Hypotheekproducten en rente (deel 2 van 2)

Veel geldverstrekkers houden bij de berekening rekening met de boetevrije ruimte van dat jaar. Dat verlaagt de vergoeding. Of dit gebeurt en hoe, staat in de voorwaarden. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

In de regel niet. De boetevrije ruimte geldt per kalenderjaar en vervalt als die niet wordt gebruikt. Sommige geldverstrekkers hanteren een andere systematiek. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Dat verschilt per geldverstrekker. Sommige rekenen met de oorspronkelijke hoofdsom, andere met de actuele restschuld. Dat kan een groot verschil maken bij een oudere lening. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij veel geldverstrekkers tellen contractuele aflossingen niet mee voor de boetevrije ruimte. Bij sommige wel. Dat beïnvloedt hoeveel een klant extra kan aflossen zonder vergoeding. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij veel geldverstrekkers is aflossing na overlijden boetevrij, bijvoorbeeld uit een uitkering van een overlijdensrisicoverzekering. Er geldt vaak een termijn waarbinnen moet worden afgelost. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een ineens betaalde vergoeding bij oversluiten van een eigenwoningschuld komt in de regel in aftrek in het jaar van betaling. Dat kan in dat jaar een groot aftrekbedrag opleveren. Houd rekening met het tarief waartegen de aftrek plaatsvindt. Controleer het actuele standpunt van de Belastingdienst.

Wordt de vergoeding meegefinancierd in de nieuwe lening, dan is dat deel geen eigenwoningschuld. De rente over dat deel is dan niet aftrekbaar in box 1. Het deel valt in de regel in box 3. Leg de splitsing per leningdeel vast.

Tel alle kosten van oversluiten op: vergoeding, advies, notaris, taxatie en eventuele borgtochtprovisie. Bereken het maandelijkse rentevoordeel na belasting. Deel de kosten door het netto maandvoordeel. Het resultaat is het aantal maanden tot het terugverdienmoment.

Vaak vergeten zijn taxatiekosten, kosten voor een nieuwe hypotheekakte en royement, bereidstellingsprovisie bij lange trajecten en eventuele afsluitkosten van de nieuwe geldverstrekker. Ook de kosten voor wijziging van gekoppelde verzekeringen worden soms vergeten. Neem alle posten op in het overzicht.

Kosten van oversluiten zijn geen uitgaven voor verwerving, verbetering of onderhoud van de woning. Een meegefinancierd deel daarvoor is in de regel geen eigenwoningschuld. De kosten zelf kunnen wel aftrekbaar zijn als financieringskosten. Controleer het actuele standpunt van de Belastingdienst.

De aflosnota is een opgave van de vorige geldverstrekker van het bedrag dat nodig is om de lening af te lossen. Daarin staan restschuld, rente tot passeerdatum en eventuele vergoeding. De notaris gebruikt de nota voor de afwikkeling. Controleer de nota tijdig op juistheid.

Na aflossing van de oude lening laat de notaris de oude hypotheekinschrijving doorhalen. Dit heet royement. Daarvoor worden kosten in rekening gebracht. De nieuwe geldverstrekker krijgt een eigen hypotheekrecht.

De nieuwe geldverstrekker heeft gegevens nodig over de oorspronkelijke schuld, de stand op 31 december 2012 en eventuele gekoppelde polissen of rekeningen. Ook de startdatum van het aflosschema per leningdeel is relevant. Zonder deze gegevens kan een leningdeel verkeerd worden gekwalificeerd. Controleer de verwerking in de offerte.

Fiscaal moet een eigenwoningschuld van na 2012 worden afgelost binnen de resterende looptijd van de oorspronkelijke 360 maanden. Een langere looptijd leidt tot verlies van renteaftrek over het deel dat niet tijdig wordt afgelost. Een geldverstrekker kan contractueel wel ruimer zijn. Leg de fiscale gevolgen vast.

Oversluiten met NHG is onder voorwaarden mogelijk, voor de doelen die NHG toestaat. Bij zuiver oversluiten van NHG naar NHG zonder verhoging volstaat een beperkte toets, zonder toets aan de NHG-grens en zonder borgtochtprovisie. Bij verhogen of vanuit een lening zonder NHG gelden de volledige normen en de NHG-grens, en meestal 0,4% borgtochtprovisie. Controleer de voorwaarden van NHG.

Intern omzetten kan voordelig zijn als de eigen geldverstrekker een redelijk aanbod doet. De notaris- en taxatiekosten vallen dan vaak weg. Extern oversluiten kan voordeliger zijn bij een groot renteverschil. Vergelijk beide scenarios en leg de keuze vast.

Veelgemaakte fouten zijn het vergeten van fiscale gevolgen en het meefinancieren van niet-aftrekbare kosten zonder dit te benoemen. Ook wordt de resterende looptijd soms onjuist overgenomen. Een andere fout is gekoppelde verzekeringen niet aanpassen. Controleer elk onderdeel en leg het vast.

Dat kan, maar een hogere LTV kan leiden tot een hogere risicoklasse. Bij een LTV boven het maximum zijn de mogelijkheden beperkt. De Trhk biedt ruimte voor oversluiten van een bestaande lening zonder verhoging. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij gedeeltelijke aflossing geldt de vergoeding alleen over het bedrag boven de boetevrije ruimte. Bij volledige aflossing zonder vrijstellingsgrond geldt de vergoeding over het hele bedrag minus de boetevrije ruimte. De berekening is verder vergelijkbaar. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Vraag een specificatie van de berekening op. Controleer of de juiste vergelijkingsrente, boetevrije ruimte en contante waarde zijn gebruikt. Bij onduidelijkheid kan de klant een klacht indienen bij de geldverstrekker en daarna bij Kifid. Leg de stappen vast.

Een misvatting is dat elke verkoop altijd boetevrij is. Bij veel geldverstrekkers geldt dat alleen bij verkoop aan een derde en verhuizing van de klant. Verkoop binnen de familie of aan een eigen bv kan anders worden behandeld. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Dat hangt af van de situatie en de voorwaarden. Bij verkoop aan een derde is aflossing vaak boetevrij. Bij overname door een van de partners met aflossing of herfinanciering kan een vergoeding gelden. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij een verhoging bij dezelfde geldverstrekker blijft de bestaande lening meestal staan. Er ontstaat dan geen vergoeding. Bij een volledige herfinanciering bij een andere geldverstrekker wel. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Vraag op:

• een overzicht van alle leningdelen met rente en einddatum rentevast;
• de voorwaarden voor vervroegde aflossing;
• een indicatieve berekening van de vergoeding;
• gegevens over gekoppelde polissen of rekeningen.

Leg deze stukken vast in het dossier.

Bij zuiver oversluiten zonder verhuizing speelt de eigenwoningreserve meestal geen rol. Bij verhuizing met oversluiten wel, omdat de reserve de maximale eigenwoningschuld beperkt. Een reserve vervalt na 3 jaar. Leg de berekening vast.

Een renteaanbod legt vooral de rente vast en is vaak voorwaardelijk. Een bindend aanbod volgt na beoordeling van de stukken en bevat de definitieve voorwaarden. Pas bij een bindend aanbod is de financiering in principe rond. Informeer de klant over dit verschil.

ESIS staat voor European Standardised Information Sheet. Het is een gestandaardiseerd informatieformulier bij een hypotheekaanbod. Het maakt aanbiedingen vergelijkbaar voor de consument. Het formulier is verplicht op grond van de Europese hypothecair kredietregels.

Op grond van de Europese hypothecair kredietregels geldt een bedenktijd van ten minste 14 dagen. In die periode blijft het aanbod geldig en kan de klant het overwegen. Een klant kan het aanbod wel eerder accepteren. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Controleer leenbedrag, rente, rentevaste periode, aflosvorm, looptijd en risicoklasse. Controleer ook bijzondere voorwaarden, zoals verplichte verzekeringen en opschortende voorwaarden. Vergelijk met de aanvraag en het advies. Leg de controle vast.

Opschortende voorwaarden zijn eisen waaraan moet worden voldaan voordat de lening kan worden verstrekt. Denk aan inkomensstukken, een taxatierapport of een getekende koopovereenkomst. Pas daarna kan de lening passeren. Bewaak deze voorwaarden actief.

Een verhoging leidt meestal tot een nieuwe beoordeling en een gewijzigd aanbod. Daarbij kan een nieuwe rente gelden. Dit kan de planning richting passeren onder druk zetten. Leg de wijziging en de gevolgen vast.

Bij veel geldverstrekkers kan een offerte worden verlengd, soms tegen kosten of bereidstellingsprovisie. Er kunnen andere voorwaarden of een nieuwe rente gelden. Dat is vooral relevant bij nieuwbouw. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Als een getekende offerte niet wordt benut, kan de geldverstrekker annuleringskosten rekenen. Dat staat in de offertevoorwaarden. Dit speelt bijvoorbeeld als de klant de woning toch niet koopt. Informeer de klant hierover vooraf.

Dat is vaak mogelijk, maar er kunnen kosten verbonden zijn aan het niet benutten van een aanbod. Sommige geldverstrekkers zijn hier strenger in. Doe dit alleen als het in het belang van de klant is. Leg de afweging vast.

De geldverstrekker kan na beoordeling andere voorwaarden stellen. Denk aan een lager leenbedrag, een andere risicoklasse of extra voorwaarden. Ook kan een fout in de aanvraag doorwerken. Controleer elke afwijking en bespreek die met de klant.

Sommige geldverstrekkers bieden voordeel als de offerte binnen een korte termijn wordt geaccepteerd. Dat kan de klant onder druk zetten. Wijs de klant op de bedenktijd en de voorwaarden. Leg vast dat de klant hierover is geïnformeerd.

Bij nieuwbouw is de periode tot passeren vaak lang. Een offerte met een langere geldigheidsduur kan nodig zijn. Daarbij kan bereidstellingsprovisie gelden. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker en bewaak de termijn.

Bij een renteaanbod met gegarandeerde rente staat de rente voor een bepaalde periode vast. Daalt de rente, dan geldt bij veel geldverstrekkers de lagere rente. Stijgt de rente, dan blijft het aanbod gelden. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De offerte vervalt dan, tenzij deze tijdig is verlengd. Een nieuwe offerte kan een andere rente en andere voorwaarden hebben. Bewaak de geldigheidsduur actief. Leg de afspraken met notaris en geldverstrekker vast.

Dat verschilt per geldverstrekker. Gebruikelijk zijn inkomensstukken, identiteitsbewijs, koopovereenkomst en taxatierapport. Bij bijzondere situaties zijn extra stukken nodig. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De bedenktijd geeft de klant tijd om het aanbod te overwegen. Na ondertekening is de klant in de regel gebonden aan de voorwaarden van de offerte, inclusief eventuele annuleringskosten. De precieze gevolgen staan in de voorwaarden. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een veelgemaakte fout is het niet controleren van de rentevaste periode en de risicoklasse. Ook worden bijzondere voorwaarden soms over het hoofd gezien. Een andere fout is de offerte niet vergelijken met het advies. Leg de controle vast.

Leg vast welke aanbiedingen zijn aangevraagd, welke zijn ontvangen en welke is gekozen. Leg ook vast wanneer de klant de offerte heeft ontvangen en getekend. Bewaar de gecontroleerde offerte en de onderbouwing van de keuze. Dit ondersteunt de passendheid van het advies.

De offerte is dan afhankelijk van een taxatierapport dat de verwachte waarde bevestigt. Valt de waarde lager uit, dan kan het leenbedrag of de risicoklasse wijzigen. Bespreek dit risico met de klant. Leg de afspraken vast.

Een wijziging in inkomen of dienstverband kan de acceptatie raken. Meld relevante wijzigingen aan de geldverstrekker, ook als het aanbod al bindend is. Verzwijgen kan als misleiding worden gezien. Leg de melding en de reactie van de geldverstrekker vast.

De meeste geldverstrekkers stellen een termijn tussen het aflossen van de oude lening en het afsluiten van de nieuwe. Die termijn verschilt per geldverstrekker. Wordt de termijn overschreden, dan vervalt het recht op meenemen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker en plan de passeerdata daarop.

Nee, de verhuisregeling regelt alleen de rente en rentevaste periode. De nieuwe financiering wordt opnieuw beoordeeld volgens de actuele normen en acceptatievoorwaarden. Valt de toets negatief uit, dan helpt de verhuisregeling niet. Bespreek dit vroeg in het traject.

Voor het extra deel geldt meestal de actuele rente van de geldverstrekker. Sommige geldverstrekkers berekenen een gemiddelde rente over het oude en het nieuwe deel. Vergelijk beide varianten met een volledige nieuwe financiering. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij meenemen loopt de bestaande rentevaste periode in de regel gewoon door. Het extra deel kan een eigen rentevaste periode krijgen. Daardoor kunnen leningdelen op verschillende momenten worden herzien. Leg de einddata per leningdeel vast.

De risicoklasse wordt meestal opnieuw bepaald op basis van de nieuwe lening en de waarde van de nieuwe woning. Dat kan gunstig of ongunstig uitpakken. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Meenemen is niet verstandig als de oude rente hoger is dan de actuele rente en aflossen bij verkoop boetevrij is. Dan kan een nieuwe financiering tegen de lagere rente voordeliger zijn. Vergelijk ook de voorwaarden van andere geldverstrekkers. Leg de vergelijking vast.

Bij kopen voor verkopen loopt de oude lening door op de oude woning. Meenemen is dan vaak pas mogelijk na verkoop, of via een tijdelijke constructie met overbrugging. Sommige geldverstrekkers staan meenemen vooruit toe onder voorwaarden. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Voor het deel van de nieuwe schuld dat de oude eigenwoningschuld vervangt, loopt de oorspronkelijke aflossingstermijn door. Het extra deel krijgt een nieuwe termijn van 360 maanden. Overgangsrecht kan behouden blijven voor het oude deel. Leg de fiscale historie per deel vast.

De verhuisregeling hangt af van de geldverstrekker. NHG moet voor de nieuwe lening opnieuw worden aangevraagd. De nieuwe lening moet passen binnen de NHG-voorwaarden. Controleer de voorwaarden van NHG en de geldverstrekker.

Een eigenwoningreserve ontstaat alleen als de verkoopopbrengst na kosten hoger is dan de eigenwoningschuld. Een aflossingsvrije of hoge schuld kan de winst geheel opslokken. Ook een deel box 3-schuld op de woning telt anders mee. Maak de berekening altijd op basis van de werkelijke eigenwoningschuld.

Stel: verkoopprijs 400.000 euro, verkoopkosten 10.000 euro en eigenwoningschuld 250.000 euro. De eigenwoningreserve is 140.000 euro. Bij aankoop van een woning van 500.000 euro is de maximale eigenwoningschuld 360.000 euro, exclusief kosten. Illustratief.

Kosten die direct verband houden met de verkoop tellen mee. Denk aan makelaarskosten en kosten voor het aanprijzen van de woning. Kosten voor de aankoop van de nieuwe woning tellen niet mee. Controleer het actuele standpunt van de Belastingdienst.

Nee, de eigenwoningreserve geldt ongeacht wat de klant met de overwaarde doet. Ook als het geld op een spaarrekening blijft staan, beperkt de reserve de maximale eigenwoningschuld op de nieuwe woning. Wat niet in de woning wordt gestoken, leidt tot een box 3-deel. Leg dit vast in het advies.

Een veelgemaakte fout is de termijn voor meenemen niet bewaken. Een andere fout is de oude rente meenemen terwijl een nieuwe financiering gunstiger is. Ook wordt de eigenwoningreserve soms vergeten. Leg elke stap en berekening vast.

Dat is meestal mogelijk. Het niet meegenomen deel wordt afgelost uit de verkoopopbrengst. Bij verkoop is aflossen vaak boetevrij. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een verhuurde woning is geen eigen woning meer. De lening op die woning is dan geen eigenwoningschuld. Er kan ook toestemming van de geldverstrekker nodig zijn om te verhuren. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker en de fiscale gevolgen.

Bij verhuur geldt de woning niet meer als leegstaande, te koop staande eigen woning. De renteaftrek kan dan vervallen. Bij tijdelijke verhuur gelden specifieke regels. Controleer het actuele standpunt van de Belastingdienst.

Zolang ontbindende voorwaarden lopen, is de verkoop niet definitief. Veel geldverstrekkers rekenen dan met een lager percentage of behandelen het als open overbrugging. Na het verstrijken van de voorwaarden kan de overbrugging vaak worden vastgezet. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij een vaste overbrugging is de oude woning al definitief verkocht en zijn de ontbindende voorwaarden verstreken. Bij een open overbrugging is de oude woning nog niet verkocht. Een open overbrugging is risicovoller. Geldverstrekkers stellen daarvoor strengere eisen.

Geldverstrekkers stellen een maximale looptijd, vaak uitgedrukt in maanden. Fiscaal geldt voor een overbruggingslening een maximale termijn van 3 jaar zonder aflossingseis. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Nee, voor een overbruggingslening voor de aankoop van een nieuwe eigen woning geldt de aflossingseis niet, mits aan de voorwaarden wordt voldaan. De lening mag dan aflossingsvrij zijn. De maximale termijn is 3 jaar. Controleer het actuele standpunt van de Belastingdienst.

Dan blijft de klant zitten met dubbele lasten en een openstaand overbruggingskrediet. De geldverstrekker kan aanvullende eisen stellen. Bij een open overbrugging is dit risico groter. Bespreek dit scenario vooraf en leg het vast.

Dan is de overwaarde lager dan waarmee het overbruggingskrediet is berekend. Het verschil moet worden afgelost uit eigen middelen of via een aanvullende financiering. Dat kan fiscale gevolgen hebben. Bespreek dit scenario vooraf.

Bij een overbruggingskrediet geldt vaak een variabele rente. Het krediet wordt meestal niet tussentijds afgelost. De rente wordt maandelijks betaald. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

In de praktijk verstrekt meestal de geldverstrekker van de nieuwe hypotheek ook het overbruggingskrediet. Een andere constructie is soms mogelijk, maar complexer. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Leg vast:

• de berekening van de overwaarde;
• de status van de verkoop;
• de dubbele lasten en de periode;
• de scenarios bij lagere opbrengst of uitstel.

Leg ook vast welke buffer de klant heeft.

Bij nieuwbouw is de bouwtijd onzeker en kan de overbrugging langer duren. De klant betaalt dan langer dubbele lasten. Plan de verkoop van de oude woning zorgvuldig. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

De overwaarde van de oude woning vormt de eigenwoningreserve. Die moet in de nieuwe woning worden ingebracht. Het overbruggingskrediet wordt na verkoop afgelost uit die overwaarde. De reserve beperkt de maximale eigenwoningschuld op de nieuwe woning.

Naast rente kunnen er afsluitkosten en notariskosten zijn. Ook kan een taxatie van de oude woning nodig zijn. De kosten verschillen per geldverstrekker. Neem alle kosten op in de financieringsopzet.

Alternatieven zijn wachten met kopen tot de oude woning is verkocht, eigen middelen inzetten of een tijdelijke lening van familie. Ook een tijdelijke verhoging bij de huidige geldverstrekker kan soms. Elk alternatief heeft eigen risicos. Leg de afweging vast.

Een veelgemaakte fout is te optimistisch rekenen met de verkoopprijs. Ook wordt de duur van de dubbele lasten onderschat. Een andere fout is de eigenwoningreserve niet goed verwerken. Leg alle aannames vast.

Bij sommige geldverstrekkers kan een overbruggingskrediet worden verlengd. Daarvoor gelden voorwaarden, zoals een actuele taxatie of verkoopinspanning. Fiscaal geldt de maximale termijn van 3 jaar. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een verkoop aan familie moet zakelijk zijn en tegen marktwaarde plaatsvinden. Anders kunnen er schenkings- of fiscale gevolgen zijn. Een taxatie kan de marktwaarde onderbouwen. Leg de afspraken vast.

De gemeente bepaalt zelf of zij startersleningen aanbiedt en onder welke voorwaarden. Denk aan doelgroep, maximale koopsom en maximale lening. De uitvoering ligt meestal bij SVn. Controleer de actuele voorwaarden bij de gemeente en SVn.

De klant vraagt eerst een toewijzing aan bij de gemeente. Daarna toetst SVn de aanvraag. De hypotheek bij de geldverstrekker en de starterslening worden samen beoordeeld. Plan de aanvraag tijdig in.

Na een aantal jaren wordt beoordeeld of de klant de volledige maandlast kan betalen. Kan dat niet, dan kan een lagere maandlast gelden. Dit wordt periodiek opnieuw beoordeeld. Controleer de actuele voorwaarden van SVn.

Een starterslening kan in de regel tussentijds worden afgelost. Controleer de voorwaarden van SVn op eventuele kosten. Vraag een actuele aflosnota op. Leg de afspraken vast.

Bij verkoop moet de starterslening worden afgelost uit de verkoopopbrengst. Dat geldt ook als er weinig overwaarde is. Bij onvoldoende opbrengst kan een restschuld ontstaan. Controleer de voorwaarden van SVn.

Bij veel gemeentelijke regelingen is NHG een voorwaarde voor de totale financiering. Dat betekent dat de koopsom en de totale lening binnen de NHG-grenzen moeten blijven. Controleer de actuele voorwaarden bij de gemeente, SVn en NHG.

De starterslening wordt meestal gezekerd met een hypotheekrecht op de woning. Dat staat meestal achter de hypotheek van de geldverstrekker. Dit betekent dat SVn pas na de geldverstrekker wordt terugbetaald. Controleer de voorwaarden van SVn.

De adviseur beoordeelt of de starterslening past bij de klant. Hij informeert over de voorwaarden en de hertoetsing. Ook coördineert hij de aanvragen bij gemeente, SVn en geldverstrekker. Leg het advies en de afspraken vast.

Een veelgemaakte fout is de termijnen van gemeente en SVn niet goed plannen. Daardoor kan de passeerdatum in gevaar komen. Ook worden de voorwaarden bij latere hertoetsing soms niet besproken. Leg alle stappen vast.

Dat is niet uitgesloten, maar de totale financiering moet passen binnen de voorwaarden van gemeente, SVn en geldverstrekker. Een familielening telt mee in de toetsing. Controleer de voorwaarden. Leg de afweging vast.

Na de eerste jaren kan de maandlast stijgen als rente en aflossing gaan lopen. De klant moet daarop voorbereid zijn. Laat de verwachte maandlast zien na de betalingsvrije periode. Leg dit vast.

Bij verhuizing wordt de starterslening in de regel afgelost uit de verkoopopbrengst. Meenemen naar een nieuwe woning is niet gebruikelijk. Controleer de voorwaarden van SVn. Leg de afspraken vast.

Leg vast:

• de toewijzing van de gemeente;
• de beoordeling door SVn;
• de voorwaarden en de hertoetsing;
• de besproken maandlast na de betalingsvrije periode.

Bewaar alle correspondentie.

De starterslening is bedoeld voor de aankoop van een woning door een starter. Of verbouwingskosten mogen meetellen, hangt af van de gemeentelijke regeling. Controleer de voorwaarden van de gemeente en SVn.

De starterslening overbrugt het verschil tussen de totale verwervingskosten en de hypotheek die de klant op basis van inkomen kan krijgen. Het bedrag is begrensd door het maximum van de gemeentelijke regeling. SVn rekent dit na in de eigen toets. Controleer de actuele voorwaarden bij de gemeente en SVn.

Bij de periodieke hertoetsing kijkt SVn naar het actuele inkomen. Een hoger inkomen leidt in de regel tot een hogere maandlast voor de starterslening, tot de volledige annuïteit. Dat is de bedoeling van de regeling. Bespreek dit vooraf met de klant en controleer de voorwaarden van SVn.

Leg minimaal vast:

• de namen van lener en geldgever;
• het leenbedrag en het doel;
• de rente en de rentevaste periode;
• de looptijd en het aflosschema van maximaal 360 maanden.

Een onderhandse overeenkomst is mogelijk, een notariële akte geeft extra zekerheid.

Een zakelijke rente is de rente die een bank zou vragen voor een vergelijkbare lening. Kijk naar dezelfde rentevaste periode, looptijd en zekerheid. Zonder hypotheekrecht is een hogere rente vaak zakelijk dan met. Leg de vergelijking met actuele bankrentes vast in het dossier.

Het deel van de rente boven het zakelijke niveau is in de regel niet aftrekbaar. Dat meerdere kan worden gezien als een schenking van het kind aan de ouder. Dit levert dus geen fiscaal voordeel op. Onderbouw de rente met een vergelijking.

Een lagere rente is toegestaan, maar het rentevoordeel kan als schenking van de ouder worden gezien. Bij een renteloze lening kan sprake zijn van een jaarlijkse schenking. Afhankelijk van de vrijstellingen kan schenkbelasting verschuldigd zijn. Controleer de actuele vrijstellingen bij de Belastingdienst.

Ja, alleen daadwerkelijk betaalde rente is aftrekbaar. Betaal de rente aantoonbaar via de bank. Rente die wordt kwijtgescholden is niet betaald. Bewaar de betaalbewijzen in het dossier.

Ouders mogen een schenking doen, ook nadat zij rente hebben ontvangen. Bij een vooraf afgesproken terugschenking kan de Belastingdienst de constructie als niet zakelijk aanmerken. Het risico is dat de renteaftrek wordt betwist. Laat bij twijfel een fiscalist meekijken.

Bij een lening van een particulier geldt een informatieplicht. De lener geeft in de aangifte onder meer gegevens van de geldgever en de lening door. Zonder deze gegevens kan de renteaftrek vervallen. Wijs de klant hierop en leg dit vast.

Voor de ouders is de lening een vordering. Die vordering valt in box 3. De fiscale gevolgen hangen af van de actuele box 3-regels. Laat de ouders hun eigen fiscale situatie controleren.

Bij overlijden valt de vordering in de nalatenschap. Erfgenamen worden dan schuldeiser van het kind. Dat kan spanningen geven tussen broers en zussen. Bespreek met de ouders of een testament nodig is.

Ouders kunnen een deel van de lening kwijtschelden. Dat is een schenking aan het kind. Afhankelijk van de vrijstellingen kan schenkbelasting verschuldigd zijn. De kwijtschelding verlaagt de eigenwoningschuld.

De bank eist meestal de eerste rang. Een familiehypotheek met hypotheekrecht staat dan in tweede rang. Sommige geldverstrekkers vragen een achterstellingsverklaring. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Een lening aan één kind kan voelen als bevoordeling ten opzichte van andere kinderen. Ouders kunnen dit bespreken en vastleggen. Een testament kan helpen bij gelijke behandeling. Verwijs de ouders zo nodig naar een notaris.

Ouders lopen het risico dat het kind niet kan betalen. Ook hebben zij het geld niet meer vrij beschikbaar. Dat kan een probleem zijn bij zorgkosten. Bespreek de liquiditeit van de ouders.

Een aflossingsvrije familiehypotheek voldoet niet aan de aflossingseis. De rente is dan in de regel niet aftrekbaar en de lening valt in box 3. Voor renteaftrek is minimaal annuïtaire aflossing nodig. Leg de keuze vast.

Ja, als de lening wordt gebruikt voor verbetering of onderhoud van de eigen woning. De lening moet dan voldoen aan de aflossingseis en de informatieplicht. Bewaar facturen. Leg het doel van de lening vast.

Ja, de regels voor een lening van een particulier gelden ook bij broers, zussen of vrienden. De lening moet zakelijk zijn en voldoen aan de aflossingseis. Ook de informatieplicht geldt. Leg de afspraken vast.

Leg vast:

• de leenovereenkomst;
• de onderbouwing van de zakelijke rente;
• de afspraak over aflossing;
• het advies over de rol van de bankhypotheek.

Bewaar ook de betaalbewijzen.

Een veelgemaakte fout is geen aflosschema vastleggen. Ook wordt de rente soms niet aantoonbaar betaald. Een andere fout is de informatieplicht vergeten. Leg alle stappen vast.

Een combinatie van schenken en lenen is mogelijk. Schenk bijvoorbeeld jaarlijks een deel van de rente of aflossing via een aparte schenking. Houd schenking en lening administratief gescheiden. Controleer de actuele vrijstellingen bij de Belastingdienst.

Dat kan als dat in de overeenkomst is afgesproken. De nieuwe rente moet zakelijk zijn op het moment van aanpassing. Leg de aanpassing schriftelijk vast. Onderbouw de rente opnieuw.

Bij scheiding blijft de lening bestaan, tenzij anders wordt afgesproken. De ouders blijven schuldeiser. Het kind en de ex-partner moeten afspreken wie de lening overneemt. Leg de afspraken vast.

Een notariële akte is niet verplicht voor de renteaftrek. Een schriftelijke overeenkomst is voldoende. Een notariële hypotheekakte geeft de ouders wel zekerheid. Weeg de kosten af tegen die zekerheid.

Ouders kunnen een bestaande bankhypotheek overnemen door een lening te verstrekken. Daarbij gelden dezelfde fiscale regels. Bij aflossing van de bankhypotheek kan een vergoeding gelden. Leg de afweging vast.

Stel: ouders lenen 100.000 euro tegen 4 procent over 30 jaar annuïtair. De maandlast is ongeveer 477 euro bruto. In het eerste jaar is de rente ongeveer 3.970 euro. Illustratief, zonder rekening te houden met actuele tarieven.

Een gemeentelijke verzilverlening is bedoeld voor oudere huiseigenaren met overwaarde en weinig ruimte in het inkomen. De lening wordt vooral gebruikt voor woningaanpassing, levensloopbestendig maken of verduurzaming. De gemeente bepaalt de doelen en voorwaarden. De rente wordt meestal bijgeschreven. Aflossing volgt bij verkoop of overlijden.

Bij renteopbouw wordt de rente niet maandelijks betaald, maar bij de lening opgeteld. Daardoor groeit de schuld. Er ontstaat rente op rente. Laat zien hoe de schuld groeit over de jaren.

Stel: lening 50.000 euro tegen 5 procent rente met renteopbouw. Na ongeveer 14 jaar is de schuld verdubbeld tot ongeveer 100.000 euro. Dat komt door rente op rente. Illustratief, zonder actuele tarieven.

Een lening zonder aflossing voldoet niet aan de aflossingseis. De rente is dan in de regel niet aftrekbaar. De lening valt dan meestal in box 3. Controleer het actuele standpunt van de Belastingdienst.

Een seniorenhypotheek is een hypotheek voor oudere huiseigenaren. Vaak wordt de toetsing aangepast aan pensioen en vermogen. Er zijn varianten met aflossingsvrije delen. Controleer de voorwaarden van de geldverstrekker.

Bij een lijfrentehypotheek wordt de lening gebruikt voor een periodieke uitkering. De klant zet overwaarde om in inkomen. De voorwaarden en fiscale gevolgen zijn complex. Controleer de voorwaarden van de aanbieder.

Door renteopbouw kan de overwaarde fors dalen. Erfgenamen erven dan minder. Bij overlijden moet de lening vaak binnen een termijn worden afgelost. Bespreek dit met de klant en eventueel de erfgenamen.

Het is niet verplicht, maar wel verstandig. Erfgenamen worden geraakt door de lening. Betrek ze als de klant dat wil. Leg vast wie bij het gesprek aanwezig was.

Bij verhuizing naar een zorginstelling kan de lening opeisbaar worden. De woning moet dan vaak worden verkocht. Er gelden vaak termijnen. Controleer de voorwaarden van de aanbieder.

Bij sommige verzilverproducten hoeven erfgenamen geen restschuld te betalen als de lening hoger is dan de waarde. De aanbieder neemt het verlies dan voor zijn rekening. Niet elk product heeft deze garantie. Controleer de voorwaarden van de aanbieder.

De maximale lening hangt vaak af van de leeftijd van de klant en de woningwaarde. Hoe ouder de klant, hoe hoger het percentage. Dit verschilt per aanbieder. Controleer de voorwaarden van de aanbieder.

Een uitkering uit verzilveren kan vermogen of inkomen verhogen. Dat kan invloed hebben op toeslagen en eigen bijdragen voor zorg. Bespreek dit met de klant. Laat bij twijfel een specialist meekijken.

Een verzilverlening die geen eigenwoningschuld is, verandert niets aan het eigenwoningforfait. Bij geen of een lage eigenwoningschuld kan de Wet Hillen-aftrek gelden. Die wordt vanaf 2019 in 30 jaar afgebouwd. Controleer het actuele standpunt van de Belastingdienst.

Leg vast:

• de wens van de klant;
• de berekening van de renteopbouw;
• de gevolgen voor erfgenamen;
• de alternatieven.

Leg ook vast dat de klant het product begrijpt.

Een veelgemaakte fout is de renteopbouw onvoldoende uitleggen. Ook worden alternatieven soms niet besproken. Een andere fout is de gevolgen voor erfgenamen niet benoemen. Leg alle afwegingen vast.

Alternatieven zijn verhuizen naar een kleinere woning, verkoop en terughuur, of hulp van familie. Ook een gewone hypotheekverhoging kan soms. Elk alternatief heeft eigen gevolgen. Leg de afweging vast.

Bij verkoop en terughuur verkoopt de klant de woning en huurt deze terug. Daarmee komt de overwaarde vrij. De klant wordt huurder. Bespreek de gevolgen voor zekerheid en woonlasten.

De klant moet het product begrijpen en de gevolgen kunnen overzien. Bij twijfel over wilsbekwaamheid is extra voorzichtigheid nodig. Een levenstestament of volmacht kan helpen. Leg de beoordeling vast.

Een verzilverlening wordt meestal eenmalig verstrekt voor een bepaald doel. Een opeethypotheek kan een periodieke uitkering geven. Beide hebben vaak renteopbouw. Controleer de voorwaarden van de aanbieder.

Bij overlijden van één partner kan de lening vaak doorlopen voor de langstlevende. Dit hangt af van de voorwaarden. Controleer de voorwaarden van de aanbieder. Leg de afspraak vast.

Verhuur is vaak niet toegestaan zonder toestemming van de aanbieder. De lening is gebaseerd op bewoning door de klant. Controleer de voorwaarden van de aanbieder. Leg de afspraak vast.

De woning is de zekerheid voor de lening. De aanbieder kan eisen dat de woning goed wordt onderhouden. Achterstallig onderhoud kan de waarde verlagen. Bespreek dit met de klant.

Dat kan, maar de lening is dan in de regel geen eigenwoningschuld. De renteopbouw verlaagt de nalatenschap. Bespreek de gevolgen voor schenk- en erfbelasting. Laat bij twijfel een fiscalist meekijken.

Omdat er geen maandlast is, kijkt de aanbieder vooral naar de verhouding tussen de verwachte schuld en de woningwaarde. Daarbij rekent de aanbieder met de groei van de schuld tot een hoge leeftijd. Leeftijd en woningwaarde bepalen daardoor de ruimte. Controleer de voorwaarden van de aanbieder.

Toon de groei van de schuld over bijvoorbeeld 10, 15 en 20 jaar. Zet die af tegen een stijgende, gelijkblijvende en dalende woningwaarde. Zo ziet de klant wat er van de overwaarde overblijft. Leg de scenarios en de reactie van de klant vast.

Verzilveren heeft grote en langdurige gevolgen. Een tweede gesprek geeft de klant tijd om na te denken en vragen te stellen. Ook kunnen naasten dan aanschuiven als de klant dat wil. Leg vast hoeveel bedenktijd de klant heeft genomen.

De AFM legt de eindverantwoordelijkheid voor het resultaat bij de geldverstrekkers en verwacht dat zij en adviseurs samenwerken. Een tijdig gesprek hoort bij de zorgplicht van de bank. Als adviseur vergroot je met goede afstemming de kans dat de klant op tijd in actie komt.

Met een risicosegmentatie die de AFM samen met DNB en de ECB ontwikkelde. Portefeuilles worden verdeeld in segmenten van laag tot zeer hoog risico; klanten met een (zeer) hoog risico horen persoonlijke aandacht te krijgen.

Volgens de AFM lopen veel aflossingsvrije hypotheken af tussen 2035 en 2040. De meeste huishoudens hebben dus nog tijd om hun situatie te verbeteren, maar alleen als ze nu in actie komen. Bespreek de einddatum bij elk contactmoment.

Vaak wel: de leningsvoorwaarden geven de bank meestal het recht om eenzijdig op te zeggen, met een termijn van soms twee weken tot drie maanden. Banken bouwen deze producten af; bij Kifid kwamen klachten over onder meer ABN AMRO en Rabobank. Vraag bij elk gesprek naar bestaande kredietlimieten. Voor senioren kan een verzilverhypotheek een alternatief zijn.

Volgens HDN was het eerste kwartaal druk, met een recordweek in maart rond aangekondigde renteverhogingen. In het tweede kwartaal daalde het aantal aanvragen met bijna 5% ten opzichte van een jaar eerder, de eerste daling op jaarbasis sinds 2023. Juli was weer een van de drukste maanden. Zie kennisbankartikel k200.

HDN zag in het tweede kwartaal van 2026 een record aan eigen geld bij alleenstaande kopers. Met één inkomen is de leenruimte beperkt, terwijl de woningwaarde verder steeg. Vraag daarom altijd waar het eigen geld vandaan komt (spaargeld, schenking, lening van familie) en leg dat vast. Bij een schenking of familielening: zie k95.

Volgens een onderzoek waarover InFinance berichtte: dossiers met zakelijk inkomen, echtscheiding, nieuwbouw, overbruggingshypotheken en appartementen met een VvE. Adviseurs missen vooral voorspelbaarheid. Check bij zulke dossiers vooraf de acceptatiecriteria en plan extra tijd voor het financieringsvoorbehoud.

In de regel niet. In GC 2025-0431 (2 juni 2025) hoefde de geldverstrekker niet zelf te vragen naar een hogere woningwaarde; de klant moet het initiatief nemen. Let op: in CvB 2026-0014A (29 januari 2026) vond de Commissie van Beroep dat een bank onder de omstandigheden van dat geval beter had moeten informeren over het laten vervallen van een opslag.

Dat kan, als de voorwaarden dat toestaan en de klant ze heeft getekend. In GC 2025-0937 (24 november 2025) ging de rente op de oude leningdelen naar 5 procent; de bank mocht dat. Maar in GC 2025-1025 (december 2025) moest een adviseur schade vergoeden omdat hij dit gevolg niet had uitgelegd. De informatieplicht van de adviseur blijft dus staan.

In GC 2025-0216 (18 maart 2025) mocht de klant de oude rente alleen meenemen voor het oorspronkelijke bedrag minus de tussentijdse extra aflossingen. De bank had de regeling juist uitgelegd en toegepast. Controleer dit bij elke verhuisadviesberekening.

Niet het hele verschil. In GC 2024-0996 (12 november 2024) was de overwaarde ongeveer € 35.000 te hoog berekend. Dat geld was er nooit, dus geen schade. Wel het gemiste rendement op spaargeld dat de klanten daardoor hadden uitgegeven: de adviseur moest € 7.000 vergoeden.

Dat kan onzorgvuldig zijn. In CvB 2025-0040 (17 juni 2025) oordeelde de Commissie van Beroep dat de geldverstrekker had moeten wachten tot alle stukken binnen waren; dan was er een aanbod gekomen dat de klant had aanvaard. De schade werd op € 45.645 gesteld.