Veel Kifid-zaken over hypotheekadviseurs gaan niet over de inhoud van het advies, maar over het traject daarna: stukken die te laat bij de geldverstrekker liggen, een renteaanbod dat verloopt of een financieringsvoorbehoud dat ongemerkt verstrijkt. De zorgplicht van de adviseur (opdracht van opdrachtgever, artikel 7:401 BW) loopt door tot de financiering rond is.
Uitspraak 2024-0392 (Geschillencommissie, bindend advies)
- Feiten: consumenten vroegen advies en bemiddeling voor een extra lening om een perceel met garage te kopen. De adviseur gaf per e-mail een positief advies. Na ondertekening van de koopovereenkomst gold een financieringsvoorbehoud met een vaste uiterste datum. Die datum verstreek zonder dat er een financiering was en zonder dat tijdig een beroep op het voorbehoud werd gedaan. De consumenten moesten de verkopers een boete betalen.
- Oordeel: er was (mondeling) een opdracht tot advies en bemiddeling. De adviseur schoot duidelijk tekort in zijn zorgplicht, onder meer door het verlopen van de termijn niet te bewaken en niet helder te communiceren. Hij moest de schade (de betaalde boete) vergoeden.
- Les: een positief e-mailadvies is geen vrijbrief. Zodra je weet dat er een financieringsvoorbehoud loopt, bewaak je die datum actief en waarschuw je de klant tijdig als de financiering niet op tijd rond komt.
- Vastleggen: datum en inhoud van de opdracht (ook als die mondeling is gegeven), de datum van het financieringsvoorbehoud, de stand van de aanvraag op vaste momenten en het moment waarop je de klant hebt gewaarschuwd.
Uitspraak 2024-0268 (Geschillencommissie) en in hoger beroep 2025-0003 (Commissie van Beroep)
- Feiten: een consument zocht begin 2022 advies voor een hypotheek voor verbouwing. De adviseur vroeg een renteaanbod aan dat enkele weken geldig was. Volgens de consument leverde de adviseur stukken niet tijdig aan en beantwoordde hij vragen van de geldverstrekker niet, waardoor het aanbod verliep. Uiteindelijk stopte de adviseur de aanvraag. De consument moest later een hogere rente accepteren in een periode van snel stijgende rentes.
- Oordeel: de Geschillencommissie vond dat de adviseur zijn zorgplicht had geschonden. In hoger beroep oordeelde de Commissie van Beroep dat de fout ook echt schade had veroorzaakt, omdat de consument kostbare tijd verloor terwijl de rente steeg. De schade werd opnieuw berekend en lager vastgesteld dan de consument vorderde.
- Les: de geldigheidsduur van een renteaanbod is een harde deadline voor jou als adviseur. Ontbrekende stukken en vragen van de geldverstrekker vragen om directe actie en een signaal aan de klant.
- Vastleggen: geldigheidsdatum van het renteaanbod, een checklist met opgevraagde en ontvangen stukken (met data), vragen van de geldverstrekker en wanneer je die hebt beantwoord.
Kernpunten voor de praktijk
- Werk met een termijnenoverzicht per dossier: renteaanbod, financieringsvoorbehoud, bankgarantie, passeerdatum.
- Leg vast wie welke stukken moet aanleveren en wanneer je de klant hebt gerappelleerd.
- Is de aanvraag in gevaar? Adviseer de klant tijdig over verlenging van het voorbehoud of een beroep erop, en leg dat advies vast.
Twijfelpunt: de bedragen in de zaak 2024-0268/2025-0003 zijn hier bewust weggelaten; zoekresultaten gaven geen eenduidig beeld. Lees de uitspraken voor de exacte schadeberekening.