde en de verwerving door een notaris en taxateur vastleggen.

Als de termijn van drie jaar bijna afloopt, verandert de maximale eigenwoningschuld bij aankoop kort daarna. Een aankoop na de vervaldatum valt buiten de reserve. Bespreek de timing en het risico van vertraging bij de levering. Leg de datum van vervallen en de gemaakte afspraken vast.

De eigenwoningreserve beperkt alleen de fiscale eigenwoningschuld, niet direct de leencapaciteit. Een lening boven de maximale eigenwoningschuld is box 3-schuld. Voor box 3-leningdelen kan de geldverstrekker een andere toetsing hanteren. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De klant moet de gegevens van de verkoop en de eigenwoningreserve correct opnemen in de aangifte. Daarmee kan de Belastingdienst toetsen of de nieuwe eigenwoningschuld klopt. Bewaar de berekening, zodat de klant die bij een controle kan overleggen.

Ook dan is er een vervreemding en kan een eigenwoningreserve ontstaan. Bij een prijs onder de marktwaarde kunnen schenkbelasting en een andere vervreemdingsprijs een rol spelen. Laat de waarde onderbouwen met een taxatie. Laat de fiscale gevolgen toetsen en leg ze vast.

Ja. Fiscale partners mogen het saldo van eigenwoningforfait en aftrekbare kosten elk jaar opnieuw verdelen. De verdeling mag in elke gewenste verhouding, ook helemaal bij één partner. Vaak is het gunstig de post toe te rekenen aan de partner met het hoogste tarief, maar dat hangt af van de hele aangifte.

Voor de renteaftrek maakt het tussen fiscale partners niet uit wie eigenaar en wie schuldenaar is. Het gaat om de eigen woning van de klant of zijn partner. De verdeling van de aftrek is vrij. Civielrechtelijk blijft de eigendom wel belangrijk, bijvoorbeeld bij scheiding of overlijden.

Bij huwelijkse voorwaarden kan de woning eigendom zijn van één partner. Fiscaal zijn de echtgenoten wel fiscale partners en kunnen ze de eigenwoningpost vrij verdelen. Bij scheiding of overlijden volgen de gevolgen de eigendom en de schuld. Leg de eigendomssituatie en eventuele vergoedingsrechten vast.

Ja. Wie een deel van het jaar fiscaal partner is, kan onder voorwaarden kiezen om voor het hele jaar als fiscaal partner te gelden. Dan kan ook de eigenwoningpost over het hele jaar worden verdeeld. Beide partners moeten deze keuze maken in de aangifte.

Ieder trekt de rente af over zijn eigen deel van de eigenwoningschuld. De schuld moet dan ook per persoon aan het eigen deel van de woning zijn besteed. Betaalt één partner meer dan zijn deel, dan kan er een vordering of schenking ontstaan. Leg de afspraken vast in een samenlevingscontract.

Een meeschuldenaar die geen eigenaar is en geen fiscaal partner van de eigenaar, heeft geen eigen woning. Hij kan de rente daarom niet aftrekken. Wordt hij later fiscaal partner, dan verandert dit. Leg uit dat hoofdelijke aansprakelijkheid iets anders is dan fiscale aftrek.

Bij niet-fiscale partners is per persoon alleen de rente aftrekbaar over de eigen schuld die aan het eigen deel is besteed. Scheve verhoudingen leiden snel tot niet-aftrekbare rente of verkapte schenkingen. Stem eigendom, schuld en betalingen op elkaar af. Leg de verhouding vast in akte en dossier.

Na het huwelijk worden ze fiscale partners en mogen ze de eigenwoningpost vrij verdelen. De bestaande schuld en eigendomsverhouding blijven civielrechtelijk gelijk, tenzij er iets wordt gewijzigd. De fiscale historie per leningdeel blijft bestaan. Controleer of de huwelijksvorm gevolgen heeft voor de eigendom.

Broers en zussen zijn geen fiscale partners. Ieder heeft alleen een eigen woning als de woning zijn eigen hoofdverblijf is. Ieder trekt de rente af over zijn eigen eigenwoningschuld voor zijn eigen deel. Leg eigendom, schuld en betalingen per persoon vast.

Nee. Ouders die alleen meeschuldenaar zijn, hebben geen eigen woning bij die woning. Zij kunnen de rente niet aftrekken. Het kind kan de rente aftrekken die het zelf betaalt over de eigenwoningschuld. Betalen de ouders, dan is dat mogelijk een schenking.

Een persoon kan in beginsel maar één eigen woning hebben. Koopt de vertrokken partner een nieuwe woning, dan kan dat gevolgen hebben voor de aftrek op de oude woning. Laat per situatie toetsen welke woning als eigen woning geldt en tot wanneer. Leg de uitkomst vast.

Betaalt een ex-partner woonlasten als onderdeel van partneralimentatie, dan kan dat als persoonsgebonden aftrek gelden. Dat is een andere regeling dan de renteaftrek eigen woning. Voor kinderalimentatie geldt dit niet. Leg de afspraken duidelijk vast in het convenant en laat ze fiscaal toetsen.

Bij verdeling van een huwelijksgemeenschap of tussen geregistreerde partners geldt in de regel een vrijstelling. Voor ongehuwd samenwonenden geldt dat alleen onder bepaalde voorwaarden. Laat de notaris dit vooraf beoordelen en neem de uitkomst op in de kostenopstelling.

De lening om het aandeel van de ex-partner te kopen, is een lening voor verwerving van de eigen woning. Die kan eigenwoningschuld zijn als aan de aflossingseis wordt voldaan, behoudens overgenomen fiscale historie. Houd rekening met de eigenwoningreserve die bij de vertrekkende partner ontstaat.

Ja, dat kan. De vertrekkende partner vervreemdt zijn aandeel in de woning. Is zijn deel van de verkoopprijs hoger dan zijn deel van de eigenwoningschuld, dan ontstaat een eigenwoningreserve. Die speelt mee als hij binnen drie jaar een nieuwe woning koopt.

Leg vast wie de woning overneemt, tegen welke waarde en welke leningdelen worden overgenomen of afgelost. Noteer per partner de fiscale historie, het overgangsrecht en een eventuele eigenwoningreserve. Vermeld ook de datum van vertrek in verband met de fiscale termijnen. Stem af met notaris en mediator.

Hoofdelijke aansprakelijkheid eindigt pas als de geldverstrekker de ex-partner ontslaat. Dat staat los van de fiscale situatie. Zonder ontslag blijft de ex-partner aansprakelijk, ook als hij geen renteaftrek meer heeft. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker voor ontslag uit hoofdelijkheid.

In het jaar van overlijden kan de eigenwoningpost nog tussen de partners worden verdeeld. Na het overlijden heeft de langstlevende partner de woning en de schuld. De aangifte van de overledene wordt door de erfgenamen ingediend. Leg vast welke verdeling is gekozen.

Ja, in principe kan de langstlevende partner die de woning en schuld verkrijgt, de fiscale historie overnemen. Denk aan overgangsrecht, resterende looptijd en aflossingsschema. Laat dit toetsen bij een ingewikkelde nalatenschap en leg vast welke historie geldt.

De woning gaat naar de erfgenamen. Voor hen is het geen eigen woning, tenzij een erfgenaam er zelf gaat wonen. De woning en de schuld vallen dan bij de erfgenamen in box 3. Bespreek tijdig de verkoop of financiering met de erfgenamen.

Een lening om andere erfgenamen uit te kopen, is een verwerving en kan eigenwoningschuld zijn. Of een overgenomen schuld van de overledene eigenwoningschuld is, hangt af van de situatie. Laat dit fiscaal toetsen voordat de verdeling wordt vastgelegd.

Een uitkering uit een overlijdensrisicoverzekering kan onder de erfbelasting vallen. Dat hangt af van wie verzekeringnemer is en wie de premie betaalt. Bij een kruislingse constructie tussen partners kan dit soms worden voorkomen. Controleer de polis en leg de fiscale gevolgen vast.

Een aflossing verlaagt de eigenwoningschuld en daarmee de aftrekbare rente. Bij een lage restschuld kan de Wet Hillen een rol spelen. Bij overgangsrecht vervalt dat voor het afgeloste deel definitief. Bespreek dit voordat de langstlevende besluit tot volledige aflossing.

De woning blijft een eigen woning zolang de langstlevende er woont. Met een nieuwe partner gelden de gewone regels voor fiscaal partnerschap en verdeling. Een testament kan civielrechtelijke gevolgen hebben voor de kinderen. Adviseer om notariële vastlegging bij gezinsvorming te laten controleren.

Bij de wettelijke verdeling krijgt de langstlevende partner de goederen, waaronder de woning, en de schulden. De kinderen krijgen een vordering op de langstlevende. Fiscaal is de woning daarmee de eigen woning van de langstlevende. Laat de vorderingen en de gevolgen voor de erfbelasting door de notaris toelichten.

In de regel niet. Een schuld aan kinderen uit de wettelijke verdeling is geen lening voor verwerving of verbetering van de woning. De rente daarover is daarom geen eigenwoningrente. Laat de fiscale behandeling per situatie toetsen.

Een geregistreerd partner wordt fiscaal hetzelfde behandeld als een echtgenoot. Bij overlijden kan de partner de woning en de schuld met de fiscale historie overnemen. Ook bij de erfbelasting geldt de partnervrijstelling. Zie de Belastingdienst voor het actuele vrijstellingsbedrag.

De verkoop is een vervreemding door de langstlevende. Er kan dan een eigenwoningreserve ontstaan als de opbrengst hoger is dan de eigenwoningschuld. Koopt de langstlevende binnen drie jaar een nieuwe woning, dan speelt die reserve mee. Leg de berekening vast.

Met een verblijvingsbeding kan het aandeel van de overledene naar de langstlevende gaan. Dat kan erfbelasting of overdrachtsbelasting met zich meebrengen. Fiscaal wordt de woning dan voor het geheel de eigen woning van de langstlevende. Laat de notaris de gevolgen beoordelen.

Ja. Een familielening die eigenwoningschuld is, kan worden afgelost met een nieuwe lening van een bank. De nieuwe lening neemt de fiscale historie over voor zover die de oude eigenwoningschuld vervangt. De resterende looptijd en het schema lopen door. Leg de historie van de familielening vast.

Bij verkoop moet de familielening vaak worden afgelost. Dat volgt uit de leningovereenkomst. Wordt de lening niet afgelost en niet aan een nieuwe woning besteed, dan is het geen eigenwoningschuld meer. Neem de familielening mee in de berekening van de eigenwoningreserve.

Dan kan een aflossingsachterstand ontstaan. Wordt die niet tijdig ingehaald, dan kan de lening voor dat deel geen eigenwoningschuld meer zijn. Bij familie wordt dit snel informeel opgelost. Wijs beide partijen op het belang van aantoonbare betalingen volgens schema.

Ouders kunnen bedragen schenken, binnen of boven de vrijstelling. Een schenking die wordt verrekend met verschuldigde rente, betekent dat de rente niet echt is betaald. Dat kan de aftrek in gevaar brengen. Adviseer betalingen en schenkingen gescheiden en aantoonbaar via de bank te laten lopen.

De schuld blijft van het kind. Wordt de partner mede-eigenaar of fiscaal partner, dan verandert de fiscale verdeling. Een nieuwe partner wordt niet automatisch schuldenaar bij de ouders. Leg vast hoe eigendom en schuld na het samenwonen zijn verdeeld.

Een minderjarige kan eigenaar zijn van een woning, bijvoorbeeld na een erfenis. Voor het aangaan van een hypotheek is wel toestemming nodig. Is de woning niet het hoofdverblijf van de minderjarige, dan valt deze in box 3. In de praktijk is dit zeldzaam en vraagt het notarieel en juridisch advies.

Bij fiscale partners mag de eigenwoningpost volledig aan de partner met inkomen worden toegerekend. Dat geeft vaak het grootste fiscale voordeel. Houd ook rekening met heffingskortingen van de partner zonder inkomen. Laat de verdeling in de aangifte optimaliseren.

Fiscale partners wonen meestal samen, maar niet altijd. Bijvoorbeeld bij gehuwden die gescheiden leven en nog fiscaal partner zijn. Dan moet per situatie worden bekeken of de woning een eigen woning is. Laat dit fiscaal toetsen.

Bij gehuwden eindigt het partnerschap meestal als ze niet meer op hetzelfde adres staan ingeschreven en een verzoek tot echtscheiding is ingediend. Daarna gelden de regels voor de ex-partner. Noteer de datum van uitschrijving en indiening van het verzoek in het dossier.

In het jaar van scheiding is er vaak een deel van het jaar fiscaal partnerschap. Voor die periode kan de eigenwoningpost worden verdeeld en mogelijk kan voor het hele jaar worden gekozen. Daarna volgt per persoon de eigen situatie. Laat de aangifte door een fiscalist afstemmen met het convenant.

Gaat een partner tijdelijk elders wonen, dan blijft de woning zijn eigen woning zolang de tijdelijkheid duidelijk is. Bij een definitieve breuk gelden de regels voor scheiding. Noteer de data van vertrek en de afspraken. Dit voorkomt discussie over termijnen.

Een schenking zelf verandert de historie niet. Wordt de schenking gebruikt voor aflossing, dan vermindert de eigenwoningschuld. Bij overgangsrecht vervalt dat deel definitief. Neem de schenking op in het overzicht van leningdelen.

Voor het kind is het een verwerving van de eigen woning. Een lening daarvoor kan eigenwoningschuld zijn met aflossingseis. Bij een prijs onder de waarde kan een schenking ontstaan. Laat de waarde vaststellen met een taxatie en leg vast hoe de prijs is bepaald.

Dan zijn er twee stappen: de koop en de familielening. De lening kan eigenwoningschuld zijn als aan alle voorwaarden wordt voldaan. Voor de ouders ontstaat een vordering in box 3. Leg beide overeenkomsten afzonderlijk en zakelijk vast.

Woont een ouder in bij het kind, dan blijft de woning de eigen woning van de eigenaar. Betaalt de ouder een vergoeding, dan kan dat als verhuur gelden en kan de kamerverhuurvrijstelling van belang zijn. Leg vast of er een vergoeding is en hoe hoog die is.

Een mantelzorgwoning bij de woning kan een aanhorigheid zijn als die bij de woning hoort. Woont er een ander dan de eigenaar, dan kan het fiscale gevolgen hebben. Laat toetsen of de mantelzorgwoning onder de eigenwoningregeling valt.

Blijft de andere partner in de woning, dan blijft het een eigen woning. Het fiscale partnerschap kan onder voorwaarden blijven bestaan. Laat de fiscale gevolgen toetsen bij langdurige opname en noteer de datum van opname in het dossier.

Ja. Na overdracht naar privé kan de woning een eigen woning worden als die het hoofdverblijf is. Een lening om de woning van de BV te kopen kan eigenwoningschuld zijn met aflossingseis. Let op de fiscale gevolgen in de BV en op overdrachtsbelasting. Laat de overdracht door een fiscalist begeleiden.

Bij overbrenging van de woning naar privé kan winst worden belast. Vanaf dan kan de woning een eigen woning zijn. Een lening die in de onderneming zat, gaat dan niet automatisch mee als eigenwoningschuld. Laat de gevolgen beoordelen door de fiscalist van de ondernemer.

Elke partner heeft dan een eigen reserve uit een eerdere verkoop. Bij samen kopen moet per persoon worden bekeken hoeveel eigenwoningschuld mogelijk is. Leg per partner de reserve, de vervaldatum en het eigendomsaandeel vast.

Zonder fiscaal partnerschap heeft alleen de eigenaar een eigen woning en alleen hij kan de rente aftrekken. De meebetalende partner heeft geen aftrek. Zijn bijdrage kan civielrechtelijk een lening, huur of schenking zijn. Leg de afspraken vast en verwijs naar de notaris voor een samenlevingscontract.

Een restschuld uit een verkoop vanaf 1 januari 2018 valt niet onder de restschuldregeling. De schuld hoort dan in box 3 en de rente is niet aftrekbaar. De schuld kan wel meetellen als schuld in box 3. Maak dit duidelijk in het advies over verkoop met verlies.

Stel dat de woning wordt verkocht voor € 280.000 met € 6.000 verkoopkosten, en de eigenwoningschuld is € 300.000. De restschuld is dan € 26.000. Bij verkoop binnen de periode van de restschuldregeling kan de rente onder voorwaarden aftrekbaar zijn. Bij verkoop daarna valt de restschuld in box 3. Het gaat om fictieve bedragen.

Voor een restschuld uit een verkoop van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017 is de rente maximaal 15 jaar aftrekbaar. Daarna valt de schuld in box 3. Noteer de einddatum in het dossier en bespreek tijdig aflossen of herfinancieren.

Een aflossing verlaagt de rente, maar ook de renteaftrek. Bij overgangsrecht vervalt dat voor het afgeloste deel definitief. Bij een lage restschuld kan de Wet Hillen meespelen. Bespreek ook de behoefte aan vrij beschikbaar vermogen en leg de afweging vast.

Een restschuld is een schuld met maandlasten en telt in principe mee bij de beoordeling van de leencapaciteit. Hoe de geldverstrekker dit verwerkt, verschilt. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker en leg de verwerking vast.

Ja. De restschuldregeling vereist geen nieuwe eigen woning. De rente blijft aftrekbaar zolang aan de voorwaarden wordt voldaan en de termijn van 15 jaar niet is verstreken. Noteer de einddatum en bespreek tijdig aflossen.

Een restschuld ontstaat na verkoop van de woning als de opbrengst te laag is. Een box 3-hypotheekdeel is een deel van een lopende hypotheek dat niet aan de eigen woning is besteed. Beide vallen meestal in box 3, behalve een restschuld onder de restschuldregeling. Verwar ze niet in de administratie.

Een restschuld onder de regeling hoeft niet aan dezelfde aflossingseis te voldoen als een gewone eigenwoningschuld. Wel loopt de aftrek na 15 jaar af. Adviseer om de restschuld binnen die periode af te lossen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker voor de restschuldfinanciering.

De restschuld blijft een aparte schuld. Die wordt niet opgeteld bij de nieuwe eigenwoningschuld. Er is ook geen eigenwoningreserve, want de reserve kan niet negatief zijn. Houd de restschuld als apart onderdeel bij in het dossier.

Schulden in box 3 verminderen de grondslag van sparen en beleggen. Er geldt een drempel waaronder schulden niet meetellen. De waardering gebeurt op 1 januari. Zie de Belastingdienst voor de actuele drempel en het rendementspercentage.

Ja. Een studieschuld bij DUO is een schuld die in box 3 meetelt. De rente is niet aftrekbaar in box 1. Voor de hypotheek is de studieschuld wel van belang voor de leencapaciteit. Volg daarvoor de actuele normen en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een verhuurde woning is geen eigen woning en valt in box 3. De schuld die daarvoor is aangegaan, telt ook in box 3. De rente is niet aftrekbaar in box 1. Voor de waardering van verhuurde woningen gelden aparte regels; zie de Belastingdienst voor de actuele regeling.

Bij tijdelijke verhuur, zoals tijdens de vakantie, blijft de woning eigen woning en wordt een deel van de huur in box 1 belast. Bij structurele verhuur is de woning geen eigen woning meer en valt deze met de schuld in box 3. De grens hangt af van de feiten. Leg de verhuurafspraken vast.

Fiscale partners mogen de gezamenlijke grondslag in box 3 vrij verdelen. Daarmee kan ook het effect van schulden worden verdeeld. Leg de keuze vast in de aangifte. Laat de optimale verdeling door een fiscalist of aangifteprogramma berekenen.

Ja. In box 3 telt de stand van de schuld op de peildatum, 1 januari. Een aflossing net voor die datum kan dus effect hebben op de berekening. Bespreek dit niet als belastingadvies, maar wijs de klant op de werking. Leg vast dat de klant hierover is geïnformeerd.

Een box 3-schuld wordt niet zomaar eigenwoningschuld. Alleen als nieuw geleend geld aan de eigen woning wordt besteed, kan een nieuwe eigenwoningschuld ontstaan. Een eerdere box 3-besteding blijft box 3. Leg de besteding bij elke wijziging vast.

De woning valt vanaf de verhuur in box 3, net als de schuld die erbij hoort. Het kan gevolgen hebben voor overgangsrecht en eigenwoningreserve. Controleer of de geldverstrekker verhuur toestaat. Leg de fiscale en contractuele gevolgen vast voordat de klant beslist.

Een woning die aan een kind wordt verhuurd, is voor de ouder geen eigen woning. De woning en de schuld vallen in box 3. Bij een lage huur kan een schenking ontstaan. Leg de huurprijs en de afspraken vast.

Nee. Bij een financiering voor een verhuurde woning is er geen eigen woning. De rente is niet aftrekbaar in box 1 en de aflossingseis is niet van toepassing. De geldverstrekker heeft eigen acceptatievoorwaarden voor verhuurde woningen. Controleer die voorwaarden.

De lening blijft bestaan maar is vanaf de verhuur geen eigenwoningschuld meer. Komt de klant later weer in de woning wonen, dan wordt opnieuw beoordeeld wat eigenwoningschuld kan zijn. Fiscale historie en overgangsrecht kunnen dan verloren zijn. Laat dit vooraf toetsen.

Leg per leningdeel vast of het eigenwoningschuld, box 3-schuld of restschuld is. Noteer startdatum, looptijd, aflossingsvorm en eventueel overgangsrecht. Voeg de berekening van de eigenwoningreserve toe. Dit maakt het advies controleerbaar en helpt bij latere wijzigingen.

Bewaar offertes, facturen en betalingsbewijzen van de verbouwing. Koppel ze aan het bedrag van het bouwdepot of de lening. Zo kan de klant bij een controle aantonen dat het geld aan de woning is besteed. Leg in het dossier vast dat de klant deze stukken moet bewaren.

De fiscale gevolgen van een lening kunnen tientallen jaren doorlopen. Stukken over aankoop, verkoop, leningdelen en eigenwoningreserve zijn daarom lang relevant. De Belastingdienst kan in de regel tot vijf jaar na het belastingjaar navorderen. Adviseer de klant de stukken te bewaren zolang de lening of de fiscale historie loopt.

Een hypotheekadviseur moet de fiscale gevolgen van zijn advies goed uitleggen. Voor complexe fiscale vragen, zoals internationale situaties of ondernemers, is een fiscalist nodig. Leg vast welke fiscale aspecten zijn besproken en waar naar een specialist is verwezen.

Vermeld welk aftrektarief, welk eigenwoningforfait en welke fiscale status per leningdeel zijn gebruikt. Geef aan dat deze uitgangspunten kunnen veranderen. Noem ook de einddatum van de renteaftrek per deel. Zo begrijpt de klant waarop de netto last is gebaseerd.

Leg uit dat de netto last afhangt van fiscale regels die de overheid kan wijzigen. Gebruik in de berekening de actuele regels en noem de datum waarop ze zijn bepaald. Vermeld dat toekomstige wijzigingen de netto last kunnen verhogen. Laat de klant dit bevestigen.

Veelvoorkomende fouten zijn het vergeten van de eigenwoningreserve, het onjuist toepassen van overgangsrecht en het niet splitsen van consumptieve bestedingen. Ook de dertigjaarstermijn van oude leningdelen wordt vaak gemist. Werk met een vaste checklist en laat een tweede adviseur meekijken bij complexe dossiers.

Vraag het vorige adviesrapport, de hypotheekakte en een overzicht van de leningdelen op. Controleer startdata, overgangsrecht en eventuele eigenwoningreserves. Neem niets over zonder eigen controle. Leg vast welke stukken zijn ontvangen en welke informatie ontbreekt.

Na afloop van de termijn stijgt de netto last, soms flink. Klanten worden daardoor verrast en kunnen in betalingsproblemen komen. Plan een signalering in het klantbeheer voor leningdelen met een einddatum binnen enkele jaren. Leg vast wanneer de klant is geïnformeerd.

Het is goed vakmanschap om de klant te wijzen op de voorlopige aanslag na aankoop, oversluiten of renteherziening. Een te hoge teruggave leidt later tot terugbetaling. Leg vast dat de klant hierop is gewezen. De klant blijft zelf verantwoordelijk voor de aanvraag.

Dat deel is geen eigenwoningschuld en valt in box 3. Maak het als apart leningdeel zichtbaar en reken de netto last zonder aftrek. Bespreek ook alternatieven en de lange looptijd voor een kortlevend goed. Leg de keuze van de klant vast.

Een nieuwe lening voor de verbouwing kan eigenwoningschuld zijn als aan de voorwaarden wordt voldaan. Het oude box 3-deel blijft box 3. Het kan dan verstandig zijn eerst het box 3-deel af te lossen. Bespreek de opties en leg de afweging vast.

Vraag de aangifte van het betreffende jaar op of laat de klant bevestigen dat de gegevens zijn opgegeven. Controleer of naam en gegevens van de geldgever volledig zijn. Leg vast wat is gecontroleerd. Bij twijfel adviseer je de klant om een fiscalist te raadplegen.

De Belastingdienst kan de aftrek corrigeren via een navorderingsaanslag. Daarover kan belastingrente verschuldigd zijn. Bespreek de situatie met de klant en verwijs naar een fiscalist. Leg vast hoe de fout is ontstaan en welke stappen zijn gezet.

Bij een laag inkomen kan het fiscale voordeel kleiner zijn dan verwacht, bijvoorbeeld door heffingskortingen. Reken met de werkelijke fiscale positie van de klant, niet met een standaardtarief. Laat bij twijfel een fiscale berekening maken en leg de uitgangspunten vast.

Na de AOW-leeftijd kan het tarief in de eerste schijf anders zijn dan daarvoor. Het fiscale voordeel kan daardoor veranderen. Gebruik de actuele tarieven van de Belastingdienst voor de berekening. Laat het verloop van de netto last na pensionering zien.

Bij verkoop van de oude woning ontstaat vaak een eigenwoningreserve. Die beperkt de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning. Kiest de klant toch voor een hypotheek, dan is het meerdere box 3-schuld. Laat de berekening zien en leg de afweging vast.

Meerwerk dat na de levering wordt uitgevoerd, is een verbetering van de eigen woning. Een lening daarvoor kan eigenwoningschuld zijn als aan de aflossingseis wordt voldaan. Een eventuele eigenwoningreserve speelt ook hier mee. Bewaar de meerwerkopdracht en facturen.

Een opeethypotheek lost tijdens de looptijd niet af. Daardoor voldoet die in de regel niet aan de aflossingseis. Het deel dat na 2012 is ontstaan, is dan geen eigenwoningschuld. Laat de klant dit verschil zien en leg vast dat de fiscale gevolgen zijn besproken.

Na emigratie is de woning in de regel geen eigen woning meer, tenzij de klant er zijn hoofdverblijf houdt. De klant wordt dan buitenlands belastingplichtige. Er kunnen gevolgen zijn voor overgangsrecht en eigenwoningreserve. Verwijs naar een fiscalist met internationale kennis.

Gaat de klant weer in de woning wonen, dan kan die opnieuw een eigen woning worden. Of de schuld weer eigenwoningschuld is, hangt af van de fiscale historie en de aflossingseis. Laat dit per situatie toetsen. Vraag de historie op bij de geldverstrekker.

De renteaftrek verlaagt het belastbare inkomen in box 1, maar het voordeel hangt af van het inkomen per jaar. Bij een verlies kan het voordeel lager zijn. Reken met een voorzichtig scenario. Leg vast welk inkomen is gebruikt.

Leg uit dat de klant met de actuele regels rekent, maar dat toekomstige wijzigingen kunnen gebeuren. Laat een scenario zien met minder of geen aftrek. Zo wordt duidelijk of de woonlast ook dan betaalbaar blijft. Leg dit scenario en de reactie van de klant vast.

Bij oversluiten kunnen overgangsrecht, looptijden en de fiscale status van extra bedragen veranderen. Een fout is achteraf vaak niet te herstellen. Maak een vergelijking van oude en nieuwe situatie per leningdeel. Leg de berekening vast in het dossier.

Een nieuwe lening voor de eigen woning valt onder de huidige regels met aflossingseis. Een eerder afgelost bedrag met overgangsrecht komt niet terug. Voor consumptieve besteding is de nieuwe lening box 3-schuld. Bespreek dit voordat de klant extra aflost.

Een krediethypotheek of kredietlimiet kan alleen eigenwoningschuld zijn voor het deel dat aan de woning is besteed. Bovendien moet worden voldaan aan de aflossingseis. Een doorlopend krediet zonder vast aflossingsschema voldoet daar meestal niet aan. Controleer de productvoorwaarden.

Ook bij een gedwongen verkoop is er een vervreemding. Blijft er een restschuld over, dan valt die bij verkoop vanaf 2018 in box 3. Een eventuele overwaarde kan een eigenwoningreserve opleveren. Verwijs de klant tijdig naar schuldhulp en leg de gemaakte afspraken vast.

Ga uit van de stukken die het best te controleren zijn, zoals de oorspronkelijke akte en historische overzichten. Vraag bij de geldverstrekker een onderbouwing op. Neem geen fiscale status aan zonder bewijs. Leg de verschillen en de gekozen benadering vast.

Ja. Het fiscaal partnerschap bepaalt hoe de eigenwoningpost kan worden verdeeld en hoe eigendom en schuld fiscaal uitwerken. Vraag naar huwelijk, samenlevingscontract, kinderen en gezamenlijke eigendom. Leg de uitkomst vast in het dossier.

Een zelfstandige wooneenheid die aan een ander wordt verhuurd, is voor dat deel geen eigen woning. Dat deel valt met het bijbehorende deel van de schuld in box 3. De kamerverhuurvrijstelling is bedoeld voor kamers in de eigen woning, niet voor zelfstandige woonruimte. Leg de splitsing van waarde en schuld vast.

Nee. Volgens de kennisgroep van de Belastingdienst worden aflossingen op een gemengde lening naar verhouding verdeeld over het BEWS- en NEWS-deel. Advies: leg fiscaal verschillende delen vast als aparte leningdelen met een eigen leningnummer.

Nee. Ging de schuld naar box 3 omdat de oude woning fictief werd vervreemd, dan is er volgens de kennisgroep niets afgelost en kan de BEWS niet herleven op een later gekochte woning. Herleven kan alleen bij een (werkelijke) aflossing binnen het lopende jaar plus één jaar.

De eigenwoningreserve volgt het juridische eigendom, niet de afspraak over de verdeling van de overwaarde. Bezaten beide partners ieder 50%, dan krijgt ieder 50% van de reserve, ook als zij op grond van huwelijkse voorwaarden of convenant anders verdelen (kennisgroepstandpunt van 4 maart 2025).

Ja, volgens de kennisgroep van de Belastingdienst, mits duidelijk is wie welke woning in eigendom heeft.

Het lage tarief van 2% kan gelden als de koper de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt. Volgens een gerechtshof geldt dat bij een tussenwoning als de kopers er langer dan zes maanden wilden wonen en dat ook deden. Bij latere bewoning noemt de wet geen termijn; ook meer dan een jaar tussen aankoop en bewoning kan, afhankelijk van de omstandigheden. Leg de gebruiksbedoeling vast.

Dat is onzeker. Omdat de gekochte woning meestal niet zelf wordt bewoond, wordt het lage tarief vaak geweigerd. De rechtspraak is verdeeld: één uitspraak eiste echte bewoning, een andere stond het lage tarief toe omdat direct op dezelfde plek een vergelijkbare woning werd gebouwd. Reken bij twijfel met het hogere tarief in de financieringsopzet.

Ja. Volgens de kennisgroep wordt een aandeel in een VvE-lening dat de koper verplicht overneemt, opgeteld bij de koopprijs voor de grondslag van de overdrachtsbelasting.

Ja, zolang het huidige beleid geldt. De staatssecretaris gaf op 30 mei 2025 aan dat beperking tot het laagste tarief niet wordt uitgevoerd, onder meer omdat een aparte tariefmaatregel te complex is voor de Belastingdienst. In 2026 is het maximale aftrektarief 37,56%. Politieke plannen kunnen dit veranderen; vermeld dat in het adviesrapport.

Sneller dan eerst gepland: met 4,8 procentpunt per jaar in plaats van 3 1/3. Daardoor is de aftrek in 2041 volledig verdwenen in plaats van in 2048. In 2026 is nog 71,867% van het verschil tussen eigenwoningforfait en aftrekbare kosten aftrekbaar.

De aangiftetermijn voor de erfbelasting gaat van 8 naar 20 maanden. Voor schenkingen in de 180 dagen voor overlijden vervalt de aparte aangifteplicht voor de schenkbelasting als die nog niet was gedaan. Biologische kinderen die buiten een huwelijk zijn geboren tellen mee als kind. Wie kort voor overlijden de huwelijkse voorwaarden ongelijk aanpast, krijgt te maken met belasting over het meerdere boven 50%.

Alleen voor woningen die de koper niet zelf bewoont, zoals een verhuurwoning of tweede woning: het kabinet stelt voor dat tarief per 1 januari 2027 te verlagen van 8% naar 7%. Het tarief van 2% voor een eigen woning en de startersvrijstelling blijven volgens de vakpers gelijk. Het is een voorstel uit het Belastingplan 2027 en geldt pas na aanneming.

Voor eigenwoningschulden die al op 1 januari 2001 bestonden, loopt de maximale aftrekperiode van 30 jaar af op 1 januari 2031. Daarna is de rente over die schuld niet meer aftrekbaar. Volgens de vakpers liggen er beleidsopties op tafel, maar is er nog geen besluit. Inventariseer welke klanten dit raakt en reken met de huidige regels.

Ja, volgens de Belastingdienst blijft de woning een eigen woning als de fiscale partner er blijft wonen. Worden beide partners opgenomen of woont iemand alleen, dan blijft de rente nog tot 2 jaar na de opname aftrekbaar. Daarna gaan woning en schuld naar box 3. Zie k300.

Voor een leegstaande woning die te koop staat, geldt volgens de Belastingdienst maximaal 3 jaar renteaftrek. Is de woning dan niet verkocht, dan gaan woning en schuld naar box 3. Controleer welke termijn op de situatie van toepassing is: de opnameregeling of de regeling voor een vorige woning.

Onder meer genees- en heelkundige hulp, medicijnen op voorschrift, bepaalde hulpmiddelen, vervoer, een dieet op voorschrift, extra gezinshulp, extra kleding en beddengoed en reiskosten voor ziekenbezoek. Alleen het niet-vergoede deel boven de drempel, en niet wat onder het eigen risico valt. Zie k299.

Volgens de Belastingdienst: bij een drempelinkomen tot en met 9.680 euro is de drempel 166 euro; van 9.681 tot en met 51.411 euro is het 1,65% van het drempelinkomen; vanaf 51.412 euro is het 848 euro plus 5,75% van het deel boven 51.411 euro.

Volgens de Rijksoverheid wil het kabinet de aftrek van specifieke zorgkosten per 1 januari 2028 afschaffen, en daarmee ook de tegemoetkoming. Dat is een voornemen. Reken in een meerjarenplanning niet op de aftrek na 2027 zolang het niet duidelijk is.

Eigenwoningschulden tellen niet mee als er een recht van hypotheek is gevestigd ten gunste van de BV. Voor eigenwoningschulden die al op 31 december 2022 bestonden, geldt die voorwaarde niet. Zonder hypotheekrecht telt een nieuwe lening voor de woning wel mee.

Ja, onder dezelfde voorwaarden als bij een bank: ten minste annuïtair aflossen in maximaal 360 maanden en de gegevens van de lening aan de Belastingdienst verstrekken. De lening moet zakelijk zijn: zakelijke rente, een aflossingsschema en zekerheden. De rente is voor de BV belaste winst.